来源： 证券时报

作者： 张达

前8月，尽管百强房企拿地规模下降同比继续下降，但降幅已经连续三月维持收窄态势。从新增货值来看，保利发展、华润置地和招商蛇口占据榜单前三位。从城市布局来看，二线城市房企拿地占比较高，城市群中长三角居首位。

与此同时，从8月底无锡、厦门等地第三轮集中土拍情况看，市场热度均有所降温，其中，无锡11宗涉宅用地全部底价成交，拿地企业除一家房企外均为地方平台公司“托底”；厦门6宗地全部以超低溢价或底价成交，平均溢价率仅为0.2%，创下厦门集中土拍以来的新低，参拍房企也以央国企为主，民企则未现身此轮土拍。

业内人士认为，土拍热度下降，主要是当前楼市仍未走出下行通道所致。楼市成交规模未能稳步回升之下，房企拿地态度更加理智谨慎，土地市场投资热情也难有所恢复。接下来，重点城市第三轮集中土拍高峰期将要来临，土拍撞期之下，城市之间热度分化会更加显著，尤其是对于楼市表现相对较差的城市，本地城投的托底比例或将进一步加大。

拿地同比降幅继续收窄

中指研究院的数据显示，1-8月，百强房企拿地总额8816亿元，拿地规模同比下降53.3%，降幅比上月收窄2.3个百分点，连续三月维持收窄态势。百强房企拿地门槛值为25亿元，较上年同期下降19亿元，百强房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为44.6%。

从1-8月新增货值来看，保利发展、华润置地和招商蛇口占据榜单前三位。其中，保利发展以累计新增货值1528亿元占据榜单排名前列；华润置地和招商蛇口紧随其后，累计新增货值规模分别为1360亿元和1211亿元。TOP10企业1-8月新增货值总额9139亿元，占TOP100企业的37.2%，新增货值门槛为497亿元。

不过，从8月单月来看，50家代表企业拿地总额同、环比显著下降。其中，同比下降30.7%，降幅较上月显著扩大态势。

对于8月重点房企拿地总额下降的原因，中指研究院认为，8月，仅有深圳、天津、厦门、济南等五个城市进行了集中供地，热点城市土地供应较上月显著减少，同时，全国300城住宅用地供应较上月大幅减少，房企拿地投资力度有所减弱，环比降幅超50%。

图：2021-2022年8月50家代表房企每月拿地总额

数据来源：CREIS中指数据，中指地主

数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地

从城市布局来看，中指研究院指出，1-8月50家代表房企在二线城市的投资面积占比较高，为60.9%，其中，企业热衷于在长三角拿地，占比达到40.0%。杭州、上海和成都位列代表房企拿地面积前三城市。

图：2022年1-8月50家代表房企拿地面积城市等级、区域分布情况

数据来源：CREIS中指数据，中指地主

数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地

多地第三轮集中土拍热度下降

8月末，无锡、厦门等多地完成了今年的第三轮集中土拍，市场热度均有所降温。

8月30日，无锡年内第三轮集中土拍结束，11宗（含1宗定向安置房用地）涉宅用地全部底价成交，总成交金额120亿元。

克而瑞研究中心指出，无锡第三轮土拍不仅规模小，热度也同样降至冰点，而拿地企业除朗诗以外均为地方平台公司“托底”，投资观望情绪浓厚。在当前市场环境相对冷淡、去化周期较长的情况下，虽然无锡土拍政策仍较宽松，但在地块并未较大“亮点下”未能激发开发商参拍热情。即使无锡前期出台了放宽限购、优化“认房认贷”、降低贷款利率等各类利好政策，第三轮集中土拍也依然反响平平。

中指研究院同时指出，本次无锡市政府沿用的“现金+银行保函”补足保证金的政策，其主要作用依旧表现在为地方国资平台参拍降低门槛上，并未对调动其他企业的参拍积极性起到作用。

8月31日，厦门第三轮集中土拍结束，6宗涉宅用地共成交5宗，1宗流拍，总土地出让金约179亿元。此前较被看好的岛内两宗地块均以低溢价成交，其余地块均以底价成交。

克而瑞研究中心指出，厦门此次集中土拍热度较第二轮进一步降温，除1宗流拍外，其余5宗地无一宗触及地价上限，全部以超低溢价或底价成交，平均溢价率仅为0.2%，创下厦门集中土拍以来的新低，参拍房企也以央国企为主，民企则未现身此轮土拍。

对于此轮土拍热度降低的原因，克而瑞研究中心认为，除了由于当前市场环境持续遇冷致房企拿地谨慎外，另一方面也和此轮供地结构有关，厦门此次供地更倾向楼市去化较难的岛外，岛内则仅2幅地块出让，而且此次土拍参拍资金门槛较高，6幅地中有4幅地的总价超过20亿元，其中岛内两宗地的起拍单价都在40亿元以上，也打压了房企的参拍热情。

克而瑞研究中心指出，土拍热度下降，主要是当前楼市仍未走出下行通道所致。楼市成交规模未能稳步回升之下，房企拿地态度更加理智谨慎，土地市场投资热情也难有所恢复。接下来，重点城市第三轮集中土拍高峰期将要来临，土拍撞期之下，城市之间热度分化会更加显著，尤其是对于楼市表现相对较差的城市，本地城投的托底比例或将进一步加大。

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