北京三批土拍在即 南城还有哪些可上车的小户型新房 刚需心动了吗?

京楼无非那点事儿，大家好，今天我们来聊聊南城

2022年7月8日北京发布了2022-2027年北京市轨道三期规划方案，消息出来不久京楼的市场就开始热闹起来，各种对线路的解读和分析出现在大家视线中，在本次发布的轨道线路规划中，对京楼市场利好最明显的当属地铁19号线的南延工程了，比如大兴西红门板块现有的在售新房自从轨道交通信息发布后，每天的销售速度明显跟之前比起来提升了不少，而且随着南城的发展以及各条轨道交通线路的逐渐建成，相信整个南城板块的城市界面和居住分为将会越来越好，那今天咱们就挑个刚需朋友上的起车的南城新房北京德贤华府来聊聊，该项目位于南六环边上，位置上您可能会觉得有些远，但是该项目边上已有地铁四号线以及即将修建的19号线南延工程，最重要的是总价低。

我们先来看看地块的整体情况

北京德贤华府位于大兴区义和庄板块内，地块北侧为念坛公园，东侧为新源大街，南侧为南六环，西侧为芦求路，我们实测了一下从项目所在地出发到地铁4号线义和庄站大约在2.5公里左右，目前地块周边属于待建状态商业配套设施尚不完善，但您可以向北走到达义和庄附近那里有相对成熟的商业配套设施基本可以满足日常的生活需求，该项目在21年5月的土拍中被中冶以60.1亿元竞得，政府指导价格57000元/平米，并于2021年11月6日正式开盘。

适合人群

1、南城置业本地客群

2、刚需预算不足购买小户型产品人群

项目规划 地铁规划建设中周边商业配套尚不完善

北京德华御府总占地面积94973平米，地上建筑规模188800平米，容积率2.0，共计16栋住宅楼，全部实施装配式建筑，且装配率达到60%，控高60米，绿化率30%，地块内除了建设纯商品房住宅外，开发商还需要建设1000平米的保障性租赁住房，以及4100平米的基础教育用地，该项目户型面积分为70平米的两居、89平米的三居、以及127、144平米的四居户型，一共4种主力在售户型

项目价格 单价5万+上车小两居

我们来说说项目的价格，该项目在土拍时已经给出了57000元/平米的指导价格，从住建委批证价格来看，取证价格在56100-58300元/平米之间，另外我查询了下网签的签约价格，目前项目的成交均价为51691元/平米，按照德贤华府70平米面积计算总价360万起能够上车大兴义和庄板块，首套首付约126万。

户型分析 户型方正无浪费面积

接下来我们就来看看北京德贤华府的户型设计

1、70A1户型：该户型为纯南向设计，客厅、主卧、次卧朝南向，进门右手边设置卫生间，户型虽小但可以起到入户消洗的作用，做手边为该套户型的次卧室面积在9平米左右，餐厅客厅做了一体化设计在有限面积里尽量将空间做大，厨房为L的厨房设计，对于两口或者三口之间基本可以满足日常的生活需求。。

2、89B2户型：该户型让我想起了限竞房时代，89平米做小三居，兼具了功能性和舒适性，该户型设计相对方正没有浪费面积，南向两面宽分别带有飘窗设计，主卧自带卫生间套间设计让平时的生活起居更加方便，南向的两间次卧可以根据家庭人口需求而定，一间作为起居室，另外一间作为工作室或书房。

3、127C2户型：该户型的性价比我觉得是本次项目几个户型中较高的，面积不是很大能相对控制总价，并且户型设计做到了三面宽，而且整个户型做成了四叶草的格局的小四居，南向我是和客厅分别带有飘窗设计，主卧自带卫生间套间设计，入户南向次卧可根据家庭需求设计成书房或工作间，另外一间可以作为儿童房或者老人间，厨房为U型厨房设计操作更加方便，并且该户型设计了餐客厨一体的LDK设计，总之兼具了功能性和舒适性。

4、144D1户型：如果你对南城不排斥且手上的预算又足够144的四居户型特别是该小区的顶配设计，同样设计了四叶草的房间格局，一家人的生活可以做到互不打扰，厨房同样为U型设计操作更加方便，并且和餐厅和客厅形成了LDK格局，另外由于面积变大该户型做出了三卫设计，两间南向卧室分别带有卫生间套间设计，主卫更是升级为浴缸，让居住品质得到提升，如果您的预算充足144的四居户型特别是该项目的优选。。

交通出行 基本路网已经形成出行可自驾可地铁

城市快速路：

新源大街、南六环、经开高速

轨道交通：

地铁四号线义和庄站

生活配套 周边商业配套尚不完善

教育

清华附中大兴学校小学部、大兴排名前列中学（具体划片以当地教委公布为准）

商业：龙湖大兴天街、凯德mall

综合商场：龙湖大兴天街、凯德mall

医院：北京儿童医院、中国中医广安门医院南区、首都医科大学大兴医院、北京仁和医院、大兴妇幼保健院等

最后咱们来总结下项目亮点： 有相对较多的小户型产品上车门槛较低。

1、小户型产品总价低上车门槛低

2、未来有地铁轨道交通规划利好

项目不足

由于地块周边属于待建状态，周边配套目前尚不完善。