这几天，顺义仁和的风浪越来越大了，掀起这场风浪的主角有三个：龙湖·云河砚、公园都会以及路劲·御和府。

风浪的原因，可以由一张表格说起。

触目惊心的几个数据：7个项目、近90万方住宅规模、约9000套房供应。较关键的，这7个项目距离就在10公里范围内。

以上就是顺义仁和三个项目面临的大环境，残酷程度比之当初的亦庄有过之而无不及。

了解了大环境，我们不妨再对三个项目的小环境做一个说明：仁和这三个项目的位置紧紧挨着，都在仁和的临河片区，且每个项目的体量都不小，加起来共计4212套房源。

大家挨得如此之近，产品定位接近、竞争得又是同一批客户，关键这个区域目前明显供大于求，所以赶上龙湖·云河砚以及公园都会开盘的关口，顺义仁和的内卷愈演愈烈。

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较明显的信号是价格战。

3月14日，龙湖·云河砚取证，据说本周开盘，前几天对外公布了首期价格35800元/平米起，实际均价大概能达到3.8万/平米。要知道，在此之前，路劲·御和府已经抢先入市，该项目目前在售价格是4.1万/平米，探哥专门查了下它的网签价格，目前为止是4万/平米。

区域内排名前列个入市的项目，往往对整个区域起到一个定价权的作用，不出意外后续项目都会参考该项目定价。所以，因为有路劲·御和府打样，在此之前大家对仁和的预期价格是4万+，龙湖直接将区域价格拉下了4万的关口。

龙湖之后，公园都会也不甘落后，打出了首期总价268万起的口号。按照项目较小72平米计算，单价大概在3.7万/平米。

降价，简单粗暴但却无比有效。因为对于刚需产品来说，只有在价格相差不大的情况下，买家才可能心平气和的去比较产品，所以有一方主动降价，那么其他项目大概率会主动跟投。

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当然，头疼都是开发商的，对于买房人，尤其是顺义片区以及北京东部片区的朋友来讲，这种情况算是一个不错的淘房期。恰好探哥前几天去仁和片区三个项目都转了转，借着价格战这件事儿，把这三个项目的具体情况给大家介绍一下。严正声明，以下观点全部基于本人踩盘后的客观感受，不吹不黑。

先来了解下三个项目在区域的位置关系。

下图是探哥标注的临河片区规划，以林河南大街为界限，以北规划的是产业用地，将来会引进一些企业入驻，以南则是居住用地，目前有两个保障性用房以及三个纯商品房，此外，政府还在该区域配建了公园、商业、公交站以及学校。

三个项目位置差异其实不大，如果硬要选出一个NO.1的话，探哥私以为公园都会可能更好一些。因为项目位于这个片区的中心位置，与各项配套的距离适中，市政公园、商业、公交站都是公园都会项目配建的，所以，开发商有意识的将公园门口开在了南北两侧，极大方便了南北组团的业主。

当然，这只是一个加分项，并不能成为选房的参考依据。

此外，还有一点需要注意的是，龙湖·云河砚较南侧一排楼挨着外环路，可能会有噪音的影响，选择时要尽量避开。

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位置之外，探哥详细比较了三个项目的各项指标。

路劲御和府是纯粹的洋房+小高层社区，产品定位是三个项目中较为刚性的，小面积产品占比较高，小区户数较多。

公园都会也是纯粹的洋房+小高层社区，产品定位也以刚需小套为主，但比路劲御和府整体面积偏大，路劲御和府追求的是较小面积下的优质功能，相较而言公园都会则偏向更为舒适的常规功能格局。

龙湖·云河砚是洋房+小高层+叠拼产品，也就是俗称的高低配。住宅部分规模是三个项目中较小的，同时户数也是较少的。

可以想象一下，这三个项目将来转为二手房之后，路劲·御和府一定是其中流动性较大的，一来面积越小，刚性需求越大，将来置换的可能性也就越大；二来它也是套数较多的。好处是因为小区里备选房子多，会吸引更多看房人群，因此会获得更大的曝光度。坏处也是因为流动性大，所以后期的居住体验可能不佳，对小区的物业管理要求也会更严格。

