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200万能做什么？

在一年前，这可能只够买西城学区房的一个卫生间。

而今天，一套西城广外片区的正规住宅，总价已经回到200万级别。

西城学区房，这个曾经坚不可摧的资产堡垒，正在经历前所未有的价格重构。

荣丰2008，作为西城区成交量最大的“神盘”，最近一次成交再次将市场的焦点拉回到这个熟悉的点位。

01 跌破200万，西城学区房门槛再降低

荣丰2008一期最近成交了一套房源——24平的开间，朝南，楼层较低，总价213万，单价合到8.86万。虽然绝对数字仍在200万以上，但对比去年年末的成交区间，这一价格透露出更多信号。

去年12月，该小区同类型开间密集成交了好几套，价格在195-210万之间。

值得注意的是，12月份的几套房源楼层条件比本次成交的房源要好。将楼层因素折算进去后，本次成交的房源实际上较上个月已经出现了小幅上涨。

回顾去年10月，受924新政影响，该户型成交量很大，成交区间大致在250-300万，且270万左右的居多。如今看来，该户型当前价格要比24年10月低了20%左右。

荣丰2008的成交量长期霸榜西城，甚至整个北京楼市。

数据显示，近一年其看房人数超过6800人，是周边小区看房人数的2倍。

这个始建于2001年的大社区，总建筑面积达34.56万平方米，有5645户，由17栋楼组成。其最大特点是小户型、低总价，19-60平方米的开间占据了主流。

对于很多购房者来说，200万出头在西城买个学区房，就算是纯消费，也能接受。这个门槛确实足够低。

02 西城学区房价值松动

作为西城成交量大户，荣丰2008向来被视为西城楼市的风向标。

由于价格的下探，加上众多积极因素的持续发酵，该小区开间的价格目前也止住了颓势。

没有不能买的产品，只有不能买的价格。

这句话在当前市场环境下尤为适用。

但更广阔的市场视角下，西城房价的回调更为明显。

与荣丰2008同处广安门片区的西豪逸景，92.25平米的两居室，2026年1月11日成交价577万，而同户型在2022年8月27日成交价960万，降了383万，降幅约40% 。

马连道板块的红莲晴园，80.8平米的两居室，2026年2月8日成交价494万，而同户型在2022年1月1日成交价800万，降了306万，降幅约38.3%。

太平里61.65平米的两居室，2026年1月27日成交价342万，而同户型在2022年1月9日成交价630万，降了288万，降幅约45.7%。

从“信心可买千金”，到“千金难买信心”，学区房的预期正在被市场重塑。

随着教师轮岗制度的深入推进，推升学区房价格的两大主因——“买了就有好学上，转手一卖就增值”——都在逐步瓦解。

03 荣丰2008的投资价值分析

从租售比的纬度看，荣丰2008开间大多不足1.9%。这个数字有特殊含义——1.9%是南京银行在北京大街小巷的广告牌上打出的存款利率。

在荣丰的成交榜单中，全款买家占比约3-4成。200万存银行，一年有3.8万的利息收益，而买入该小区开间则只有3.3万左右的收益。

结论就是，相比北京众多租售比达到3%甚至更高的老破小产品，荣丰的开间性价比明显不高。

荣丰2008的居住环境其实较差，楼道两边一排小屋子，跟学生宿舍似的，物业不管事，隔音也很差，各种缺点集于一身。

但它只有一个优点：西城学区上车房，便宜。

荣丰2008对口的小学是北小天宁寺，学校质量一般，优势在于西城学籍，以后有机会上西城的好高中。

前几年，大量家长们买入荣丰2008小户型，当时房价一天一个价，涨幅非常大。当时有多疯狂，现在砸盘就有多猛烈，一起进，一起出，用完就抛。

随着该小区学区溢价的逐渐减值，未来大概率会跑输大盘。如果你对学区没有执念，当下有太多更具性价比的产品可供选择。

04 西城学区房的选择逻辑

西城主力购房人群的核心需求是学区。在西城，真正的改善自住客群都是妥妥的土豪。

西城区的学区板块主要分为德胜、月坛、金融街、陶白片区等。

德胜板块小区基本房龄超过20年，最火爆的是阳光丽景。对房龄、居住体验要求较高的，可考虑京师吉地、德胜里二区、德胜佳苑、盛晖嘉园等。

月坛板块老小区偏多，推荐小区包括复兴门外大街、白云观、西便门外大街、三里河社区等。对居住体验要求较高的，可考虑金融世家、三里河二区A、B区等。

金融街板块是土豪聚集区，丰汇园、丰侨公寓、宏汇园、丰融园（宇宙第一直升校宏庙小学）等，主流套价1000万起。对房龄或居住体验要求较高，推荐西城晶华、中海凯旋、北京尊府、丰侨公寓等。

陶白板块有不少房龄较新小区。主力成交小区包括畅柳园、四平园、清芷园、中信城三个院儿等。宣师附小划片学区房成交量最高。对居住体验要求较高的，推荐中信城、一瓶、清芷园、陶然湖景。

西城区的入学政策也有其特殊性。2020年7月31日后购房的家庭，孩子小学入学不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。同样，2020年7月31日后从本市其他区迁户西城的，小学入学也全部按照多校划片方式。

此外，西城区实行“六年一学位”政策，即自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位。

西城学区整体均衡，且水平都非常高。

西城的优质中学在全北京是拔尖的，无论孩子资质如何，去好学校的机会都更多。简单说，在西城上学，起跑线就是全国最好的。

回到话题，西城买房就是学区需求。无论哪个板块，只要在西城，孩子的优质教育的底儿算兜住了，未来的教育上限则需自己发挥。只是现在，为这个“底儿”付出的成本，正在回归理性。

北京楼市的分化从未像现在这样明显。一方面是部分学区房价格跌回几年前，另一方面，像东城望坛新苑这样的次新房、海淀上地东里这样的优质学区房，仍然保持着强劲的韧性。

当购房逻辑日益回归居住本质时，拥有不可复制的“硬核”要素，无论是教育资源、稀缺房源属性，还是性价比高，都构成了资产流动性的“护城河”。而荣丰2008的故事提醒我们：没有只涨不跌的资产，也没有永不终结的神话。

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