前一阵，有媒体问『地产营销人』：怎么看待北京别墅区的演化？

其实，北京别墅区走过几十年，现在依然保有生命力的已经寥寥了。像十五年前鼎盛的八大别墅区，如今都已消散或被人淡忘，唯有中央别墅区还在继续生长、壮大，长年占据着北京高端市场的头部地位。

那为什么其它墅区逐渐衰落，而中央别墅区能保持生命力旺盛呢？

这个问题不好回答，包含的因素很多，但概括起来无非是三点：一是中央别墅区包容性强，总有新的低密项目供应，各板块热度此起彼伏、连绵不绝；二是区域不断进化，自然环境和生活配套越来越好，十分宜居；三是有产业支撑，有规划利好。

回顾过去30年历程，中央别墅区从无到有一路走来，与北京这座国际化大城市血脉相连，见证了改革开放和城市发展的巨大变迁，其市场地位的最终确立，不如说是历史的选择。

外销时代，追溯温榆河别墅区

中央别墅区真正意义上的发展要从1992年说起。伴随着改革开放的步伐，1992年，“北京外销住宅001号项目”——丽京花园，作为北京排名前列外销别墅在温榆河天竺横空出世。

这个当年北京市政府赴港招商引资诞生的别墅项目，后来以4小时销售60套的战绩打响北京外销别墅市场的排名前列枪，从此也拉开了中央别墅区的发展序幕。

丽京花园（1992年）

不过当年，还没有“中央别墅区”这一称谓，业内多叫“温榆河别墅区”，中央别墅区是在2003年之后才被市场叫响。

港资房企之所以看上这片土地开发别墅，一是因为离首都机场近，且第二年（1993年）机场高速就通了车，交通变得快捷；二是这里有四季常流的温榆河，生态条件得天独厚，特别适合别墅开发；三是此地距使馆区、燕莎等地都较近，大使馆人员和外企管理层租住起来十分方便。

首都机场高速开通初期（1993年）

所以，温榆河别墅区初期居住的人士，多是当时的财富人群——高端涉外人士，扎堆墅居效应让周边的生活配套开始渐渐完善起来。

首当其冲的就是子女教育问题。1994年，京西国际学校成立，这是温榆河别墅区最早的一所国际学校，至今知名度依然非常之高，福布斯排名全国第二。后来，随着居住人气提升，国际学校越建越多，成为中央别墅区颇具吸引力的一张名片。

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北京京西学校（1994年）

随后几年，香江花园、裕京花园、名都园、欧陆苑等别墅社区相继落成。与此同时，马术俱乐部、高尔夫俱乐部等高端休闲场所依次建成，温榆河别墅区拥有了像国外一样的生活氛围，成为北京气质独特的圈层领地。

豪宅时代，中央别墅区声名鹊起

进入2000年后，国贸商圈正式定名“中央商务区”，而“温榆河别墅带”因为高端别墅项目聚集，开始被业内统称为“中央别墅区”，由此慢慢叫开，后来被市场广泛接纳。

这个时期，中央别墅区的产品逐渐走向多元化，既有欧美风的大湖山庄、棕榈滩，也有民族风的优山美地、观唐、龙湾别墅，更有混搭风的美林香槟小镇，产品与审美快速升级迭代，不仅带来成交客群的改变，也创造了罕见的区域级热销。

这个时期的鲜明特征是，除了原有外籍人士，中央别墅区进驻了更多的国内企业主和外地投资客，人群数量占比大幅提升。这里逐渐成为全北京富有阶层向往的别墅置业地，不仅象征身份，也拥有良好的投资回报。

和睦家（2002年）

与此同时，中央别墅区配套进一步丰富，像国外小镇中心一样的荣祥广场慢慢繁荣起来，高端医疗和睦家在此落地生根，顺义国际学校开始扩建，北京排名前列所乡村赛马场也出现在区域内。

颜值时代，温榆河畔来了“年轻人”

在『地产营销人』看来，一个墅区的生命力在于新鲜血液的补充，即：人群的更迭，产品的进化，配套的叠加。

中央别墅区步入繁荣后，并没有停止不前，而是在近些年又迎来了新生，焕发了青春！

温榆河示意图

天生丽质的温榆河，近年来朝阳区斥资15亿对其进行提升和改造，形成167平方公里的“温榆河绿色生态走廊”，如今已成为可游、可赏、可互动的休闲生态景区，一下变身为中央别墅区网红滨河公园。

温榆广场、荣祥广场、新国展、欧陆广场聚集了大量高端商业配套，而近几年随着祥云小镇的崛起和时尚街区的火热，让墅区也变得更加年轻和新潮，成为北京最火的网红打卡地。

另外，艺术也为这里注入了新的气质。罗红艺术中心，松美术馆、红砖美术馆、观复博物馆、湖上美术馆、无寻美术馆等一系列艺术场域，让艺术气质在此孕育而生，高端别墅区又叠加一层国际艺术区的光环。

