文章转载自：攸克 攸克地产

如果要用一句话来总结过去半年北京楼市的表现，那便是：10万+遍地开花，高端盘风起云涌。

这样热闹的场景也是许久未见了，虽说受疫情影响全行业的消费信心有所下滑，但豪宅市场却像是一个独立于绝大多数消费逻辑之外的存在。特别是最近一个月，光是攸克君复盘过的热销项目，这其中就不乏均价超过10万+、总价动辄两三千万的豪宅产品。

再举个例子，前阵子攸克君与一个顶豪项目的营销负责人聊天，其操盘的豪宅产品总价在7000万+，大部分主力产品总价已过亿，但近几个月的成交似乎并没未受影响，用他的话说，大环境越是悲观，他们（高净值人群）越愿意购买真正保值的资产。

而之所以能够支撑得起“保值”二字，说到底，还是要产品够稀缺，要有少有的不可复制性。

这一点，从每一个热销项目都有迹可循，特别是在刚刚过去的上半年，从目前已公布的1-6月北京住宅成交排行榜中，排位前三甲的，分别为学府壹号院、中建壹品学府公馆以及北京城建·天坛府。但若要论纯商品房项目（不包括政府持有一定比例产权的商品房项目），北京城建·天坛府则是妥妥的北京纯商品房上半年销冠。

虽说热销项目我们没少复盘，但每一个成功案例背后，都有值得拆解的逻辑，这些逻辑存在的价值，远远超过只是一组亮眼的成交数据。

地段逻辑

聚焦北京城建·天坛府 ，这是其绕不过的排名前列个关键点：地段的稀缺。

而且，这里的稀缺绝不仅仅只是内城，东城二环的概念。毕竟，项目步行距离可达的建筑，便是天坛。

作为世界文化遗产，天坛公园同样也是我国重点文物保护单位，从这个维度来说，已经超越了传统内城稀缺地段的价值。但即便是我们将二环视为整个内城的边界，真正最核心的资源依然集中在东西城，在这里，占据了北京超过50%的优质医疗以及65%的名校，作为首都核心区，这便是真正核心内城所具有的价值。

正因为有了如此稀缺的地段，也让位于东城二环的北京城建·天坛府有底气将案名确定于此。也的确，北京很少能有几个项目，与如此核心的文脉产生关联。但恰恰也正因如此，对于高端客群来说，对稀缺资源的占有，具有不可抵御的诱惑力，更何况，这是一个情怀满分的“诱惑”。

试想，从自己家中的一扇窗向外望去，目之所及是圜丘坛，是祈年殿，经年累月承载的厚重文脉，尽藏在自己的窗前，这种稀缺“私享”的分量，不言而喻。

也恰是这一点，最能打动挑剔的高端置业者，对于这部分客群来说，他们对于产品的选择极其挑剔，一般项目很难入其法眼，特别是对于一线城市核心资源的占有，往往越稀缺，越容易收获更多的客户。这也就不难解释，为何北京今年陆续入市的几个内城项目，一经亮相，都收获了极高的热度。

但还是那句话，若要论地段，位于东城区二环的北京城建·天坛府无疑站稳了今年内城项目的C位。

北京城建·天坛府区位图

大盘逻辑

说完区域，我们来聊聊项目本身。

从体量来说，北京城建·天坛府总占地面积约46万平方米，总建筑面积超过了130万平方米，包含写字楼、商业综合体、高端住宅等诸多业态。住宅部分规划总套数超过1200套，不折不扣的大盘项目。这在近两年的北京，也十分难得，毕竟为了能够降低地块总价，公开出让的地块规模越来越小。

这就回到了一个根本问题：相比于小地块来说，大盘项目先天具有更大的优势。几个关键维度：

越是大盘开发，在整个项目的排布上才越从容，保证了整体的品相与质感。

越是大盘开发，在园林呈现上才能有整体规划、游刃有余，给项目加分。

基于这两个维度，我们可以看到北京城建·天坛府也是力求在二环边打造少有的大师级园林。项目邀请到中国新中式园林设计标杆的奥雅李宝章团队，基于“南续皇脉，北望天坛”的地理区位，汲取了中国千年传承下来的皇家园林的礼制和轴线，采用五重造园的手法，让整个园林既有皇家园林的大气磅礴，又有江南园林的婉约灵秀。

北京城建·天坛府效果图

同时，也正是基于大盘打造，考验的更是企业对于项目整体设计呈现以及后期运营管理的能力，这一点，也恰恰是北京城建作为国企的优势所在。在此之前，其承载了更多与这座城市共生共荣的基础建设，可以说多年积攒的“国匠精神”也将在北京城建·天坛府这个项目，得到较大诚意的兑现。

所以，基于项目本身同时配建了近3000平方米的会所，以及会所周边配备的超大空间水系景观，这些未来生活硬件的运营维护，同样离不开一个具有责任意识的开发企业。

产品逻辑

当然，从区域到规划，最终要复盘一个项目的热销，还是离不开“产品”二字。这一点，也是让天坛府可以跟北京众多豪宅一决高下的关键。

还是那句话，北京从来不缺豪宅，但永远需要一个真正有诚意的豪宅产品。从这一点来说，国匠城建的确是卯足了劲儿要打造一个真正尊重二环土地与天坛文脉的标杆之作，与此同时，高标准的豪宅产品一定是要对位真正能与它产生共鸣的这一群人。

据攸克君了解，目前已成交的客户中占比最多的区域分别是朝阳、西城、东城与海淀，而对于这部分客群来说，大部分从事的行业聚焦在金融与投资领域，年龄则集中在了26～40岁之间。可见，豪宅主力的购买客群已经在越来越年轻化。

通过了解客群的分布，我们会发现，北京城建·天坛府胜出的关键一点还在于，其构建了纯粹的改善社区，从目前主力的230～280平方米的户型来说，如此尺度的大平层产品，在北京已经难得一见。而大部分的四居产品都将面积段压缩到了160～180平方米。

北京城建·天坛府效果图

攸克君曾经也和几位豪宅的操盘手聊过，如何来定义一个真正意义上的大平层产品，最基本的一点，那便是面积不能小于200平方米。

从这一点来说，北京城建·天坛府真正是将内城豪宅的气场与精神内核做到了兼顾，同时，也极大得保证了社区的纯粹性。相信很多做过豪宅营销的朋友，都会感同身受，对于这部分高端客群来说，他们除了在乎房子本身的品质之外，对于一起居住在同一社区的邻居如何，他们往往更介意。

这也就是那句俗语，千金买房、万金买邻的意思。

聊到这，我们会发现，北京城建·天坛府的热销并非偶然，而是必然，这三大逻辑若占据其一，足以成为少有的优势，但恰恰，天坛府一应俱全，这么一来，想不当销冠，恐怕都难。据悉，四期新品入市在即，会有怎样的表现，我们拭目以待。