先说结论：

大部分距离21-23年春的高点有了10%以上的回撤，一些小区甚至回撤达到了20%以上。

和19-20年的价格相比，很多小区仍然要比那时高10%。

个别豪宅价格仍在上涨。

说一下为什么这么划分时间段。19年底是上一个低点，20年夏天市场开始启动。21年春，市场达到上一轮高点，22年和21年整体差距不大。23年春有一波热潮后市场进入急冻。

做了个图，横坐标以上的都是没回撤的硬货。可以先看个大概意思，下面有详细说明。

样本尽量选取成交量较多、楼层相近的同户型，取成交价的中位数。

高总价豪宅确实成交相对少，会有个例影响，比如樱海园260平近期就卖了一套，单价比20年低，光看涨幅和朝阳门外三丰里一个水平，但二者显然不能这么比较。除了个别豪宅以外，数据还是有很多支撑的，大家参考。

朝阳

和咨询朝阳的朋友，我常说一句话：“朝阳无学次新就像弹簧，跌的时候跌，涨的时候也能涨回去。”

新北苑、望京、双井、朝青，都是此类代表。

毕竟五年过去了，每个小区都会有一些情况的变化，比如慧忠里对口的朝阳外国语学生太多，直升就减少了。肯定直接影响价格。

有的之前涨的太多了，自然会向合理价格回归。

大家看涨跌幅的时候也可以留意一下总价，比如都是跌15%+，放学区占坑房可能是50到100万左右，放改善小区对应的就是3、400万了。

选取的朝阳小区样本里，只有京师园126平那个户型近期成交未见下跌，还属于小样本的个例。

一位海淀朝阳业主曾和我说：“我发现小区业主从商多的，价格都不稳。从政多的，价格都比较稳。”

海淀

19-21年，东西海陆续多校划片，对行情和统计肯定有影响。

比如马上就是蜂鸟47平米北开间1000万历史大顶3周年了。现在大概600多万吧。当时的情况是，懂点的都明白，现在买了就是用个单校，买完就套牢，但还是有不懂的和着急的。

东城是19年最先多校，影响虽然不大，但那年也正好是市场低点。后来吃到了西海甚至朝阳的学区购买力外溢，一度也涨的不错。但是以后西城要是不出区了，如果东城在升学上没有自己的改变，涨幅还是要吐回去的。

那几年据说是有一批外来资金，先去的望京，后来的清河，所以看世华龙樾和橡树湾的价格是真的夸张。

也有牡丹园北里这种超然物外的，高密度老塔楼，19年9万，高点9万7，现在9万3 。很多小区以后能做到这样就算不错了。

东城

到了东西城，我基本是按每个学校挑了一个主流小区。

直升的永康胡同和十字坡西里能与龙体之王水上华城一样坚挺是我没想到的，背后看到的是家长们对直升和省心的追求。

我特别还找了个和十字坡西里学校一样的新中西街，都是没电梯老小区，后者环境较弱，在价格上同样也有体现。

永定门两居次新独苗中海紫御上一轮最高43%的涨幅着实令人咋舌。随着后续永定府等新房的二手入市，将会失去独苗的地位，但仍然是绕不开的选择之一，热度有望保持。

西城

展览路德宝新园，随着德胜出区效应的消化，从曾经的溢价上重重摔下。

这种当时买了就是保一北边儿的西城学籍，其实想想，换哪个家长放当时那个位置，就图买个学籍的话，别的选择也不多，不然买哪，什刹海吗。

同样选择了两个学校一样的小区，对口五路通小学的双旗杆东里塔楼和黄寺大街24号院，其实俩小区相对环境都还行，尤其后者。

之前都是接近15万的单价，双旗杆东里已经有砸到11万8的了，黄寺大街24号院还没有，以后会不会有，也尚未可知。

统计到的小区里面涨幅最硬的，19年至今68%，中海凯旋，少数人的玩具。

这个图是价格仍未跌破上一轮的小区。基本都是各个板块靠前的，各有自己独到之处。

说说北京市场还有多少能到底吧。

我捋数据的时候，当时这么跟哥们儿表达的感想：

“目前观察的结论是，大部分最近成交比19-20年贵10%。所以你照着砍10%这种去找，我觉得可以说不太容易亏。也有贵20%的，那种比较难砍。

现在的感觉我想想怎么说，这样，你看nba吗。

19-20年的市场，相当于科比离开奥尼尔，单独带队那两年的战绩，就是季后赛边缘，但是你知道科比实力是有的。21-22年相当于科比后两冠。

好了现在24年了。

科比的未来大概率只有：老去、断腿。”

那么我们作为一个几十年老科密，该如何抉择。

一种，买张到旧金山的机票，换上库里的球衣，当一个赢球密。

一种，买一张舒适的前排球票，一日湖人终生紫金，欣赏科比最后的表演，往事只能回味。