松美术馆

区域焕新，增加了对年轻人的吸引力，财富新贵一跃成为中央别墅区置业客群的新生力量。

这些年轻人，从小就在这些知名的国际学校上学，后来出国留学，打工创业再回国发展，慢慢拥有了自己的事业。他们对这片土地了解、熟悉、眷恋，甚至父母就住在这些墅区里，因此二代们开始成为中央别墅区的新主人。

当然，中央别墅区供应的别墅产品也在发生变化。由于“禁墅令”多年来严格执行，如今这里为数不多的存量独栋别墅早已过亿，新增墅居产品逐渐向叠拼过渡。

虽然形制为类别墅产品，但由于这些年突飞猛进的设计创新和空间再造，叠拼产品一样有非凡的别墅体验感，且总价门槛有所降低，以此更多人有机会进驻中央别墅区，可享受到先进墅居氛围带来的人生荣耀。

从温榆河别墅区到中央别墅区，三十年的成长史就是中国社会发展及财富版图进化的缩影，其每一次新生蜕变都与历史变革节点有着惊人的吻合。

正是在这跌宕起伏中，中央别墅区积淀了其它墅区不曾有的经历和内涵，从而永驻价值顶峰，长盛而不衰。

今年『地产营销人』于年初和年中两次到访中央别墅区，参加别墅论坛活动，一个总价过亿，20多套存量独栋不到半年便售罄，另一个总价4000万+双拼，入市10天速售12套，这里别墅不管总价高低，似乎永远不愁卖。

从整体市场看，自2019年至今，北京别墅供应量在持续下滑，去年仅供应4497套，同比下降13.95%。而今年1-7月别墅供应仅2373套，而成交却达2832套，明显供不应求的态势。

北京城六区别墅的需求更加旺盛，去年成交量是供应量的2倍，而今年截至到7月，成交量是供应量的近3倍，可见城市别墅的稀缺程度。

从后市推断，北京去年和今年累计新拍的住宅用地超过70宗，而容积率可满足做别墅规划的地块，相加不到5宗，从中远期来看，别墅产品的稀缺会进一步加剧。

不过，一个好消息是，随着首轮集中供地金盏项目逐渐浮出水面，温榆河畔大湖板块又有了新的热点和期待!

由融创、先进、陕建联合开发，融创操盘的中央别墅区新作——朝阳一墅，已在上周公布案名。

在一众不易记忆的新案名中，“朝阳一墅”具有相当高的识别度，霸气硬核，朗朗上口。“区位地段+产品形态“，让字面意思一目了然。

朝阳一墅效果图

朝阳区作为城六区中国际化的价值担当，凸显了区位的优越，当朝阳与中央别墅区叠加，珍贵性便更胜一筹。

一墅，既是少有墅，又是排名前列墅，多含义延伸，代表三家实力房企对产品打造的信心和决心。可谓：人生一墅，夫复何求？

朝阳一墅靠近蜿蜒而过的温榆河老河湾，拥有绝美自然风光和滨河景致。附近皆为中央别墅区于不同时期的建造的独栋墅区，包括：大湖山庄、晴翠园、九章别墅、远洋LAVIE、财富公馆等，售价在4000万-2个多亿，是真正先进纯粹的墅区居住氛围。

朝阳一墅效果图

有附近17所国际学校的优质教育资源，且被5大公园环抱，咫尺蟹岛度假村，更沉浸在周边松美术馆、罗红艺术馆、观复博物馆、草场地艺术区等人文艺术的场域中，坐享其成中央别墅区30年发展之积淀。

更值得一提的是，朝阳一墅南邻金盏国际合作服务区与第四使馆区，适逢多重规划红利，产业后盾坚实，发展前景清晰，想象空间巨大，为朝阳区十四五规划重点打造的国际一流示范区，是未来被看好的东部板块。

金盏国际合作服务区

朝阳一墅地块容积率仅为1.3，全部规划为墅质住宅，外立面以灰白金三色为主，低调奢华、现代高贵，屋顶挑檐设计，新中式人文雅致，沉稳大气，与周边的自然美景相得益彰。

朝阳一墅规划示意图

据悉，项目主力叠拼户型面积为180-290㎡左右，采取宽幕设计，全面植入融创较新研发的新生代社区产品HOME+理念，在舒适居住之上，满足日益年轻化的客群多样化的需求。

以家为圆心，打造“更潮流、更空间、更健康、更智能、更共享”的价值体系。让家变成一种可居住、可悦己、可社交、可办公的聚合场所，从容解决与家人、自我、朋友间的生活关系，适应新时代居住场景的融合与再造，继续提升中央别墅区的居住品质。

朝阳一墅效果图

30年于人，为而立之年，于墅区，恰恰是较佳状态。中央别墅区仍在生长，市场地位无可撼动，大湖板块焕发生机，朝阳一墅自今年起开始续写下一个传奇。

来自：乐评 地产营销人