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正文————

这几天一线城市连续推出了新一轮刺激政策，有朋友问：

房价还有没有希望回到当年的高点？如果能，到底要什么时候？

今天，我们就用客观数据和逻辑，把这件事由浅入深地说清楚。

不知道大家有没有发现，无论在什么平台，总有一类自媒体，他们的观点永远是“看涨”。不管现实数据有多严峻，他们永远乐观、永远喊涨——不只房子，股市、黄金等等都一样。到底是什么支撑他们“永远上涨”的信仰？

一句话概括：长期来看，几乎所有资产价格确实都是上涨的

但这其实是一句“正确的废话”！

举个例子，我可以说“煎饼未来一定会涨价”，因为我小时候一块钱一个，现在八块，涨了八倍。

这没错，但它对实际决策几乎没有价值，就像说“黑夜过后是黎明”一样，是真理，但没信息量。

那我们该如何理性判断房价的真正走势呢？

衡量价格的涨跌，不能光看数字，要看四个核心指标：

- CPI（消费者物价指数），也就是通常说的“通胀”；

- GDP平减指数，比CPI更全面，代表全社会物价总水平的变化；

- GDP增速，相当于全社会平均投资回报率；

- 人均可支配收入增速，这是房价上涨的“天花板”。

如果我们把房价数据和这四个指标做对比，就会发现一些惊人的结论。

从数据来看，房价从2021年开始已经大幅低于通胀水平。也就是说，房价的涨幅已经跑不赢物价上涨。今年CPI目标是3%，而目前二手房价格同比下跌5.9%——这意味着，房价要真正“止跌”，需要涨的不是5.9%，而是接近9%才能抵消通胀的影响。

再看收入增速。

房价的上涨速度在过去绝大多数时间里其实是低于收入增速的，只有在2008年、2014年和2018年等少数几个特殊阶段（四万亿、棚改等强刺激时期）才短暂超过收入增长。

为什么房价不能长期比收入涨得快？

这背后其实是“房住不炒”的底层逻辑：如果炒房赚钱比上班还快，那谁还踏实工作？而房子又关乎民生稳定，不可能允许它变成纯粹投机工具。

所以说，收入增速，就是房价上涨的天花板。

现在的收入增速是多少？国家目标是和GDP同步，而GDP增速目前是在5%左右。未来大概率还会逐渐放缓——这是成熟经济体的基本规律。

那么回到最初的问题：房价还能回到历史高点吗？

答案是：能，但需要时间。

我们做个简单测算，按统计局数据，从2022年1月房价最高点（假设为100）到今年7月，二手房价格平均下跌了约17%，目前处在82.6的水平。

假设从今天开始，房价立刻止跌，并且以每年5%的速度上涨（这已经是理想情况），那么要涨回100点，也需要4年左右。

但这还没考虑通胀。如果考虑每年3%左右的通胀，那实际房价涨幅每年只有2%，要回本就需要6年以上。

如果你买房是为了投资，那还要考虑机会成本。全社会平均投资回报率（GDP增速）是5%，这意味着房价每年涨5%你才勉强不亏，要赚钱就得涨更多——但目前看，难度很大。

而且别忘了，以上推演的前提是“房价立刻止跌”。但实际上，市场何时见底，没人能精准预测。

所以综合来看，即便在最乐观的情况下，房价也需要4-7年才能重回历史高点。而如果考虑到止跌时间、上涨动力等因素，实际可能需要更久。

最后说几句题外话。

看到这个标题看到有人先喷为敬，也不管内容到底有没有数据、有没有逻辑。

事实上，这篇文章里的每一个结论，都背后有公开数据支撑、经过严格计算。

我不盲目唱多、也不恶意唱空，只提供客观分析框架。

房子对中国人来说，不只是一项资产，更是家的载体、是安全感来源。也正因如此，我们更应该理性看待它的涨跌周期，做出清醒的决策。

希望这篇文章，能帮你真正看懂房价。

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