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2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，简称“沪七条”，自2026年2月26日起正式施行。

这距离北京2025年12月24日出台楼市新政，刚好过去两个月。

如果把时间线拉长，你会发现一个清晰的规律：

北京和上海的政策工具箱，一直在交替打开。

01 上海“沪七条”，到底放了哪些大招？

此次新政涵盖住房限购、公积金贷款、个人住房房产税三大核心领域，力度不小。

限购方面，核心变化有三：

其一，非沪籍居民购买外环内住房，社保或个税缴纳年限从“满3年”直接缩短为“满1年”。这意味着，过去只能在远郊安家的年轻人，现在有机会进入核心区。

其二，对缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍家庭，可在执行现有限购政策基础上，在外环内增购1套住房。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，这意味着满3年社保的非沪籍家庭，在外环内可认购两套住房。

其三，持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，直接给予1套购房资格，无需额外提供社保或个税证明。这一条尤其值得关注——过去限购主要看社保，现在开始和居住证年限挂钩，对长期在沪工作但社保缴纳不连续的人群是重大利好。

公积金方面，力度空前：

首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元。若叠加多子女家庭和购买绿色建筑的上浮政策（最高上浮35%），上海公积金家庭贷款最高额度可达到324万元，处于全国领先水平。

更关键的是，公积金贷款套数认定迎来实质性放宽。对于已使用过公积金贷款的家庭，只要在上海无住房或仅有1套住房且已结清贷款，再次购房时仍可申请公积金贷款。这打破了以往的“认贷”限制，为置换改善型需求扫清障碍。

房产税方面，微调暗含深意：

自2026年1月1日起，对上海户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。

严跃进解读，这意味着取消了“首次购买”的要求，只要置换后是唯一住房，都不征收房产税，体现了对改善型需求的支持。

02上海在跟进北京

如果只看上海新政，会觉得力度很大、诚意很足。但若把时间线拉长，放到京沪两城的政策轨迹中看，结论会更清晰：上海这一轮，本质上是在跟进北京。

回顾过去两年北京和上海的重要房产新政时间线：

2024年

- 1月30日：上海优化非沪籍单身人士限购，可在外环外购买1套住宅

- 3月27日：北京取消离婚限购政策

- 4月30日：北京允许在五环外增购1套住宅

- 5月27日：上海发布“沪九条”，非沪籍社保5年变3年

- 9月29日：上海发布“沪七条”，非沪籍外环外社保3年变1年

- 9月30日：北京跟进，非京籍五环内5年变3年、五环外5年变2年

- 11月18日：北京、上海同一天取消普通住宅和非普通住宅标准

2025年

- 5月7日：上海下调公积金贷款利率

- 6月25日：北京降低首付比例、提高公积金贷款额度

- 8月8日：北京发布新政，符合条件家庭在五环外购房不限套数

- 8月25日：上海发布“沪六条”，符合条件家庭在外环外购房不限套数

- 12月24日：北京缩短非京籍社保年限，五环内3年变1年、五环外2年变1年，商贷不再区分首套和二套

2026年

- 2月25日：上海发布“新七条”，非沪籍外环内社保3年变1年，满3年社保可在外环内增购1套

看出规律了吗？

北京2025年12月24日的政策，已经把非京籍五环内社保从3年缩至1年、五环外从2年缩至1年。上海此次“外环内3年变1年”，正是在向北京的尺度看齐。

北京当时的政策还包括：二孩及以上多子女家庭可在五环内多购买一套、商贷不再区分首套和二套、二套公积金贷款最低首付降至25%。如今上海跟进的是限购年限的收窄，公积金提额和房产税优化则属于“加码”动作。

这一次，上海等了两月，选择在节后出手。

03 2026年，上海要抢一波“小阳春”

为什么是节后立即出手？

上海2025年房地产市场呈现阶段性调整：房地产开发投资下降3.1%，商品房新开工面积下降31.8%，住宅销售面积下降9.7%。供给收缩叠加需求疲软，市场需要一剂强心针。

但更重要的是，窗口期不等人。

2026年1月，上海二手房市场已经显现回暖迹象。

据上海中原地产数据，1月上海二手住宅成交同比增26.69%，总价300万元以内的刚需房源占比达68.92%，房价止跌信号明显。浦东、杨浦等区的房地产交易中心人头攒动，双休日单日成交量均超过1000套。

上海中原地产分析师卢文曦表示，对于即将到来的“小阳春”关键时间点，政策的效力会持续、稳定地释放。

严跃进也认为，叠加上海既有的各类宽松政策，“新七条”将促进各类购房需求的进一步释放，并和全年去库存等工作紧密结合。

说得直白些：2026年，上海要抢一波“小阳春”。

04艰难筑底：2026年注定是各方使劲的一年

但政策出手，不等于市场立即反转。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，受开发商促销和政府刺激楼市政策影响，3月份楼市会是一个小高潮。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶则预计，核心城市楼市有望开启“小阳春”温和复苏行情。

关键词是“温和”。

北京2025年底出台新政时，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾评价：“2025年下半年以来，一线城市陆续出台楼市纾困政策。北京此次率先加码，预计后续上海、深圳等重点城市或将跟进，新一轮政策优化周期正在开启。”

如今上海跟进，验证了这一判断。

但政策的“优化周期”与市场的“回升周期”之间，还有一段距离。2025年全国各地出台的公积金政策超260条，政策工具箱已经开得很大，但市场信心的修复仍需时间。

2026年如果市场转好，和各方使劲绝对脱不开关系。但同样可以确定的是：这一年，注定还是艰难筑底。

对于购房者而言，上海“新七条”释放的信号是明确的：一线城市的政策门槛正在实质性降低。非沪籍1年社保可购全市住房，满3年社保可在外环内增购一套，公积金最高可贷324万，置换唯一住房免征房产税——这些条款叠加，诚意确实到位。

但对于市场整体而言，政策只是催化剂，真正的底，还得靠时间和信心自己走出来。