——2018年9月10日

问题1：为什么采取招投标方式选聘新的物业服务企业？

回答：北京宇华物业管理有限责任公司于2018年7月20日以书面通告的方式宣布：将于10月21日退出金源泉家园小区的物业管理，届时如果宇华物业按期退出，小区将会陷入垃圾无人清运、大门无人值守等极度混乱的局面。

《金源泉家园小区管理规约》第五条“业主委员会通过决议，用公开招投标或邀标方式选聘物业服务企业……”

公开招投标方式是业内采用最广、最公开、最公正的选聘方式。

所以小区业委会决议采用公开招投标方式尽快选聘新的物业服务企业。

问题2：是否需要业主大会表决通过才能解聘原物业？

回答：无需由业主大会表决解聘。

因为宇华物业公司以书面形式在小区公告主动宣布退出小区物业管理，并在住建委、街道办备案。所以在宇华物业公司即将撤出之际，通州区北苑街道办事处向金源泉小区业委会发函，建议召开业主大会。

问题3：业主大会会议如何召开？

回答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，也可以采用公共事项决策平台方式。

   小区业主委员会根据金源泉小区的实际情况，决定采用书面征求意见的形式召开业主大会会议。

问题4：业主大会如何选出新物业？

回答：《金源泉家园小区管理规约》第五条规定“用公开招投标或邀标方式选聘物业服务企业，排出一、二、三名，呈交业主大会按顺序表决，双过50%表决权数通过后，业主委员会与业主大会选聘的物业企业签订物业服务合同。”

目前公开招投标评分前三名都是选聘的候选人。

业主大会按顺序表决的流程：

1、                  先让业主大会就排名前列中标候选人进行表决，如果排名前列名没有通过50%表决权数；

再开第二次业主大会就第二中标候选人进行表决，如果第二名也没有通过50%表决权数；

再开第三次业主大会就第三中标候选人进行表决，如果第三名也没有通过50%表决权数；

2、                  因前三名中标候选人均未双过半通过，此次招标结果失效，需要重新公开招投标。

问题:5：新的物业公司收费标准是什么？

回答：一句话，维持现行物业服务收费标准不变，物业收费方式为包干制。

问题6：新物业公司承诺多久不涨物业费用？

回答：在招标文件中有约定，物业服务合同委托期限为三年。

三年期满，物业费是否调整（包括涨或降）都将由全体业主双过50%投票权数共同决定。

问题7：新的物业服务标准？

回答：北京市地方标准《住宅物业管理服务等级规范》（二级）

详见：https://mp.weixin.qq.com/s/V0TbpZTsz3LqBakoQ_7BBA

问题8：停车管理及西区停车场问题？

回答：小区的停车管理将由新的物业公司接手，在小区内重新规划和制定合理停车方案，收费标准不超过原价格，并向通州区城市管理委员会申请备案。

新的物业公司进驻后，业委会协同新物业公司与基层政府或土地主管部门以及开发商——北京通州房地产开发有限责任公司共同协商开放西区停车场为业主停车等事宜。

问题9：公共专项维修资金的管理和使用问题？

回答：小区的公共专项维修资金存在光大银行，由通州区建委资金管理中心监管。迄今为止，业主委员会还没有使用的计划。

建委监管的专项维修资金未来是否划转至业主委员会管理的指定资金专户（公户），是需要通过小区业主大会会议并报通州区建委同意后才可实施。

业委会查询过一次公共专项维修资金，结果是：

金源泉小区总共缴纳11,510,193.50元；

历年的利息收入滚存约345万元；

宇华物业公司分别于2013、2014、2015、2017年提取了4次，共计约480万元，包括电梯、监控、防水等提交过116项任务单；

截止查询日金源泉小区公共专项维修资金剩余：10,193,758.59元。(含历年利息)

业主委员会郑重建议：公共专项维修资金是我们房屋的养老金，也是各位业主的血汗钱。每位业主均可到建委的公共专项维修资金中心查询个人名下公共专项维修资金的使用和结余情况。

查询地点：通州吉祥园20号公积金管理中心

办公时间：上午 8：00—11：30 下午13：30—17：00

联系电话：69549484

问题10：小区公共收益部分作何分配？

回答：

以下为中标候选人前三名的物业公司投标报价表

排名前列名：北京瑞赢酒店物业管理有限公司

 第二名：北京诚智慧中物业管理有限公司

第三名：北京云石鼎盛物业管理有限公司

在招标文件中明确规定物业费、停车费维持现行标准不变，而公共收益的分配比例并没有规定，均由投标人根据自己的盈亏测算而报价，这是物业服务企业在满足自身盈利的基础上具有竞争力的自我定价行为，符合正常的市场行为。

同时，公共收益的分配比例作为评标项计入评标总分。

解释：电梯广告和地面停车收入的比例分配是为了弥补物业费不足和负担管理成本，用于小区的物业企业管理。

问题11：评分没有进入前三名的物业公司，是否有相关报价？

回答：有相关报价。

如下图为北京市通州区兴华物业管理公司的相关报价和分配比例，其盈亏测算后的报价结果是：将电梯广告和地面停车收入收益的90%用于物业企业管理成本。根据评标方法和标准，不具有竞争力。

问题12：对招标评标过程有怀疑怎么办？

回答：对招投标过程其公正性有质疑的业主，可以到招标代理机构以书面方式进行质疑，可调取现场录音录像（所有资料和录像都有据可查），或向相关部门投诉。

问题13：想了解投标公司对小区管理的设想？

回答：

中标候选人前三名的物业公司在标书中都大量描述了“常规物业管理”的内容，涉及各个方面，包括安保、消防、电梯、绿化、保洁、管理机制、费用明细公示制度、人员安排、培训等等，有几百页描述。

标书中在“小区管理设想”方面，表现较清晰直观的是得分排名前列名的物业公司，约10几页描述，第二、三名分别有2〜3页描述。

以下为中标候选人排名前列名的北京瑞赢酒店物业管理有限公司投标文件中对小区管理设想的资料节选：