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正文————

北京楼市暴力回暖？

10月4日开始，陆续官媒报道，

「北京今年国庆中秋双节期间楼市表现活跃，

新建商品住宅日均网签量较去年“十一”假期增长53%，

二手住宅日均网签量更是大幅增长93%。」

表面看，北京楼市似乎迎来了一波久违的“回暖潮”。

但当我们拨开表面数据的迷雾，深入探究北京楼市的真实面貌，发现这幅图景远比官方报道复杂得多。

这里声名，本文依据实时数据就事论事，没有任何唱衰市场的意图。

01 数据炸街

官方数据显示，今年双节期间北京新建商品住宅网签418套，日均网签量较去年“十一”假期增长53%；二手住宅网签148套，日均网签量增长93%。

这些百分比确实夺人眼球，但作为理性的人，我们首先要问的是：

比较基准是什么？

首先，去年国庆假期只有7天，而今年是8天长假，

更重要的是，当我们把目光从百分比转移到绝对数量，会发现148套的二手房网签量即使日均增长了93%，总量依然偏低。

这种“大幅增长”的背后，是统计基数较低的事实。以报道中提到的某个项目为例，称其“成交6套房源，环比增长83%，成交金额提升2212万元，增幅达85%”。如果不看绝对数量，单看增幅，确实容易给人火爆销售的印象。

但细想一下，6套房的成交量，即使增幅再高，总量依然有限。这就像从1套房增加到2套房，增幅是100%，但并不能代表市场真正回暖。

从全年视角看，2025年至今北京新房网签总量为30479套。回顾历史数据，北京每年新房网签大概5万套以上，2021年最高达到约7万套，之后逐年递减（包括共产房等保障房）。

2024年全年为50450套，按目前每月约5000套的速度计算，2025年很可能不会超过5万套（30479套+15000套），成为过去4年来表现最差的一年。

这样看，所谓火速“回暖”，只是短期波动而非趋势反转。

除了成交量的表面繁荣，价格信号更值得关注。

在真正的市场回暖中，量价通常会有一定联动，但当前北京楼市却呈现出“以价换量”的明显特征，看两个例子。

海淀顶豪建发·海晏，10月6日，项目最后获批的13号楼亮相，两套房源成交均价约13.29万元/㎡，比拟售均价低了约1.15万元/㎡。对于总价3000万级的豪宅而言，相当于每套降价约250万元。

咱们得承认这个价格肯定是和产品（户型朝向楼层）相对于的。

再看昌平，国誉星宸开盘均价5万/平，这让北边挨着的龙湖观萃处境尴尬。龙湖的网签均价在5.5左右，顶着区域内首个“好房子”的名头去化了60%+，接下来不到40%房源大概率面临价格战。

新房市场的价格松动并非个案。这种价格下调的压力，一方面来自开发商的回款压力，另一方面也反映了市场实际购买力的不足。

02 「结构性」复苏

当然，我们不能全盘否定北京楼市的任何积极迹象。市场的确在回暖，只是这种回暖是结构性的，而非普遍性的。

当前市场的热源主要集中在两个区域：五环外和大改善型楼盘。

受惠于北京“8·8”楼市新政，五环外购房限制有所放宽。多家布局于五环外的开发商借势发力，推出打折、特价房等优惠促销，成功刺激销情。一些新盘销售人员表示，部分热门板块如海淀北、昌平朱辛庄项目去化率超40%。

京籍家庭在五环外不限套数的政策，也推动120平米以上大户型成交占比提升至35%，改善需求得到进一步释放。

最近小红🍠有热帖，有老太太团在海淀北某楼盘狂爆金币，拿下了10套大平层，总金额在3个亿左右。有传言说是功德寺。

五环放开之后，这种大佬扫货的现象越来越多了，之前是亦庄招商的两个项目8套房源也是去化了差不多3个小目标。

如果这种现象持续出现，可能指向两个方向：一是市场结构性回暖，二是闲置资金避险。

在目前的经济环境下，优质不动产仍被视为相对安全的资产港湾，尤其对于高净值人群而言。

03 二手房真相

看完新房，再来看下最直接反应市场情况的二手房。今年十一二手房成家量咋样？答案可能并不振奋。

如果将时间轴拉长，把2025年的数据置于2021-2024年这五年国庆同期市场表现的坐标系中，你会发现2025年基本可以算这5年里成交比较差的年份。

通过日均成交量（剔除7天与8天假期时长差异的干扰）这一核心指标进行纵向对比，会发现2025年国庆期间北京二手房日均成交量与2023年同期基本持平，仅在100套上下，而真正好的年份日均成交甚至可以到400+。

2023年国庆正是在“政策余热消退、市场回归理性”的冷背景下度过。而2025年国庆同样面临购房者观望情绪浓厚、政策乏力、市场需求释放乏力的困境。

另一边9月北京二手房价格环比下跌约0.6%，延续了自2024年9月以来的下行趋势。尽管成交量因政策刺激有所回升，但价格压力仍在。

据报道，丰台区刘家窯板块一位中介透露，双节期间，店内成交的一居室、二居室房源，业主普遍降价20万元左右。同时，店内有六成左右的带看客户仍处于观望状态。

9月30日北京房地产中介协会还倡议不得PUA业主，恶意压低挂牌价，足见市场现状。

二手房市场，以价换量依旧在持续，且成交结构甚至都在下沉。

机构数据显示，2023年1月，300万以下房源成交占比仅为21.8%，700-900万房源成交占比尚有11.4%；但到2025年9月，300万以下房源占比翻倍，700-900万房源占比却降至5.5%，近乎腰斩。

04 决策需要点「反人性」

面对市场的悲观情绪，我们需要回归最基本的逻辑——北京的房产，其核心价值从未改变。

当前房价下行，很多人内心越发悲观，担心资产缩水。但我相信，一旦市场开始涨价，即便再次提示风险，也拦不住往里冲的人，这是人性使然。

但明智的决策往往是反人性的。

从最基本的供需关系看，北京大概一共有960万个家庭，房子只有800万套。800万套对960万个家庭，意味着近160万个家庭没有自己的住房。

进一步分析，这800万套住房中，有250万套是出租房。北京房子的自有率大概是57%，

近400万无房家庭的真实居住需求，构成了北京楼市最坚实的底层支撑。

作为超一线城市，北上两个城市未来的流动人口应该也是不缺的。

所以北京的房子基本不用太担心有价无市的尴尬境况。

当下较理性的观点应该是——从自己和家庭的真实需求出发。让孩子有个快乐安稳的童年，让自己在工作打拼后有个舒心的居所，这些生活的基本需求，远比市场的短期波动更重要。

北京的房产或许不再是稳赚不赔的投资品，但作为生活必需品，其价值依然坚实。

实际上，300万左右总价的刚需，新房也有的选，大家感兴趣，评论区扣1，咱们找时间盘一盘。

若是考虑城区老破小，这个价格可以狠狠挑，北京这一波二手房降价非常狠，给了刚需客群更多的选择空间。

对于有迫切居住需求的刚需族，现在确实是一个可以慢慢看、仔细选的窗口期。市场已彻底转向买方市场，议价空间增大，选择面拓宽。

结语

北京的楼市正在经历一场静默的分化：五环外的改善型项目热销，核心区的二手房冷清；高端豪宅有人抢购，普通住宅无人问津；表面数据光鲜，内里依然挣扎。

真正的市场回暖和普遍繁荣，还需要更长时间观察。对于购房者而言，理性看待市场波动，根据自身需求和财力做出选择，才是应对当下市场的最佳策略。

市场永远不会只有一个声音，重要的是学会辨别哪个是你需要的。