作者：董馨

2020年，首创置业（2868.HK）实现签约金额708.6亿元，签约面积292.7万平方米，公司三大核心城市圈保持主力地位，实现签约额563.4亿元，占比约80%。

2020年首创置业实现营业收入212.48亿元，同比增长2.22%；实现归母净利润9.82亿元，同比下降53.74%。

年内，面对愈发严峻的房地产融资形势，首创置业综合运用开发贷、境内外发债、资产证券化、保险融资等多元融资方式，积极拓展优质融资渠道，保障充足融资储备，年末加权平均融资成本5.14%，继续稳居行业低位。

三大核心城市圈签约额占比约八成

2020年，首创置业积极应对疫情冲击，创新在线线下营销模式，整合平台多盘联动，进一步强化自销平台主力作用，打造多个区域销冠；全力抢抓销售回款，回款与考核强挂钩，加强存量资产去化，实现有质量的签约。年内，公司实现签约金额708.6亿元，签约面积292.7万平方米，签约均价为每平方米2.4万元。

公司三大核心城市圈保持主力地位，实现签约额563.4亿元，占比约80%，公司长三角和粤港澳区域抓住市场窗口，签约额分别同比增长约12%和21%。同时，首创置业坚持发力单核城市，其中武汉、昆明、厦门、郑州北、新乡等其他潜力型强二线单核城市实现签约额145.1亿元，占比约20%，较2019年同期提升近10个百分点，多区域布局成果初步显现。

2020年，公司精准定位新一代消费群体市场需求，以科技赋能主业，持续锤炼产品核心竞争力。年内，公司核心产品线多个项目实现热销。其中，北京禧悦学府逆市热卖，住宅已全部售罄，累计签约额超38亿元，高居石景山区普通住宅成交榜排名前列；长三角、粤港澳等热点区域打造多个明星楼盘，重点项目开盘去化率维持高位。

此外，2020年公司加大自建渠道团队力量，探索重点项目开盘跨区域调配支援模式，促进跨区域渠道资源互通，构建大联销模式，完善项目自渠管理制度流程。年内自销平台实现签约额268.9亿元，占公司年度签约销售额的38%，公司自销平台销售能力持续提升。

发挥差异化拿地优势

土地储备方面，2020年，首创置业继续坚持稳健安全的土地投资策略，审慎投资，优中选优，充分发挥差异化拿地优势，通过产业协同、战略合作、并购等方式，新获北京、南京、重庆、武汉、青岛等地共10个项目，土地投资额人民币189.9亿元，总建筑面积419.6万平方米，平均楼面地价每平方米6126元，同比下降9.5%，平均土地溢价仅2.6%，其中9个项目为底价获取。其中，三大核心城市圈投资额达138.9亿元，占比达73.2%。

年内，公司土地投资主要依托战略合作、并购、产业协同等差异化非竞争性方式，大幅降低招拍挂拿地比例，强化获取战略核心大资源项目，提升公司核心竞争力。2020年1月，公司通过战略合作方式，成功获取河南省郑州北新乡市平原示范区项目，项目位于郑州大都市圈核心区域，规划总建筑面积152.1万平方米。2020年5月，公司利用高科技产业协同优势，成功获取南京市建邺区58产业用地项目，规划总建筑面积32.7万平方米。2020年12月，公司通过文创产业协同方式，获取桐乡乌镇项目，项目地处杭州、嘉兴、湖州三市中心，靠近世界互联网大会会址，区位条件优越，规划总建筑面积27.7万平方米。

截至2020年年底，公司拥有土地储备总建筑面积1683.2万平方米，权益面积为1095.9万平方米；土地储备总地上建筑面积1302.3万平方米，权益面积844.5万平方米。公司土地储备总建筑面积中，约88%为发展物业，12%为投资性物业及其他。公司现有土地储备规模适中，核心城市资源充足，可以满足公司未来三年业务发展需求。

2021年，首创置业将继续践行安全稳健的投资策略，加强区域研判，优选高效项目，以市场化原则进行资源配置，紧跟国家发展战略，把握城市新机遇。同时，充分发挥多元业务联动优势，继续强化非竞争性差异化方式取地，全面降低纯招拍挂取地比例。

归母净利润增速同比下降超五成

从盈利情况来看，2016-2020年首创置业的营业收入分别为203.49亿元、212.92亿元、232.57亿元、207.86亿元、212.48亿元，自2018年达近5年较大值后整体呈下降趋势。2016-2020年公司营收增速分别为27.17%、4.63%、9.23%、-10.62%、2.22%。营收增速自2016年达五年内较大值后在2017年快速回落，随后又在2019年由正增长转为负增长，在2020年又有所回升。

与此同时，2016-2020年首创置业的归母净利润分别为20.18亿元、21.13亿元、19.23亿元、21.23亿元、9.82亿元，2020年公司归母净利润与2019年相比大幅下降。2016-2020年公司归母净利润增速分别为-1.85%、4.71%、-8.99%、10.4%、-53.74%，2020年公司归母净利润增速较2019年大幅放缓，由正增长转为负增长。

