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房子，以价换量也卖不动了吗？

今天统计局公示了8月70城房价数据。

这次，统计局给的标题比往常更直白，上来就干脆的说明

「商品房价格下降」。

直接告诉大家，目前房价仍处在调整期。

No.1 今年新房价格下跌比往年都快

全国来看，新房的价格无论是和去年8月相比还是和7月相比，都是在跌的。而且和去年相比它的跌幅是在加速的，环比同样也在加速。

具体数据：全国新房价格8月环比下跌0.7%，较7月跌幅是0.6%，环比跌幅扩大0.1%，这也是自2023年5月以来持续的环比下跌；

同比看，8月新房价格下跌5.7%，上个月下跌5.3%，同比跌幅扩大0.4%，这也是自2022年4月以来的持续下跌。

而且下跌的速度明显加快了。

全国二手房价格跌幅要比新房跌的多，是0.9%。

全国二手房价格在2023年相对新房开始以更快的速度下跌。

和去年同期对比看，二手房价格同比下跌2.6%，和新房比，二手房加速下跌。

北京价格的环比数据很有意思，

6月在政策刺激下，环比上涨0.2%，7月直接降到了0，8月就下降1%。

政策降温很快。

8月同比价格下跌8.5%，跌幅扩大1.3%，全国价格最坚挺的两个城市，北京输给了上海。

值得注意的是，北京新房价格同比环比都已经持续5个月下跌，且同比跌幅有加快的趋势。

最直观就是北京市场上差不多九成左右新房都放出过特价消息。

昌平新开盘项目指导价6.4万/平，价格算上折扣粗略估计已经来到5.95万/平；

昌平南某项目指导价5.4万，近期特价房，中间层无瑕疵房源3.5-3.7万/平；

50万首付上车昌平南，原先不敢想，现在可以了。

昌平邻地铁1.3公里某项目指导价5.4万，据说近期某些特价房源2.7万；

西红门东某项目前段时间5.5左右特价，近期某些特价房非1、2层5.1万，

很多项目价格降的心惊肉跳。

北京价格确实没那么坚挺了，边卖边降，

那么以价格下跌是否换来了成交量的稳定呢？

No.2 以价换量失效

咱们以市场占有率六成左右的绿中介实时成交数据观察：

8月整体绿中介实时成交环比7月有-12.4%的降幅，对比6月下降近24%。

8月成交量6500+对比6月的高峰少了2000+的交易量。

8月就连具有滞后性的网签数据，环比都有所下滑。

8月二手住宅网签14363套，7月是15575套，环比有-7.8%的降幅；

8月北京新建商品房网签数据仅有2738套，环比下滑11%。

之前有新政加持，加上一轮幅度不小的降价，市面上性价比高的房子顶起了一波成交量，但是随着市面上性价比房源减少，新一轮的僵持在所难免。

进入9月低开低走，成交情况更不乐观。

上周北京新房住宅共网签443套，环比下降41.63%

二手住宅网签2619套，环比下降28.46%

不过考虑到月初，数据可能普遍偏低，咱们持续观察吧。

No.3 北京库存高企？

先说二手房。

有机构根据北京现在挂牌量和成交速度，测算了北京各区二手房去化周期。

总体看上去属于良性，

📢 去化周期在 18 个月以内的是比较良好的，而超过 36 个月，则相对比较差了，在中间的则属于正常。

从各个城区来看，去化最好的是石景山区，当下房源全部卖出，需要 13.3 个月，一年多的时间，其次是门头沟、西城。

库存主要集中在房山、顺义。

再看新房。

如图，最近在售新房比较集中的区去化周期较长。

截止2024年9月9日，北京新住宅存量79880套，超过9000套的有5个区：

区域集中的库存一定会对去化造成压力，价格战很难避免。

想捡漏的朋友这时候也需冷静，毕竟价格战玩不好，将来就是减配。在商言商，都要活下去不是？

不过2024年，北京供地节奏变慢，新房是在减少的。

据统计，今年上半年，北京共卖出宅地19宗，揽金732亿。相比于去年同期成交的31宗、揽金858亿，今年土地收入减少了126亿。

不仅如此，今年北京拿出的住宅用地位置相较往年要好不少，整体质量上来了。

所以目前看，虽然新房价格还在下行，但是总体不至于恐慌，基本面良好。

房地产市场，影响价格的因素除了供求关系，还有很多。

目前最重要的还是信心。

9月已经来到传统的房地产销售旺季，不少人都在期盼接下来的政策发力，

起码把存量利率降一降，嘛怕只是促进老业主节假日出去消费呢。

最后，祝大家中秋快乐！咱们节后见！