长文警报!为什么说北京43宗二批次供地是对上一阶段的修修补补

拼房帝北京 2021-09-10 14:16:37
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8月30日晚间,北京规自委一口气挂出43宗住宅地,二批次供地较首批供地均发生了较大改变: (1)从供地规模来看,二批次供应规模大增约44%。供地宗数由首批供应的30宗上升到此次43宗;供地总量由首批供应的约345万平上升到此次约496万平,整体供应节奏较首批次加快; (2)从供地区域来看,多点及副中

8月30日晚间,北京规自委一口气挂出43宗住宅地,二批次供地较首批供地均发生了较大改变:

(1)从供地规模来看,二批次供应规模大增约44%。供地宗数由首批供应的30宗上升到此次43宗;供地总量由首批供应的约345万平上升到此次约496万平,整体供应节奏较首批次加快;

(2)从供地区域来看,多点及副中心地区区域为此次供地主力区域,远郊生态涵养区供地增多,供应比例较首批土地供应增加了7个百分点;单区县来看,与首批供地相比,朝阳仍是供地大户,同时区域上新增了顺义、平谷,减少了密云及延庆;

(3)从供地性质来看,此次土地供应向保障性租赁住房倾斜,通过集中建设和配建两种方式进一步加大了公租房、保障性租赁住房和共有产权住房用地供应,着力解决大城市住房突出问题。

与首批土地供应相比,此次43宗地块中涉及3宗共有产权房用地、1宗独立公租房用地(约3.59万平),13宗配建保障性租赁住房用地(约23.6万平),租赁住房用地总建筑面积合约27.2万平;

(4)从土地出让规则来看,此次集中供地延续了首批次供地主旋律,同时在此基础上新增了地价上限后“防马甲”摇号限制产权转让,并探索创新试点地价上限后竞现房销售高标准建设方案机制,进一步完善了土地出让竞拍规则;

图片来自网络

此外,二批次土地供应继续实施商品住宅销售价格承诺制,从公布的地价上限来看,二批次地块的整体溢价率控制在10%以内,单宗溢价率不高于15%,表明北京继续保持从严调控定力,坚决落实“三稳”目标。

如果抽丝剥茧来看当前调控的主要矛盾也即主要目标就在一个“稳”字上。当我们试着解读“稳地价、稳房价、稳预期”其中含义不难看出,政策逻辑无非:

1、调控北京土地供应的价格搭配比例,即少量高价值土地搭配大量低价值土地,以此保证土地市场总体均价稳定;

2、一次性在热点区域内推出项目,人为制造后期同片区内红海竞争,并通过参考定价、竞附加、控网签等方式,全链条把控房价;

而新的拍地禁马甲,笔者推测一方面降低了房企动用高杠杆资金的机会,另一方面阻止潜在的捂盘惜售,堵死了退路;

3、持续超量供应、严格打压二手房和学区房、行政规范市场信息等,再结合多层次、多种类的保障性土地供应,让市场预期继续横盘;

总而言之,调控绵密粘稠、花样翻新,但概括而看都在坚持“房住不炒”的大旗下拒绝大涨和大落,而横盘不意味着停止,市场也在发生潜移默化的改变:

1、高低搭配+超量供地的直接结果,让市场上可选优质项目越来越少

粗看之下地块不少,如果仔细分析就会发现,将来可供选择的优质楼盘并不多,5月的排名前列批集中供地30宗,纯商品住房(不含公租房、政府产权、公建、商业及公交站配建)仅4宗;

2021年第二批集中供地43宗,无限竞房地块,其中14宗地配建保障性租赁住房:这次直接规定了每宗地需要配建的保障性租赁住房的面积(回购),累计14宗地共27.2万平(石景山首钢1宗公租房),面向新市民及青年人等群体配租,若以每套70平计算,可提供约3800余套住房。

新的供地计划中,虽然是有意避开市场库存,但为了竞争降价,仍然是网格线路布局,结果无非是小区域竞争+上下游抢客;偏远不说,即便考虑地价成本和竞争压力,产品也难有多大提高。

图片来自网络

2、五环进入7万+时代,然而看的均价买不到,现实的低价看不上

五环区域将是北京住宅市场的主流,其房价已全面进入7万+时代。集中供地以来,面粉的价格并没有降低,面包的价格又如何能下降呢?

