海淀清河暴跌41%！

上地暴跌30%！

海淀的房价神话正在塌陷……

在北京楼市的版图上，海淀曾是一座永不陷落的神话堡垒。

凭借强大的产业支撑、优质的教育资源，以及稀缺的新房供应，这里的房价始终坚挺。哪怕在全北京楼市低迷的时期，海淀，尤其是上地清河的次新改善盘，依然被视为最抗跌的资产堡垒。橡树湾、上林溪等明星小区，更是无数码农和中产家庭心目中的“耶路撒冷”。

然而，神话终究破灭了。

01、橡树湾房价失守9万大关

最近一两个月，海淀北部的房价已经乱套了。各个板块，几乎每天都有创新低的成交。

作为海淀北部房价标杆的橡树湾，正经历着一场价格崩塌。

橡树湾五期万橡府是单价最高的豪宅小区，目前其房价持续血崩中。

238平经典大户型的最新成交总价2230万含车位，单价已经降至9万出头，这个总价低于同户型最高价1600万以上。

回顾2023年4月，橡树湾五期曾创下最高成交单价为15.9万/平，如今跌幅超过40%，震惊整个市场。

10月30日，橡树湾五期成交了一套次顶层房源，单价10.19万，已经让市场震惊。

谁料没隔几天，不仅跌破了10万大关，9万的防线眼看也守不住了。

橡树湾的下跌并非孤例。

橡树湾一期最新成交价7万，二期94平两居本月最新成交价800万，较高点1270万下跌了37%。

△上林郡今年3月到10月成交价变化

整个橡树湾小区各期跌幅出奇一致，基本都在37%左右，几乎抹去了上一轮行情的全部涨幅。

02、为何连海淀也扛不住了？

海淀房价过去靠的是“吉祥三宝”：产业、学区、供地少。

销售、中介都会告诉你，买房就买稀缺性，海淀的稀缺性很高。

然而，除了产业没有变化，海淀的学区和供地两大支柱都已经动摇。

学区优势正在被西城分流

2025年西城学区没有那么紧张了，再加上西城二手房降价，很多有意向卷学区的家长一看，西城比海淀书包更厉害，更重要的是很多小学直升的中学比海淀好且稳妥。在两相对比下，不少家长选择了西城，导致海淀需求减弱，价格逐渐失去支撑。

新房供应大增，稀缺性不再

过去海淀供地少被视为房价的支撑点，如今这一逻辑已被打破。除了功德寺双子，还有树村项目，上地0702，以及朱房二期等。接下来，还有西四环的半壁店，宝山双子，以及西冉等。加上还没卖完的尾盘，对于买房人来说，海淀给的选择太多了。

新房好房子卷产品，冲击二手房

新房纷纷卷产品、卷品质，也影响了二手房的价格。当同区域豪宅二手房价已经低于新盘的土地成本时，整个定价体系都需要重估。

橡树湾最贵的五期万橡府9万了，而同区域豪宅新盘——建发海晏的楼面价为9.51万，华润臻澐楼面价8.92万。一边面包卖9元，一边是面粉买9.5元，这肯定是有问题的。

03、书包依然重要，但逻辑变了

这一轮调整，书包的逻辑也发生了重大变化：

书包依然重要，但不是说临近第一梯队的小学就好了，现在大家更看重小升初的情况（尤其直升），书包资源其实卷的更厉害。

另外，纵观海淀二手房价格整体波动会发现，只有书包足够好，即便是老破小，跌幅也可控。

在这一轮下跌潮中，海淀整体很能打，这个得承认。目前还能站稳10万+的次新楼盘，海淀数量最多。圆明天颂、颐和原著等，甚至逆势上涨。西山壹号院、西山金茂府等基本没破发。

但照这么敞开了供地，10万+的逻辑站不住。

04、 当下买房逻辑已变

橡树湾的下跌，反映出北京楼市一个残酷的现实：

在房地产市场的迭代浪潮中，保值成为了一个伪命题。

曾经的“抗跌王者”终究没能守住价格防线，迎来了久违的“破冰时刻”。那些曾让购房者趋之若鹜的保值神话，在市场的洗礼中被重新改写。

当下市场没有什么神话了，买房别总想着保值增值，从需求出发才是正道。

而且用资产配置角度看房子，真的不能跟着风向走，新房跌幅不一定都比老房子强。保值增值的底层逻辑，是买得够便宜，不是什么虚头巴脑的稀缺性。

对于买房人来说，贵就是风险，买得便宜才是硬道理。当前的北京楼市，正在深度补跌，可谓覆巢之下无完卵。把握拐点其实很难，还是耐心等趋势走完为上策。

这一轮周期的洗礼，让购房者和市场参与者更加清醒：楼市，从来没有永恒的神话。