龙湖·云河砚户数较少，而且因为有叠拼产品的存在，所以将来小区的物业、安全以及舒适度应该是三个项目中较高的，但高低配也带来了入住人群素质的不统一，后期发生矛盾的概率也加大了，对于叠拼客群来讲尤甚。

所以，如果不考虑其他因素，单纯看社区舒适度，那么小高层优选公园都会，洋房可以考虑龙湖。如果奔着住几年立刻就换的心态，可以看看路劲·御和府。

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落实到产品层面，三个项目各自有各自的特点。

路劲·御和府

路劲·御和府给探哥的排名前列印象其实算不上太好，因为另外两个项目正式售楼处已经开放了，而路劲为了抢跑临售开盘，所以接待区很狭小，停车非常不方便。

了解完全部产品之后，更明确了探哥之前的想法，这个项目从产品打造到定位都非常明确：北京较为刚性的买房一族。大家不要误会，并非是说产品不好。

1、路劲·御和府是三个项目中不多一个有地上停车位的小区，另外两个都是地下，人车不分流，这一点是项目较大的败笔。人车不分流的烦恼不多着笔墨了，相信每个人都能想到。

2、抛开地上停车不提，户型真的很香。较大的亮点是：超高的赠送+优质的功能空间。这个项目68做了两居、83做了三居、108做了四居，换句话说，同样的两居、三居、四居，它的面积是较小的，所以单价相同的情况下，路劲御和府上车门槛较低。

另外，项目南向阳台赠送一半面积，北向设备平台全部赠送，且做成了室内空间。所以，即便是68两居，你也不会觉得北向次卧狭小，它依然是一个完整的卧室空间，而且还是转角采光。

路劲68平户型的次卧

当然，前提是单价相同，不过龙湖以及公园都会目前已经明确价格降到4万以下，如果路劲依然扛着4万的大旗，那么这种优势一定程度上就被削弱了。

顺便多说一句，89平米以及125平米南向连通客厅以及卧室的大阳台真的很香，放张图片大家可以体会一下。

路劲125平户型的阳台

所以，如果后期该项目降价，较适合手头资金吃紧的首置上车族。

公园都会

公园都会户型创新性也很强，较大特点是采用了南阳台北露台的设计。所以，这个项目产品的观景性以及通风采光是较棒的。

72平米两居户型设计不如路劲·御和府68平米户型，一来72平米次卧的门与房子大门互相妨碍，而且一进门就是次卧，对居住舒适度有妨碍；另外，玄关与卫生间放在一起，也不太符合居住动线。

较棒的户型是127平米四居，客餐厨空间具备160平米以上户型的超配，做到了不多，卧室尺度也兼顾了空间舒适性。而且无论是南向5.6米的大宽厅以及大阳台，还是北向长长的大露台，都会让你看后荷尔蒙爆棚。

这个项目比较适合刚改以及首改的朋友。

龙湖·云河砚

龙湖比较擅于在样板间讲故事、营造品质氛围，事实上，整体看完项目，龙湖确实是三个项目中对品质以及细节的打造较突出的。

单看户型也不错，不过比公园都会以及路劲·御和府缺少了些许特色和创新。该项目的平层户型与西红门的熙悦宸著一脉相承，90平米三居是目前市面上常见的三面宽格局，亮点不多，且2个北向次卧太局促。

120平米四居较大的亮点是一进门有步入式玄关，在客厅还有一个小型家政间的设计。

如果单纯拼户型，龙湖其实比不过另外两个项目，但它的精装以及细节设计一定程度上弥补了这种缺憾。

龙湖的精装是三个项目中较高的，客厅背景墙采用了整块的石材，地面也采用了比常规尺寸更大的地板砖，这样的好处是一定程度会增大空间的视觉感。

另外，细节的收纳非常精细化，门口的玄关柜内部，清晰的规划了各个物品的空间；120的家政间虽然空间不大，但利用率极强，即便是厕所的镜子，每个空间都利用到了优质。

所以，这个项目比较适合注重品质以及收纳的朋友。

另外，该项目还有部分叠拼产品。正常情况下，成熟的别墅客群一般不会选择这里，如果你打算在该区域买一个大四居，垫垫脚也能够到该项目的别墅，而且你真的喜欢别墅这种空间带给你的生活，那么选择龙湖没毛病。因为这个项目的平层户型虽然不突出，但叠拼还是很出彩的。