前几天姐发了六环外门头沟的一个临铁新盘——龙湖北辰揽境。

大家对于这个项目呼声还挺高，都想看测评。

点就在于它是西六环外，限价6.1w/平米。

但总价低、350万起就能上车。

到底值不值？今天给大家仔细说说。

老规矩，先从区位配套说起。

六环外临铁、生活配套有欠缺

先看这张图就知道他到底有多往西了，地块位置在永定河西侧，东侧隔河相望就是石景山首钢园区。

距西六环直线距离400多米，距离S1号线四道桥站也是400多米，妥妥的临铁盘了。

S1号线贯穿石景山和门头沟，据血拼姐了解年底将贯通苹果园交通枢纽连接1号线。目前想要进城，还是得在金安桥站换乘6号线。

除了地铁外的公共交通就不太方便了，进城只有两条线路，一条还绕大弯。日常通勤主要还是靠地铁和自驾。等年底地铁线路贯通后，有在海淀或丰台上班的朋友稍微能方便点。

说完通勤再看看生活配套，门头沟自身商业方面还是比较弱的，想逛街最近的2.7公里左右有长安天街；其余就得进城倚靠石景山的配套了。

古城商圈距离项目直线距离在5公里内，除此之外还有在建中的有金安环宇荟、京西大悦城能更近一点。

不过今年三批次供地门头沟又释放了两宗新地，未来靠开发商配建，满足生活需求还是可以做到的。

医疗方面，板块内没有三甲医院。除了社区医院外，距离项目5.4公里处有京煤集团总医院，开车15分钟左右可到达。

教育方面，两公里内有北京八中、北京八中京西附属小学、首都师范大学附属中学（永定分校），距离不远不近，送孩子上学还得骑电动车或是开车才比较方便。

总体看板块内的生活配套还不够醇熟，但比较好的可能是这片比较宜居，2公里左右就是绿海运动公园，3.5公里是莲石湖湿地公园-永定河河岸公园，周末散散步可以。

说完区位，咱来看看产品。

刚需户型、总价350万起

项目规划建设8栋楼，楼层15-18层，约627户，容积率2.7，绿化30%。

户型有62㎡、68㎡、77㎡的两居室以及95㎡的三居，95平三居是主力户型，共300余套。下面分别给大家看看户型图：

62平两居，做到8.6米三面宽还不错，不过是东西朝向、暗卫，套数不多。

68平两居，东西向，暗卫、次卧采光可能差点，这个户型只有36套。

77平南向两居，是跟95㎡三居搭配的中间户，户型方正L型厨房，不过同样是暗卫，这个户型套数相对多一些。

95平三居，南北通透，全明户型，客厅面宽3.5米，主卧面宽3.2米；据说这个户型得房率78%左右，两梯三户，能省点公摊。

在整体户型设计方面，竖长条的地块注定面宽资源天生不丰富，加上开发商为做刚需户型，也是尽力了。

项目指导价6.1万/㎡，开盘价在5.5-6.1万/㎡之间，据目前释放的价格，总价350万起就能上车，目前是京西门槛比较低的新房了。

限价6.1w/平米，值吗？

至于到底值不值这个事，咱先看看周边二手房情况。

可以看到邻近的几个二手房还是比较便宜的，但都是塔楼，和板楼肯定没法比。楼龄比较近的大改善均价还是在5-6万左右。

再看看这片的新房啥行情。

图源：范总选房

目前门头沟在售的西山相府均价5.8w/平米，总价700万起；长安麓府均价5.7w/平米，总价500万起。

一河之隔的石景山北辛安、古城板块价格更高，普遍都是7万+，甚至奔着8万去了。

龙湖北辰揽境估计不会顶着限价卖，刚需如果自住还是可以考虑一下的，毕竟总价300多万就能上车的机会不多了。