2020年，公司实现营业税后毛利率约24%，与2019年33%的毛利率相比减少9个百分点。年内，受新冠肺炎疫情影响，公司商品房开发进度延迟，一级开发节奏放缓，奥特莱斯店铺业绩下滑，同时天津等城市深受国家房地产限购限价等调控政策影响，商品房销售速度减慢、若干项目毛利承压，导致年内房地产结转利润及毛利同比下滑。

为此，公司积极应对，公司奥莱业务多措并举，践行精益化运营，加速数字化转型，持续深化统一营销战略，整合在线线下全平台资源，打造消费新热点，全年实现营业额约74亿元，客流3810万人次。截至2020年年底，公司已开业奥莱数量达13家，布局和开业项目数量稳居行业排名前列。

多元化融资渠道，融资成本保持低位

从短期偿债能力来看，2016-2020年首创置业的流动比率分比为1.97、1.69、2.16、2.24、1.84，2020年公司流动比率与2019年同期相比有所下降。2016-2020年首创置业的速动比率分比为0.62、0.7、0.97、1、0.73，2020年公司速动比率与2019年同期相比有所下降。

从长期偿债能力来看，2016-2020年首创置业的资产负债率分别为76.88%、77.42%、77.49%、77.31%、77.52%，2020年公司资产负债率与2019年同期相比略有提升。此外，2016-2020年，首创置业负债总额分别为919.09亿元、1094.9亿元、1315.16亿元、1432.28亿元、1632.2亿元，2020年公司负债总额与2019年同期相比有所提升，财务风险加大。

2020年，面对愈发严峻的房地产融资形势，首创置业凭借稳健良好的信用背景，精准研判，充分发挥自身优势，综合运用开发贷、境内外发债、资产证券化、保险融资等多元融资方式，积极拓展优质融资渠道，保障充足融资储备，年末加权平均融资成本5.14%，继续稳居行业低位。

年内，公司成功于境外发行4.5亿美元5.5年期高级债券，票面利率3.85%，获得近8倍认购；于境内成功发行3期合计52.09亿元3+2年期私募公司债券，加权平均利率仅3.68%；以及15亿元3年期银行间定向债务融资工具，票面利率3.4%。

未来，公司将继续发挥自身信用优势与资本运作优势，依托立体金融平台，积极应对严峻融资形势，大力拓展融资渠道，保障充足融资储备，同时多措并举持续提升流动性，坚决控制债务规模与杠杆水平，优化资本结构，进一步提升抗风险能力。

从营运能力来看，2016-2020年首创置业的存货周转率分别为0.28、0.23、0.24、0.17、0.17，2020年公司存货周转率与2019年持平，但低于房地产开发行业存货周转率平均值0.26。流动资产周转率分别为0.21、0.2、0.17、0.13、0.12，2020年公司流动资产周转率与2019年相比略有下降。总资产周转率分别为0.17、0.16、0.14、0.11、0.1，2020年公司总资产周转率与2019年相比略有下降，且低于房地产开发行业总资产周转率平均值0.18。

践行绿色建筑号召任重道远

绿色建筑底子薄弱。根据标准排名从住建部门监测的绿色建筑统计数据显示，2019年首创置业获得绿色建筑二三星级设计及运行标识项目均为0，成为首创置业无缘中国投资协会和新华社《环球》杂志、标准排名联合发布的“2020中国绿色地产指数TOP30”的重要原因。2020年，首创置业获得绿色建筑二三星级设计及运行标识项目也均为0。

与绿色建筑发展不力相比，首创置业在公司运营活动中，贯穿绿色生态文明理念。推行绿色办公，通过制定绿色办公相关制度，强化员工环保意识，推进环境的可持续发展。

为减少纸张使用，公司日常办公推行无纸化办公，充分利用共享系统进行审批和记录，杜绝浪费纸张；上线电子差旅系统、固定资产系统、企业购平台、档案系统，减少不必要的纸张流转；推行双面打印，优化文印设备，采用人脸识别系统，打印机采用有环保认证的硒鼓和墨盒并控制彩色打印数量，鼓励各附属公司将废旧硒鼓墨盒返还给供应商进行二次利用或无害化处理。

节约用电方面，公司优先采用环保、节能型的电器和设备，逐步淘汰高能耗、低能效的设施、设备。节约用水方面，公司建立节约用水的规章制度，积极推广使用节水器具，促进水资源利用效率，加强用水设备维护管理，杜绝跑、冒、漏的现象。

降低办公能耗方面，公司规范空调使用，夏季空调温度设为26~28度；保持冰箱处于无霜状态；鼓励员工合理使用计算机；更新会议系统，鼓励视讯会议，减少资源消耗；鼓励减少使用一次性制品，减少一次性餐具、一次性雨衣、一次性签字笔等一次性用品给生态环境带来的影响，减少一次性物品所产生的大量垃圾造成的环境污染。

坚持绿色发展理念，将环保理念融入公司管理的多个方面，其实与绿色建筑发展可以并行不悖。

首创置业应当直面并积极响应国家大力发展绿色建筑的号召，加大绿色建筑开发力度，降低公司主业发展给环境带来的负面影响。