据北京市规划和自然资源委员会网站消息，1月20日，招商蛇口旗下的北京招晨房地产开发有限公司以34.8亿元的价格竞得北京经济技术开发区亦庄新城0202街区 YZ00-0202-X24R2、X24B1、X24G1-1、X24G1-2地块。

让业界尤为关注的是，根据亦庄新城X24地块的多规合一文件要求，项目将打造“亦庄好房子”模式。招商蛇口相关负责人表示，公司在亦庄新城成功开发招商玺、璀璨时代等项目后，将进一步高标准开发亦庄新城X24地块，建设“好房子”、打造“好社区”、助力亦庄构建“好城区”。

两次调整，力求完善“亦庄好房子”规划

据官方公示的土地出让文件显示，亦庄新城X24地块规划为二类居住用地、商业用地、公园绿地，用地规模66972.3平方米，规划建筑面积114171平方米。其中，X24R2地块用地面积30864.8平方米，规划住宅建筑面积77162平方米；X24B1地块用地面积14803.6平方米，规划商业建筑面积37009平方米；X24B1地块内需建设开闭站一处，由开发商代建并无偿移交相关部门。

值得注意的是，上述规划并不是亦庄新城X24地块的最初“版本”。在2024年2月，北京公布的当年首批次拟供地清单23宗地块中，亦庄新城X24地块当时的用地性质为R2二类居住用地和F3其他类多功能用地，并未配置B1商业用地和G1公园绿地。

2024年3月7日，在十四届全国人大一次会议第二场“部长通道”采访上，住房和城乡建设部部长倪虹表示：“要牢牢抓住让人民群众‘安居’这个基点，以让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，打造宜居、韧性、智慧的城市，努力为人民群众创造高品质生活空间。”

为落实上级部门精神，北京市亦庄经济技术开发区开展打造“好房子”工作，将亦庄新城X24地块作为试点，在原有R2二类住宅用地规划基础上，增加商业用地、公园绿地等用地，经过两次规划调整，最终确定“亦庄好房子”用地规划，并在今年1月成功挂牌交易。

亦庄新城X24地块规划示意图

当前亦庄新城呈现“西居住东产业”的整体空间格局，亦庄新城X24地块位于亦庄的产业与居住交界处，周边配套及市政条件较完善，公园绿地环绕，彰显生态空间与历史人文的魅力。北京市规划和自然资源委员会经济技术开发区分局相关负责人表示，项目功能定位为高品质人居环境示范区、产居融合共享休闲活力客厅，建成后将从健康舒适、安全耐久、灵活可变、绿色低碳、运维经济、协调美观、生活便利、环境宜居、全龄友好、功能使用等多个维度对“好房子”进行生动诠释。

践行企业责任，助力构建“好城区”

在对用地性质作出科学规划的同时，主管部门还对项目建设细节给出了明确要求。根据该地块的《“多规合一”协同平台审核意见的函》显示，本次成交地块建设规划打造“亦庄好房子”模式，鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米首层架空空间，需落实以下要求：

一是架空层层高不得低于3.6米；层高在3.6米至4.9米之间，其面积不计入容积率；层高高于4.9米则按实际面积计入容积率。

二是架空层应只作为公共开敞空间，提供公共服务功能，不得作为停车、车行交通空间或商业用房使用。鼓励居住用地内设置风雨连廊，需落实以下要求：有顶盖、无围护结构、有围护设施、两侧不封闭的，按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积1/2计算建筑面积，但该面积不计入容积率。

分析人士表示，上述要求旨在不影响小区住户生活品质的前提下，鼓励在园区内设置风雨连廊，用于连接相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场、游园等公共空间，以方便居民休闲或出行，为居民创造更舒适的居住环境。

亦庄新城X24土地先后两次调整规划，并对建设细节提出明确要求，充分表明了主管部门对于打造“亦庄好房子”试点的重视程度，这也对该地块的竞得者提出了高于普通住宅开发商的实力要求。基于主管部门对于该地块项目“高品质人居环境示范区”的定位，要求开发商具备丰富的高端项目开发经验；同时该地块的商业用地和公园绿地性质，更要求开发商具有开发运营商业地产和建设高品质园区的能力。

分析人士认为，基于如上要求，开发企业需要有更强的综合实力和运营能力，同时在该地块南侧约800米就是招商蛇口在北京著名的标杆项目招商玺。对于其他房企来说，要参与竞争该地块，需要综合考虑自身实力和强力竞品双重因素，所以招商蛇口最终将X24地块收入囊中则显得“水到渠成”。

说到招商玺，这是招商蛇口最高端产品线“玺系”作品，该项目在2024年成绩斐然，取得亦庄商品房成交套数、金额的双冠军，在克尔瑞评选的年度全国十大豪宅项目中，整个北京仅有招商玺项目当选。同时，该项目配备的泳池、健身房、室内高尔夫等设施的约5000平方米会所已平稳投入运营，将招商蛇口“未交付，先服务”的理念切实的践行落地，而项目建设的6.4万平方米园林，更让社区成为一座“城市秘境”。

分析人士认为，招商玺的成功示范效应，在给其他开发商竞争亦庄新城X24地块造成巨大压力的同时，也让置业者对于招商蛇口会推出“升级”作品更加期待。对此，招商蛇口相关负责人表示，公司将践行央企责任，进一步高标准开发亦庄新城X24地块，建设“好房子”、打造“好社区”、助力亦庄构建“好城区”。