买房必看! 房产证名字增减改的那些事儿
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关于房产证加名，时不时总有一些狗血的案例冒出来。想要改动房产证上的名字有几种不同的方法，会涉及到产权、债权、税费等各种问题。而且房产证改名字对于婚前、婚后，是否有贷款未偿清有不同解释，不同情况的办理费用也不相同。
1、首先，搞清楚几个名字
购房合同
写几个人的名字都可以，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，房产证就登记给谁。
按揭贷款合同：只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。
房地产权证(也就是房产证)
上面只有一个人名字，要求是一人一证，排名前列业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。
房地产权共有（用）证
房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有，这个证在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额。
2、房产证改名有哪些方式？
在房产证上加上别人的名字，也就是是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。
关于析产登记
很多人不是很清楚，一般是指原本为一个人所有的房产，后平均分割变为两人或多人所有，就需要进行析产登记。较多适用于夫妻配偶的增加房屋的共有权人的方式。
关于房产证减名字
类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。
a、父母子女之间减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。而且，如果房产证办理时间不满2年的，还需要缴纳全额营业税；
b、夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。
3、房产证加名分哪些情况？
夫妻加名，婚前婚后各不同
婚前加名
按赠与、买卖方式依据双方申请办理。
a、赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续；
b、买卖，双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。
婚后加名
这种情况属于更正登记，市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。
SO，婚后加名相对简单!
注意：如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，之后办理两证的时候不能加名，需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。
父母子女加名，选择赠与最合适
如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。近期由于公证费下调，赠与的成本支出在一定程度上减少。
赠与流程：需要先去公证处办理房产赠与的公证，之后携带相关是房屋两证，双方身份证，户口本，婚姻状况证明等直接去房管局办理即可。直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。
赠予手续：
a、赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。
b、受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税;办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。赠予人将房屋交付受赠人。
兄弟姐妹加名，多数考虑买卖
虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，所以买卖方式比较合适。
买卖流程：比较简单，双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续;需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。
按揭中房产加名字
注意：上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销掉之后,再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。
法律普及 婚前购买的房屋属于个人财产,婚后加名变为夫妻共有财产,房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款,借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。
4、银行担心什么？
a、是签订按揭贷款合同时，一般银行都会声明不能随意更改借款人；
b、签合同时抵押人是一人，银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个，银行就得对另一个人进行重新调查，如果此人的征信有污点，还会影响到贷款合同；
c、房贷合同涉及贷款利率等问题，目前一套房和二套房的利率是不同的，原来银行只调查一个人的购房情况，现在加了一个人，如果这个人已经有多套房产，那么房贷利率还得重新计。
因此，在房产证上加名须经过银行批准,一般银行规定：房贷没有还完是不能加名的。
买房前一定要搞清楚房产证增减名的这些事，避免以后踩雷。今天小编为您推荐一处位于通州核心区的新房——运河铭著。
运河铭著
位置
项目位处副中心核心区温榆河畔，潞苑北大街，距离运河商务区直线距离3公里左右。
户型
目前在售的是1#4#6#号楼，主打100㎡二居和140㎡三居，其中1号楼20层，6号楼18层，均为两梯四户，101平米的全南向两居室和140的南北通透三居室，4号楼16层，一梯一户，168平米的南北通透四居室。层高3.1米，在售户型均为非毛坯现房。
100㎡户型三室向阳，全明户型。
140㎡三居户型南北通透，起居室4.2米超大开间，双卫设计，干湿分离。
价格
项目均价56000元/㎡起，100平总价大约560万。
（项目实景图）
周边配套
交通
自驾可以走朝阳北路,朝阳路，京通快速，机场高速路，通顺路等等，
轨道交通距离6号线物资学院站和北关站两公里，可乘342，通8，快专185，824，924，等10多条公交直达地铁。未来还有S6，R1，通州环线，可供选择。
教育和商业
项目周边有范庄小学，焦王庄小学，富豪小学，北京小学，北京五中，潞河中学，北京中加学校。社区周边有便民超市，北京菜篮子工程，常营天街，常营华联，通州万达广场，远洋新光天地。
环境
项目西侧紧邻温榆河湿地公园，步行5分钟即可到达，温榆河湿地公园面积相当于6.5个奥林匹克森林公园。本项目可以说是真正的宜居生态地产。
（温榆河湿地公园效果图）
目前来看，运河商务区的房价早已突破7万大关，一套新房动不动就要上千万，对于想在此买房手头又有点紧的朋友不妨考虑一下本项目。
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