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西城区一套小户型学区房在中介平台上的月均成交量在十几套左右，而今年1月截至25日，成交量已经超过二十套。

北京的冬天已经进入尾声，楼市的温度计似乎也有了新的变化。

多个售楼处和房产中介机构，接待的客户量开始增多，他们感受到了些许暖意。

今年1月，北京二手房网签量为15082套。

虽然较去年12月的17200套环比下降约12%，

但如果与去年1月相比，成交量上涨了约21%。

01 市场数据

1月份的15082套网签量，

标志着北京二手房市场已经连续三个月稳定在1.4万套以上。

从2025年11月到2026年1月，这一数据依次为14446套、17200套和15082套。

网签数据之外，市场的活跃度从带看量和新增客源等先行指标中得到了更快的反映。

新政后一个月，北京链家二手房交易量较政策出台前增长了33%，新增客源量、带看量分别增长14% 和 18%。

供应端的变化同样明显。

北京的二手房挂牌房源量从去年同期的约15万套降至13万套左右。

02 回暖推力

政策利好的影响不可忽视。

去年12月24日，北京出台楼市新政，优化了非京籍购房条件，并调整了商贷和公积金政策。

今年1月，财政部、税务总局、住房城乡建设部又出台了购房个税、增值税的优惠政策。

据多家机构反馈，这些政策尤其惠及了三类人群：非京籍刚需、多子女家庭和改善型买家。

春节时间的特殊性也助推了成交。

今年的春节比往年晚，让一些购房家庭将计划提前到了1月。

入学需求的集中释放，则是另一大动力。教育质量高的片区，如西城、海淀的部分区域，成交量上升明显。

03 卖方心态

随着成交量的小幅回升和价格的局部企稳，部分卖方的心理也发生了微妙变化。

一些业主看到市场有所起色，选择下架房源或调高价格，等待更好的出售时机。

市场上甚至出现过业主自发组织的“保价联盟”。

例如，海淀区某小区业主曾联名呼吁“守住房价交易底线”，希望通过集体行动稳定房价。

然而，这类“价格联盟”在现实中往往难以维持。真正决定价格的，依然是市场的实际供需关系。

04 买方变化

一个值得注意的趋势是，年轻人的购房观念正在转变。

对于他们来说，“好房子”不仅要满足基本居住需求，还需要提供情绪价值。

调研显示，“温馨”、“舒适”、“治愈”成为年轻人描述理想住房的高频词汇。

随着老旧小区改造政策的推进，部分“老破小”因总价低、位置好，重新进入年轻人的视野。尤其当月供与租金差距缩小时，一些长期租房的年轻人开始考虑“由租转买”。

购买力结构也在变化。某机构调研发现，互联网从业青年对智能安防、智能门锁、全屋高速网络覆盖等科技配置有较高期待。他们更倾向于“职住平衡”的社区，希望缩短通勤时间，提高生活质量。

05 分化隐忧

尽管市场整体呈现回暖迹象，但内部分化不容忽视。

新房与二手房市场表现明显不同，二手房成交活跃度提升，而新房市场仍面临较大压力。

即使在二手房内部，分化同样存在。

部分热点学区房和优质改善型房源成交活跃，价格上涨。但一些非核心区域、高总价的房源，去化速度依然缓慢。

购房者置业理念正在从单一关注价格，转向对物业服务、产品质量、居住体验等多维度的综合考量。

1月份，北京一处热门学区房小区在去年12月成交量约二十多套，到今年1月份已经达到四十多套。这些重点区域的热度能否扩散至全城，仍然需要观察。

春节后的3月，当季节性因素消退，才是检验这轮市场变化成色的关键节点。

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