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北京西城那个上车新盘又杀回来了，叫百万佳苑·橘园。

二环、🎒西城展览路学区、新房、现房

这几个词加在一起，搁3年前怎么着，预估价都得千万起步了，

但是2026年开年，这个门槛价来到500万。

而且这次，据说房源又少了。

去年百万佳苑一期兰园开盘，102套房子秒光，这次二期橘园据说只有97套。

房源少了，但是关注度不低！

大年初十就刷爆圈子，血拼哥也趁热抓紧跟大家聊聊这个新房。

透过热度的表象，看看它到底值不值得掏钱。

1. 靠实力🔥

来，先看一张区位图：

多少年没有见过这个位置的区位图了，打眼一看全是地铁🚇线，医院商场都是绝对“正版”的老牌子。以前总吐槽区位图比例尺有问题，5公里的配套给你标的跟抬腿就到似的，这次的区位图难得的跟百度地图比着看也不虚了。

△点击图片可放大图查看

很多人可能不明白，二环咋了，就是多年没有新房罢了，有什么可牛的。

咱就说说西二环，这个位置意味着什么？

往南两公里是三里河政务区，往东南两公里是金融街。你住的房子周围，扎堆的是国务院部委、央行总部、金融机构总部。

用圈子里的话说，左手到权，右手到钱。

交通也是顶配。北侧200米就是6号线和16号线的换乘站二里沟站。6号线横着走，到CBD、通州；16号线竖着走，到中关村。不管你在哪儿上班，通勤基本控制在半小时内。

配套更是扎堆。斜对面就是甘家口百货，西单大悦城也就3.5公里。医院是阜外、儿童医院、北大第一医院，全是国家队。

还有学区。项目划到展览路学区，西城公认的第二梯队。片区里口碑最好的是展览路一小，就在家门口。初中派位池里，四中、八中、三帆中学、铁二中，全是响当当的名字。

最关键的是总价。51平米的一居室，总价500万上下。

在西城，新房这个门槛，你掰着手指头数，能有几个？

所以说，这个盘能火，不是没道理的。

2. 户型拉

但是，越是火的东西，越要冷静看。

百万佳苑·橘园的本质是什么？是回迁房转商品房。这个底子，决定了它跟纯商品房之间，有天然的距离。

什么意思？

户型上就能看出来。51平米的一居室，虽然是南向，但其实是筒子楼格局。客厅和卧室分不开，采光没问题，通风基本靠门。你得靠软装硬隔，才能勉强分出功能区。

62到72平米的一居，主打可变两居。空间被极限利用，但仔细看户型，大部分是东西朝向。住在里面，早上晒不到太阳，下午西晒够呛。

108平米的三居，总价拉到千万级别。但户型是西北朝向，南北不通透。在这个价位段，北京的选项多了去了，你非得选这个？

还有得房率。回迁转商的项目，得房率普遍在70%左右，比同期商品房低一截。名义上108平米，实际到手七八十平。再加上毛坯交付，装修费还得另算。

说白了，这个盘能给你的是地段和学籍，但别指望它能给你豪宅的居住体验。

3.

再来说学区。

展览路学区在西城确实不错，但你要搞清楚它的定位。

它不是塔尖，而是保底。

展览路学区不是牛小最多的，也不是直升最多的，如果你孩子的目标是四中八中这种顶级名校，那展览路不是最优起跑线。但是它最大的价值是稳妥——用相对合理的溢价，帮你避开普校，锁定一个西城学籍的底盘。

所以心态要摆正。买这里，图的是不差，不是最好。如果你对教育的预期是“必须上最顶尖”，那这个位置确实不够。如果你只希望“在一个整体均衡的环境里长大”，那它就够用。

4.

最后说说价格。

市场上都在喊“价格倒挂”，说它10万的单价，比周边老小区还便宜。

但你得看跟谁比。

周边那些老小区，像百万庄生肖区小红楼、建设部大院，挂牌价10万+。但那些房子是什么年代的？1950年代的苏式老楼，和2023年建成的电梯新房，房龄差了70年。

拿新车和古董车比价格，可比性不大。

更重要的是，老房子虽然单价高，但面积小，总价反而更低。而且经过几十年沉淀，地段认同感极强。橘园作为新房，总价门槛反而更高。

还有一个问题要提前想：将来你卖这套房子的时候，靠什么和周边竞争？当学区房的金融属性褪去，居住属性就会成为定价的核心。到那个时候，户型的短板、回迁的基因，都会影响它的流通性。

一期兰园的网签均价在9.68万左右，这个价格已经是市场给的答案。橘园想在这个基础上走出独立行情，难度不小。

5.

所以，这个盘到底适合谁？

我试着画个像。

第一类，预算卡死在500到800万，必须在北京核心区落脚。这个区间里，西城的新房选项掰着手指头都能数过来。

第二类，孩子马上要上学，必须解决西城学籍。时间是最贵的成本，现房、即买即住、房本到手快，这种确定性，不能简单用数字衡量。

第三类，极度看重地段价值，愿意为了地段接受居住体验上的妥协。如果你坚信内城核心地段的不可复制性，那就看看这个房。

反过来，不适合的人也有两类。

一类是追求纯粹居住改善的。同样的预算，去朝阳或者丰台，能买到居住体验高整整一个档次的产品——更高的得房率、更宽的楼间距、更好的户型。

另一类是对学区有顶级期待的。如果你的目标是四中八中，那展览路确实不够用。与其在这里将就，不如直接瞄准德胜月坛，或者换个思路去海淀。

6.

所以你看，这个盘优点和缺点都极其鲜明。不是什么完美选择，也不是什么坑人陷阱，而是一个特点极其突出的特定选项。

买它的人，要想清楚一件事：你掏的钱，主要买的是西城的地段、学籍、通勤。房子本身，是顺带附赠的居所。

想明白了，买了不会后悔。如果想不明白，对居住品质有太高期待，那确实需要去别处看看。