97㎡三居实得120㎡，138㎡四居白送34㎡，北京顺义这个新盘用“空间魔法”挑战楼市极限。

8月初，位于顺义主城区的龙湖·宸翰正式揭开面纱。这个由龙湖龙智造代建代销的项目，凭借最高24%的赠送面积比，在户型设计上突破了北京市场的常规认知。

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01 颠覆性产品诞生记

龙湖·宸翰所在的顺义东风商场地块，承载着老顺义人的集体记忆。今年2月26日，该地块被顺义区属国企北京顺义新城发展和北京天竺房地产以26亿元底价摘得，楼面价约2万元/㎡。

3月19日，开发主体北京兴竺房地产成立。6月底股权变更后，申万宏源和远东宏信合计持股70%，顺义新城发展持股29.7%，北京天竺持股0.3%。资本重组的同时，龙湖集团旗下代建品牌龙智造签约该地块，操盘代建代销。

项目占地约3.6公顷，容积率1.8，地上计容建面6.47万㎡。规划建设17栋5-17层洋房与小高层，仅524户，属低密改善社区。

龙湖在此有主场优势。同板块的御湖境一、二期千套房源于2023年初入市，现已基本售罄，成交均价4.4万/㎡，成为区域标杆。宸翰汲取御湖境经验，加码架空层、风雨连廊、邻里中心等配置，意图再立新标杆。

02 户型空间的革命性突破

龙湖·宸翰主推97㎡、118㎡、138㎡、165㎡四款户型，每种都是“空间魔术”的杰作。

97㎡三居两卫：位于小区最南排三栋楼，共110套。9.7米三面宽采光，3.6米宽厅，LDKG一体化空间。南向阳台仅客厅段计半面积，其余全送；客厅外接花池全送；北向赠送进深2米挑空平台，可封为10㎡次卧。总赠23㎡。

118㎡三居两卫：分洋房（114套）和小高层（68套）两类。最小卧室14㎡，主卫双台盆。洋房户型方正，设800柜及独立收藏间；小高层得房率稍低。均赠25㎡ 左右。

138㎡四居两卫：分布在10#-12#整栋及3#、4#部分单元，共146套。南向12.7米三面宽，八窗全明。阳台+花池赠21.7㎡，北向双挑空平台赠12.3㎡，拓展空间超34㎡，堪称“负公摊”。

165㎡四居三卫：项目顶配，仅54套。南向16.5米四面宽，三卧朝阳。私家电梯+270°观景浴缸主卧。南向阳台、花池、侧面飘窗及北向双平台组合，总赠超40㎡（占24%）。

03 高得房率的秘密武器

实现如此高赠送比例，源于宸翰对三类特殊空间的创新运用：

花池：顺义首个全赠送花池设计，不计入产权面积；

内嵌阳台：报规为开敞阳台，仅计一半面积；

挑空平台：报规为设备平台替代品（进深达1.8米，远超常规1-1.2米），可封闭且全赠送。

“北边用挑空平台代替设备平台，南向通面宽阳台三种形式组合，让住宅实用率突破新高度。”一位项目设计人员透露。这种设计引发市场争议，公众反馈直指其“得房率突破100%，加剧周边新盘销售压力”。

04 主城核心的黄金坐标

项目价值不仅在于户型魔法，更在于不可复制的地段。

地处顺义主城区，距地铁15号线顺义站仅约200米，规划中的R4线东延已进入三期环评。实测开车35分钟可达望京，15分钟抵首都机场。

项目采用TOD模式开发，南侧8.1万㎡商场地块同步启动。龙湖擅长的 “住宅+天街” 组合有望在此重现。周边配套成熟：一路之隔有公立小学及12班幼儿园，3km范围内聚集顺义区医院、中医院。

“它把顺义主城10年成熟配套装进了一个步行15分钟生活圈。”当地一位资深中介如此评价。

05 价格体系与市场冲击

按政府指导价，项目预计售价4.4万/㎡，与御湖境持平。但计入赠送面积后，套内实际单价降至3.6万/㎡左右——相当于顺义主城近五年最低“真实房价”。

这一价格策略形成显著价差：后沙峪、马坡等板块新盘普遍站上5万+。总价控制极具杀伤力：97㎡三居总价约380-420万，首付150万左右；顶配165㎡四居总价700万级，比朝阳同面积产品便宜一辆保时捷帕拉梅拉。

竞品压力立现。同在顺义城区的芳华里、菩提润府等新盘已开始降价跑量，御湖境尾盘也在加速去化。

龙湖・宸翰，作为顺义主城首个代建模式项目，预计 2025 年 9 月 27 日首期开盘。在区域新房均价 3.88 万元 /㎡的市场环境下，以 “六环价格、五环配套” 的定位，为顺义核心区居住价值带来全新注解。从城市记忆载体重生为现代生活范本，这座承载着历史与未来的社区，即将开启顺义人居新篇章。对于追求品质生活的购房者来说，龙湖・宸翰无疑是一个不容错过的选择。让我们共同期待，见证顺义居住品质的再次升级。

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