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“北京楼市回暖了？”

最近，无论是中介朋友圈，还是购房讨论群，这句话出现的频率越来越高。

朝阳珠江帝景一套142平三居室，非硬伤房，2025年11月成交价1108万，2026年1月已经涨到1157万；同小区161平大户型，也从1220万涨至1250万。

海淀万柳板块的光大花园，150平大户型2025年11月成交1300万，2026年1月已升至1348万。

清河橡树湾、上地佳园、太阳公元……多个小区的成交案例显示，持续阴跌的态势似乎被按下了暂停键。

01 市场真的暖了吗？

成交量、挂牌量、价格信号——这些核心数据的变化，正悄然传递着市场情绪的转变。

上周（1月19日-1月25日），北京大中介二手房实时成交2097套，虽比前一周略减47套，但已连续三周稳站2000套以上高位。与去年同期1240套相比，同比上涨69.11%。

挂牌在售房源量则降至14.53万套，持续缓慢下行。

要知道，北京房源挂牌量最高峰曾达16.5万套（约2025年9月），如今减少了整整2万套。

价格信号方面，1月二手房“涨跌比”（降价房源量/涨价房源量）稳定在10左右。

这个数字意味着什么？

涨跌比 > 20：卖方恐慌，大幅降价

涨跌比 < 10：卖方看多，信心回升

10~20之间：买卖双方博弈，供需焦灼

当前市场正处在典型的“博弈区间”。

“量升价稳”——这可能是当前北京楼市最值得关注的一个积极信号。

02 暖意何来？

市场出现暖意，并非凭空而来。

给大家信心的首先就是政策东风。

2025年12月24日，北京市发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，放宽非京籍购房门槛、支持多子女家庭、优化信贷政策。

北京链家方面最新报告也显示，新政后1个月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家二手房交易量较政策出台前（2025年11月24日至2025年12月23日）增长33%；同期市场活跃度显著提升，新增客源量、带看量分别增长14%、18%。

其次，窗口期效应显现。

岁末年初是企业结算、个人奖金发放节点，也是刚需刚改客户支付能力较强的时期。加之许多家庭有“年前购房、新家过年”的愿望，促使需求在此时集中释放。

最后就是心态微妙转变。

部分购房者认为价格已调整到位，购房环境门槛友好，开始积极入市。卖方方面，恐慌性挂牌减少，部分业主预判“小阳春”行情，选择暂缓挂牌、持房待涨。

这种心态变化，正是市场从单边下跌进入博弈阶段的重要标志。

03 春季第一把火：学区房

每年春天，当北京楼市从冬季的沉寂中苏醒，最先点燃市场热情的往往是学区房需求。

这一规律在2026年初似乎仍在延续。

目前海淀、东西城部分书包资源的改善价格已经企稳，甚至回升到2025年4月的水平。

据西城区中介反映，新政后区域内部分小户型、低总价的学区房，市场活跃度提升明显。以某小区为例，近半年来月均成交量约十几套，传统旺季可达二十套以上；而今年1月截至25日，其成交量已突破二十套，提前达到“金九银十”水平，价格也呈现企稳回升势头。“这类房源对政策比较敏感，成交快，价格变动也快，近期走势确实稳住了。”该中介表示，其门店成交量在新政后约有5%～10%的增长。

朝阳区一热门学区房板块的情况也类似。中介介绍，板块内某关注度较高的小区，去年12月成交约二十余套，今年1月成交量已翻至四十多套，增长显著。成交量提升的同时，业主心态亦趋于稳定，降价急售情况减少。

背后的核心逻辑是入学时间窗口的刚性驱动：每年5月是入学信息采集的关键节点，许多家庭必须在3-4月完成购房落户，这形成了无法推迟的刚性需求，在每年春季集中释放。

春季的学区房走红可以预见，但能否持续，还得看整个置换链条是否开始正常运转。

04 行业还未走出困境

房企亏损潮依旧在继续。

截至2026年1月20日，27家披露2025年业绩预告的A股上市房企中，仅保利发展1家房企盈利，其余26家全部亏损。

若简单合并计算，目前披露数据的房企亏损总规模已在475.46亿元到624.64亿元之间。

为什么房企亏损这么厉害？四大原因：房子不好卖、新房价格在下降、土地成本太高、债务压力依旧大。

当前的回暖是结构性的、初步的。新房与二手房呈现“冰火两重天”格局。2025年，北京新建商品住宅累计成交面积同比下降15.1%。

回暖主要集中于核心地段的优质资产，而大量普通区域、同质化项目仍面临去化难题。

05 最后的判断

综合各方观点，2026年的北京楼市，大概率将呈现 “结构性复苏”与“持续分化”并存的复杂局面。

当下的北京楼市，正处在“政策放松+需求逢低入场+宏观环境边际改善”共同作用下的修复期。与之前的低迷相比，应该说最恐慌的阶段或许正在过去。

但我们需要清醒认识到，当前部分房源交易回暖，并不是说明看到光明了，房价要涨了。房地产行业仍处在 “深度调整+债务出清”的关键阶段。

如何判断市场成色？

需要持续观察三个核心指标：成交量能否持续稳定在活跃区间？价格能否止跌并由负转正？信心能否巩固，带动供需关系走向平衡？

面对市场波动，多数人容易陷入焦虑。这跟多数人是第一次或第二次买房、市场经验不足有关系。

关于买房的观点还是那句话：

第一，充足的资金；第二，明确的自住需求。

在这种情况下，只要有合适的房源，就可以随时入手。合适的房源指的是既能满足需求，同时又有合理的价格。

什么是充足的资金？买完房之后，房价的涨跌不会对你有太大影响。或者说，买一套500万的房子，纸面跌100-200万，是能接受的。

就像你手里有100万存款时，花10万块钱买一辆车，这辆车再怎么贬值，其实你是不关心的。

绝大多数人买房的时候，都很容易受外部因素干扰：为了面子买学区房或买房、没有充足的资金、担心房价上涨……这几点会让多数人的买房行为变形。

市场的好转信号值得肯定，但断言“牛市归来”显然过于乐观。

我们需要的，是在躁动的市场情绪中，保持一份冷静的观察与独立的判断。

春天快来了，但别忘了，春天里也可能有倒春寒。

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