相较于北京上一次集中供地,6环进入5万+时代,本次集中供地政府指导价6环即高达6万,连7环也已超过3.5万,东北片区售价将达到6-8.8万/㎡,并全面进入7万+时代。

考虑节省总价的话,用超高单价买一套小户型,虽然可以算过财务帐,但用起来是真的难过;如果实在不行非要买在六环边角,就算买下来怎么用是个大问题..没了老的7090和限竞房,你后悔吗?

3、竞价阶段附加条件和地段荒凉,让有纯熟居住氛围的社区越来越少

众所周知,土地供应热点板块竞争激烈、限制也更多。而一、二波土拍中最亮眼的除了久旱逢甘霖的海淀,就要属持续放量的大朝阳开发如火如荼。

不过朝阳的供地大多较为偏僻,配套不足,不太适合刚需,因此大部分项目也将选择走改善路线,产品面积偏大,总价也高。不但如此,大量的集中释放,产品类型一旦相似,后期大家都要一起蹲着。

看同样在东北区域的顺义,排名前列次集中供地,顺义缺席;第二次供地,顺义仅两宗新增宅地。伴随新的供地附加条件,东北片区未来纯质住区本就不多,其中依托中央别墅区,有纯熟居住氛围的社区更是卖一个少一个。

于是,明眼人都看的出:调控之下新不如旧!面对降维迭代的市场,一时间更多人把目光投向了公园十七区。

本身纯粹的低密商品房特别是院墅,早已是稀缺性的产品无疑,这个位于中央别墅区的纯低密社区,总价仅720万-1200万,使用面积高达270-420㎡,折合单价仅2.8万/㎡。毋庸赘言,无论从区位、配套、产品抑或价格都如此优秀,充分彰显了公园十七区超高的性价比。

特别是在面对北京东北片区,超量供应的一众价格直追别墅,却本质是平层的项目,公园十七区的低密多层墅居产品体现出先进的置业价值,也印证了市场和购房者对公园十七区如此青睐的原因。

在2021年1-7月的销售统计中,公园十七区以483套的特别优势拿下顺义板块总套数销冠。而此前的半年报中,公园十七区就以销售面积、销售套数、销售金额三大先进数据,杀出重围先进限竞房销售榜首,成为顺义区的当红神盘!开盘至今仍然畅销不衰,在北京楼市极具号召力。

数据来自地产营销人

公园十七区位于北京中央别墅区,近30年的内涵沉淀,各项配套资源可谓醇熟,商、教、景、娱、医等优质资源荟集,同时坐享温榆河绿色生态走廊和四季鲜氧丰裕的后沙峪森林公园,让每一位业主都可以尽享自然新鲜。一站式生活场,醇熟生活信手拈来。

 祥云小镇实拍图

作为中央墅区的墅居生活样板,公园十七区在对于墅居质感的追求从未停下过,11.8米的超大面宽加之5.7米的挑空层高从宽度和高度上对空间进行塑造,奢阔的空间尺度更能带来少有的墅居体验,另一方面360plus全龄景观系统、“零接触”归家、双重人脸识别等“社区黑科技”为业主的智慧生活锦上添花,7×24小时健康科技系统,金地26°管家物业服务,全面铸就高能智慧社区,匠心品质打造。

园区实拍图

样板间实拍图

如今,公园十七区现房已成,用实景兑现美好生活,今年10月即可入住,建筑面积约170-295㎡实景花园院墅压轴钜献,幸福生活再也无需等待,即刻开启,臻藏加推中,恭迎品鉴!

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