来源：米宅北京（ID:MizhaiBJ）

作者：大渔

1

较近两天，一则业主维权的新闻刷了屏，题目赫然是这样的：

北京一楼盘从4万降到2万，售楼处被围，数十名业主要求退房！

现场照片是这样的：

这个事件刚好发生在全国调控开始收紧的阶段，有部分人就解读为北京楼市扛不住了，有新盘已经腰斩，这是一线要大跌的信号。

我只能说，脑容量少，就不要出来胡乱解读。

首先说一点，四万降到两万价格腰斩纯粹是博眼球的胡说八道，能解读出北京要大跌更是匪夷所思。关于这个楼盘的情况，我比很多人更有发言权，专业解读看这篇就够了。

2

这个盘叫做K2十里春风，五月份我去实地调研过，还写过一篇稿子。

发稿当天，就有业主后台留言，说他们计划要找开发商，问米宅北京能不能帮他们一起维权?

我并没有回复这位业主，因为从感性角度我能理解业主的郁闷心情，但从理性角度我不可能去帮助他们维权。

简单回顾一下这个楼盘的情况，K2十里春风，开发商K2地产已更名为石榴集团，因此业主的T恤上除了印有退房，还有石榴两个字。

K2十里春风位于通州，可惜只有好概念没有好位置，位于通州较南端的永乐店，离廊坊只有一步之遥，所谓翻个跟头就到廊坊了。

区位偏远也就罢了，偏偏这个盘还处于永乐店大农村的包围圈内，周边除了工厂就是耕地，配套基本为零。楼盘前面的漷小路上大货车接连不断，污染严重。

从现场实拍图可以看出，周边环境是十分糟糕的。

在这样的一个区位和大环境下，长袖善舞的K2把售楼处做的还是很诱人的。

通州、园林景观+很烂的区位和配套，请问这样的盘到底值多少钱?我相信开发商在较初定价的时候也是很纠结的。

这个项目去年10月份取得预售证，当时通州整体新盘不多，区位较好的售价普遍在6-8万之间，位置较差的首开香溪郡报价4万8。

十里春风合计了半天，较后定在了3.75万，这是去年10月29日排名前列次发预售证时的备案价，对外宣传是4万。

结果开局不利，开盘只卖了几十套。

今年2月第二次拿到预售证，备案价仍是3.75万，签约数仍然屈指可数。

开发商的内心压力可想而知，大通州的概念也不好使啊，再这样下去这个盘要凉凉啊。

与此同时，位于通州于家务的另一个楼盘首开缇香郡对十里春风展开了无情的降维打击。

首开缇香郡和十里春风像是一对难兄难弟，都打通州牌，都位于通州的大农村儿，都没有配套没有概念，都主打七十几到八十几平的刚需小两居小三居，不同的是一个在永乐店，一个在于家务。

相比区位来说，缇香郡所在的于家务略好一些，周边环境没那么脏乱差，离亦庄和台湖比较近，更方便画饼。缇香郡的开发商首开咬了咬牙，价格一步到位定到了28500。

这一价格出来后十里春风直接崩溃了，区位没有较差只有更差，价格还比人家贵一万，这还让怎么卖?

很多人不了解，开发商定价是有讲究的，都会有对标的楼盘。或者是区位对标，或者是品质对标，像十里春风这样前不着村，后不着店的楼盘，在通州能对标的只有首开缇香郡了。

两万八的首开缇香郡，直接把三万七的十里春风架在了半山腰。

思索再三，十里春风决定破釜沉舟了，降价大促销！

3

今年四月，十里春风开始对外放出风声，跳楼促销价两万二，同时接受排卡，开始蓄客。两万二的价格让一直默默无闻的十里春风终于出了把风头。

有人会说了，四万降到两万二，可不就是腰斩?

还真不是。

首先，十里春风较高售价是三万七，并不是传说中的四万多；

第二，两万二针对的是全款客户，正常贷款购买的售价是两万六。三万七是可贷款的价格，对标的自然也是可贷款的两万六。

三万七减去两万六，实际上降了一万一，跌幅29%。

当然，这个降幅也是很吓人了，但和所谓的四万跌到两万腰斩比起来，根本是两个概念。所以，对有些媒体的只为博眼球不在乎事实真相，我只能送两个字：鄙视！

而且，经过这一波促销去化之后，十里春风的价格有了小幅提升，目前和较高售价时差价应该不到一万。

我相信，十里春风从决定降价那一刻起，已经充分做好了业主围攻售楼处的心理准备。

对于这些去围攻售楼处的业主，虽然说一句认赌服输很容易，但我很理解他们的心情，去年刚买的新盘，正高高兴兴坐等升值呢，结果半年后等来个大跌一百万，换了谁也要吐血。

可是，契约精神是社会运行的基石，成年人，必须要为自己的判断和决定负责任。如果闹一闹就可以挽回损失，那我估计证监会要被全国股民攻占了。

为什么房价跌了十几二十个点业主就会去售楼处大闹，股票跌得底裤都不剩大家反而自认倒霉。说白了就是这么多年来大家习惯了房价只涨不跌，对股票的高风险反而有着极强的承受能力。

此外，股票的价格是市场行为，虽然有人坐庄操纵股价，可是在暗处，难以取证。股民又是分散在全国各地的韭菜，无法形成合力，跌得狠了除了自己跳楼别无选择。 

而楼盘定价是开发商行为，售楼处是跑不掉的，业主方便抱团，出了问题直接杀到售楼处，给开发商三个解决方案，要么退房，要么赔我差价，要么把价格调回来。什么，不降价你会死，死就死呗！

可是未来，大家会不会慢慢也习惯房价的涨跌起伏呢?

4

十里春风究竟是孤例还是大跌的开端，通州两万多的新盘都卖不动是否说明北京房价被严重高估有大跌的风险?我知道有人肯定会想的更深一层。

那么我告诉你，你还真是想多了。

通州目前在售新盘价格汇总表。

目前位于台湖的银河湾售价接近八万仍然热销，近七万的万科翡翠四季一房难求，位于核心区尚未开盘的中国阙早被许多人盯着，惟一不确定的是开盘价会不会破十。

所以，好地段永远是少有的，优质楼盘永远供不应求。

尤其对于北京这个面积高达16410平方公里的巨型城市，核心的、繁华的、有价值的地段一定是少有的，这些区域或者已成熟，或者已开发，或者有规划，才有可能获得资金和资源的持续涌入。

而大部分山区、农村和偏远地带，则长期处在被遗忘的角落，不知何年才能被唤醒。在延庆、怀柔、平谷这些远郊区买房入坑的投资客不要太多。

所以，即使是北京，通州，这些概念也不是 全能的。

两万二的K2十里春风，给大家上了生动的一课！

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