导读

《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”根据王利明教授的观点，其认为“满足业主需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人。如果业主有能力购买，则应当予以出售；如果业主没有能力购买，则应当予以出租。满足需要并不是说，要赋予业主优先购买权。”如果开发商将车位（库）对外设定抵押或以之抵债是否有悖于“优先满足业主需要”呢？从司法实践来看，不论是开发商以车位对外设定抵押还是抵顶欠款都是被认定有效的，并不因“优先满足业主需要”的限制而无效。

裁判主旨

实际施工人与开发商签订《车位（库）买卖合同》的目的是以购买车位款项抵顶建设工程欠款，该合同应为合法有效。在施工方已按合同约定支付了购买涉案车位（库）的全部价款并已实际占有的情况下，施工人对产权过户登记手续未予办理亦无过错，因此申请人有关应予准许执行涉案车位（库）的诉讼请求依法不能获得支持。

案例索引

《中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行与湖南省第六工程有限公司、湖南宏基房地产开发有限公司、湖南宏基公司宏景名居工程六建项目部执行异议纠纷案》【（2013）民申字第679号】

案情简介

建行芙蓉支行申请再审称：建行芙蓉支行对于宏基公司的抵押物车位享有抵押权，有权予以行使。宏基公司与六建项目部签订《车位（库）买卖合同》不能对抗《抵押合同》，而且对于该车位，建行芙蓉支行办理了相应的他项物权登记，即使在第三人确实支付了全部价款并实际占有标的物的情况下，六建项目部仍无视建行芙蓉支行已经依法进行他项物权登记公示的事实，对此，六建项目部存在不可推卸的过错。

争议焦点

建行芙蓉支行关于执行涉案车位（库）的诉讼请求是否应予准许？

裁判意见

较高院认为：《较高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。法院已查明的涉案事实为，2004年12月22日，宏基公司与六建项目部签订《车位（库）买卖合同》，约定六建项目部购买涉案车位（库）的使用权。同日，六建项目部向宏基公司财务部出具说明以部分工程款抵车位（库）的使用权的函。宏基公司向六建项目部出具购买涉案车位（库）的收款收据。对六建公司主张已实际占有、使用涉案车位（库）的事实，宏基公司予以承认，建行芙蓉支行虽有异议，但并未提交证据支持其主张。涉案车位（库）的登记过户手续应由开发商办理。本案中，作为实际施工人的六建项目部与宏基公司签订《车位（库）买卖合同》的目的是以购买车位款项抵顶建设工程欠款，六建公司、宏基公司对涉案《车位（库）买卖合同》的效力均无异议，涉案《车位（库）买卖合同》应为合法有效。结合法院已查明的上述事实，应认定六建项目部已按合同约定支付了购买涉案车位（库）的全部价款并已实际占有。办理产权过户登记手续的义务为开发商，六建项目部对此亦无过错。建行芙蓉支行申请再审并未提供有效证据足以推翻二审法院已查明的上述事实。故根据前述司法解释的相关规定，建行芙蓉支行有关应予准许执行涉案车位（库）的诉讼请求依法不能获得支持。建行芙蓉支行申请再审认为二审判决认定事实和适用法律错误的事由，不能成立。