哈喽大家好，我是血拼哥。

这两年房地产市场不太好过，就以北京来说，不管是23年9月1日楼市新政，还是12月14日楼市新政，以及24年2月6日新政。

实际作用也反响平平，不然也不会接连释放利好。

今年更过分的是，东西海等核心板块也都开始偷偷降了。不管是高端地产，改善产品，老破小，挺不住降价的房源越来越多。

在这种低预期的情况下，市场不断有声音告诉你要买品质住宅，无他，更抗跌。

建议谁都能给，问题是刚需拿着一百来万的首付如何拿下大几百万的品质住宅？

不过最近，丰台河西还真出了这样一个项目，刚需的首付价格，却把品质拉满，150万左右价格就能买四层洋房105平大三居！附近还有地铁！

听着很是诱惑，那么问题来了，这个项目适合刚需吗？适合什么有的家庭？有什么硬伤？今天一口气给你捡重点的说！

No.1

河西上新，中海老大哥镇场

2023年10月24日，中海以33.8亿元的底价竞得丰台区北宫镇辛庄村I区棚户区改造土地开发项目A-05-1、A-06、A-06-1地块。

丰台河西再上新，案名为「中海永定玖里」

这次中海又拿出了拾光系，产品方面自然不必多说，位置不行，产品力来凑。

项目位于北京市丰台区大灰厂东路与射击场路交汇处，紧邻园博园，在五至六环间，西侧800米左右是六环路。

河西以往最难的处境就是交通问题，加上没产业支撑，人气一直上不来。

现在中海敢选址于此，血拼哥认为还是交通在不断完善的功劳：

地铁一号线的支线也将于今年动工，成为板块内的第二条地铁，未来将串联起河西板块和长安街，进一步解决交通问题。

由原来最近的距离3公里左右的14号线张郭庄地铁站，新建的地铁线路完成后，将缩短一公里，距离规划的1号线支线，西二区地铁站2公里左右。

加上最近丰台举行了2024年重大项目集中开工启动仪式，46个项目带动河西地区投资预计超500亿元。

覆盖交通、教育、医疗等方方面面，未来的丰台会有很大改善，对即将入市丰台的项目来说是一个很大的优势。

就咱也不能说河西不行，只能说还在“事业上升期”，要等很久。

这次中海永定玖里一共三个地块，可区分为东、中、西三个地块，其中东、西两个地块为一期，东地块为洋房，西地块为叠拼；中间地块为二期。

容积率只有1.1，不管是洋房还是叠拼均为4层，加上中海操刀，血拼哥认为就光4层洋房这个点就已经能出圈火一把。

销售指导价6.4万/㎡，预计开盘价格在5万+，有消息称部分渠道可以到4.8万/㎡。目前一房一价，有意向的建议自己咨询。

粗略估算，首套首付三成，105平三居150万左右拿下。

No.2

低密洋房+叠拼，主打“我不认输”

中海永定玖里共规划27栋住宅楼，由4层洋房、叠拼构成，共408户。

包括建面约100~136㎡的墅质洋房和建面约175~195㎡的低密叠拼，洋房地块是最方正的，也是一个重要卖点。

买洋房的人要求更高是铁定的，毕竟在这边买洋房已经非常妥协了，刚需产品做的不好肯定是没人买账的，洋房地块方正保证楼栋采光间距能做到令人满意。

至于叠拼地块，叠拼产品对于地块异不异形要求不高，毕竟叠拼产品只要保证其中一层的空间采光视野无问题即可，甚至异形地块还能保证一定私密性。

就光怎么做户型分配这个点，中海已经赢了一半。

105㎡洋房三居，南向三面宽，南北通透。

动线比较流畅，双卫生间明卫，有独立的家政间，还有南向6.4米宽超大阳台。

140㎡四居，南北通透，南向四面宽。

南向面宽约13.9米，三个南向卧室，而且主卧就已经实现了独立的南北通透，户型上基本满足大部分家庭的所有需求。

No.3

为了洋房，可以做出取舍

周边配套上，河西大家懂的都懂，中规中矩，平均线往下走。

商业上，有首联世纪生活广场、7公里内有京西大悦城、北京长安天街等，另外合生汇也要入驻丰台河西了，位置在园博园地铁口附近，总建面13.1万㎡，距项目直线距离约4.5公里，填补了河西板块的商业。

医疗上，有北京市丰台中西医结合医院槐树岭院区、北京市丰台区北宫镇社区卫生服务中心、首都医科大学附属北京朝阳医院西院等

教育上，有蓝天博凯幼儿园、东河沿幼儿园、张郭庄幼儿园、北京八中京西附属小学、北京市丰台区槐树岭学校。

重点项目中还有北京十一学校丰台小学河西分校距项目5公里，人大附中园博园小区距项目约4公里左右。

附近二手房可选择不多，更多房源集中在长辛店站附近，价格集中在3万-6万元之间，附近的几个二手房还比较新，基本是从2011年到2022年间的。

最新的是2022年的熙悦天宸，二手房均价5.8万，小区环境较好，商品房属性，房源不多。

理论上说，如果开盘真的能卖到4.8万的单价，500多万能买中海的洋房，而且比次新倒挂1万，确实诚意给够了。

而且，4层洋房也算是北京市场独一份。

可是至于配套规划以及未来发展，还有上涨空间上，建议不要多想了。毕竟这两年城六区好产品项目还有一大堆站岗的呢。

只适合本地客户，或是对洋房有极致需求的，而且还要对配套通勤无要求。