哈喽大家好，我是血拼哥！

自打“930新京8条”以来，首付比例下调，买房突然变得没那么高不可攀了。

大北京，以前怎么都得一百万左右的首付突然之间来到几十万，上车资格也从五年变成三年/两年了。

但是！首付不到50万能买的真刚需新房依旧不多！尤其在热门板块！

北京北五环外！紧抱海淀大腿的昌南，首付约45万左右能买到两居，你敢信？！

而且临铁距离只有600米左右！

这个新房就是最近两个月卖的挺火，关注度也很高的建发观堂府。

建发观堂府从去年年底就开始火了，首批1100多套房，9月底就卖了600多套，小户型基本售罄。

很快，建发观堂府又出了二期泊玥，

配套不变，据说产品力升级「黑科技」，又是一波暗戳戳“降价”。

总价不到300万，北五环外能买到什么样的房子？来看看！

No.1 轨道交通配套硬核

建发观堂府位于新城东区，到昌平线北邵洼站直线距离约600米。

从北邵洼站出发，6站生命科学园、7站西二旗、9站上地。

预计到今年年底，昌平线南延，可到达北三环的蓟门桥。

昌平线高效连接中关村软件园、永丰产业基地、翠湖科技园、生命科学园、未来科学城等一众高新技术产业园区，覆盖百度、网易、快手、字节等互联网大厂，还有腾讯的新地也在昌平线沿线。可以说对大厂打工人非常利好。

昌平的位置可以说是左右逢源，西靠海淀高科技园区，东临朝阳的繁华商圈，两边都是钱袋子鼓鼓、产业兴旺的地方，昌平自然也跟着沾光。

昌平自身产业发展也是有目共睹的。朱辛庄的小米基地都建得差不多了，科学园三期也在紧锣密鼓地赶进度。

北邵洼这个位置在沙河板块比较靠北，但是基础设施和生活配套已经有规划了，剩下的交给落地时间。

按照规划，昌平新城东区将建设成为“首都北部消费新地标”，是北京29个城市级消费中心之一，就是说商业会是一大特色。

观堂府的北侧就是规划建面约120万平的特色商街和商业MALL（小道消息说是大悦城）。

教育方面，板块内引入十二年一贯制的清华附昌平学校，学校建面约12万平方米，同时设有国际部。观堂府项目也配建了一个幼儿园，另外区域内还规划了20余所中小学和幼儿园，未来教育配套会愈发完善。

医疗方面，西侧约3公里有三甲级的昌平中医医院，还计划引入一所综合三甲。

No.2 产品升级 但略显拥挤

建发观堂府项目一共3个住宅地块，二期「泊玥」为西侧地块，东侧为一期项目。

观堂府的体量很大，光是一期就有1108户。

二期泊玥规划11栋楼，共734户，5-15层洋房加小高层的组合，容积率2.2。

这里就忍不住吐槽北城的容积率了，如今面对顺义、房山动辄2以下的容积率，这个2.2的容积率和15层的限高，着实看着拥挤了点，不过也没辙，说让看好这里的人多呢。

↑左侧就是二期

一期小户型已经售空，目前主力在售户型为132-186㎡的改善四居。

整个二期的产品面积段锁定在建面约83～188平方米的三到四居，是更纯粹的改善社区。

不过也有300万以下的两居捡漏！

另外，据传二期上了黑科技，实际面积更多了。

血拼哥了解到，二期的户型都配备了南向的飘窗和北向的设备平台，也就是户型图上红色框内面积。这部分面积不计入产权面积，因此，可以说建发观堂府二期在户型设计上确实增加了一些赠送空间。

约63平两居，麻雀虽小五脏俱全。

餐客厅一体，入门还有玄关收纳，卫生间干湿分离，整个户型虽然小，但是除了卫生间，其他全明。

约74平两居据说剩余非常少，跟64平比，面宽更宽，卫生间三分离，北侧送面积更大。

此外，主力户型83-188平：

83㎡三室两厅一卫：南北通透+全明格局，客厅面宽达到了3.75米，餐客一体式设计，L形厨房，拿洗切炒的动线很合理。

95㎡三室两厅两卫：南北通透，室内采光好，南向三面宽，总面宽约9.4米。主卧是套间设计，有独立家政间。南侧有3个飘窗，北侧有1个拓展平台。

110㎡三居两厅两卫：户型和95㎡基本一致，但是更宽敞，入口处增加独立玄关，主卧可分出独立衣帽区，家政间的面积也明显大了很多，整体舒适性更高。

社区配建这块，一期的配套是儿童娱乐和瑜伽馆，二期是私人会客厅和游泳馆，可以和一期形成互补，整体小区调性挺高端，希望届时能无障碍互通。

No.3 性价比如何？

建发观堂府销售指导价5.5万/㎡，一期的网签均价4.64万/㎡。二期目前的网签均价45172.7/㎡

二期预计2027年6月交房，比一期晚10个月。

南邵比较热门的新房项目还有北侧的梧桐山语，不过距离地铁远，网签均价44536.79元/㎡。

两个楼盘距离最近的地铁口都是北邵洼，梧桐山语是纯刚需定位，而观堂府体量更大，产品定位兼具刚需和纯改善。

南侧400米是招商都会湾小区，这是观堂府二手房最大的竞争对手。挂牌均价4.8万/㎡，成交在4.6万/㎡左右，和观堂府一期网签价持平，但产品方面肯定是观堂府更有竞争力。

距离观堂府更近的北京风景，成交以110、120平米三居为主，单价3.4~4.4万/㎡，但是社区环境和产品力与观堂府有很大差距。