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亦庄区域近年来不断受到政府大力扶持并给予明确前景规划，东扩趋势愈发明显。主要在于亦庄河西区日渐成熟饱和，如果说河西代表亦庄的过去（Past times）,那么路东区将成为亦庄的未来（Future）。因此，河西区用P来代表，路东区用F来代表。

”

2018.08.10|北京,多云

区域的扩张离不开房地产业的发展，房地产的供给能力在一定程度上是区域保持持续增长的关键因素。

近年来，北京经济技术开发区--亦庄可谓喜事连连，先是京东新总部和小米互联网电子产业园相继入驻亦庄，接着又迎来建华学校、人大附中等名校落户。可见北京经济技术开发区在提供高品质公共服务上下足功夫，亦庄真的成为了一块宝地！

难怪亦庄区位的地产项目纷纷涌现，我们就和悦华锦和禧瑞天著两个项目区位规划发展情况分析其区位现状及未来价值。

1.大方向——格局篇

先来回顾一下近年来国家层面的大事件：

1. 京津冀一体化

2. 一带一路

3. 环渤海经济发展

4. 千年雄安计划

5. 大湾区建设（广东）

亦庄——北京新格局中心

其中京津冀一体化、千年雄安计划可以说和亦庄有着密不可分的联系。

北京城市总体规划（2016-2035）的版图描绘中，亦庄具有战略性地位，整体向东向南成扇形发展，亦庄占据核心腹地，隶属京津发展轴，北京15-30公里发展区域，其战略地位不容小觑。

京津冀是中国的"首都经济圈"，京津冀地缘相接、地域一体、文化一脉，交往半径相宜，完全能够相互融合、协同发展。且位于东北亚中国地区环渤海心脏地带，是中国北方经济规模较大、较具活力的地区，越来越引起中国乃至整个世界的瞩目。

伴随着京津冀城际铁路网的规划建设，S6线从地铁升级为“国铁”，沿途经过亦庄火车站，亦庄在京津冀蓬勃发展的进程中起着巨大的衔接作用。

雄安新区横空出世，被定性为“千年大计、国家大事”，既然是“千年大计”，毫无疑问将改变中国，影响世界。雄安新区作为科技之城、智慧之城，同样代表着中国未来城市的发展方向。

雄安新区是京津冀城市群的创新科技中心，那么亦庄将是北京新格局中心，是极其重要的位置。

大亦庄——形成与规划

亦庄从原来的60k㎡到现在的193k㎡，亦庄东扩是必然趋势。

不久前，北京市规划委员会经开区分局发布了“规划分局全面推进经开区城市设计工作”的公告。

这也是亦庄开发区为推进“经开区193k㎡总体城市设计”做出的深入研究。推进落实经开区193平方公里整合规划，也意味着开发区新一轮扩区将有序启动。

城市的价值对外在于可辐射周边，并带动周边区域发展。国家现在大力规划北京周边城市发展，亦庄成为周边城市进入北京的必经站，这也是政府大力扶持规划亦庄的重要原因之一。

亦庄经济技术开发区辐射雄安、北京副中心-通州、国贸CBD、环渤海总部基地等重要腹地，完全有望成为下一个“望京”。

雄安：2月28日，京雄城际铁路正式开工建设，该线路北起京九铁路李营站，经北京大兴区、北京新机场、霸州市，终至雄安新区。

天津：京津城铁亦庄停靠站已建好。

国贸CBD：17号线开通后8站地（20分钟）即可到达国贸CBD。

新老机场：S6线沿途经过亦庄火车站能够直达新老机场。

纵观整个亦庄区域，不难发现次渠成为既能打通外部又能衔接城市中心的重要枢纽站。

可见未来亦庄路东区域具备极大升值空间，买河西项目是看亦庄的过去价值，买路东是看亦庄的未来价值。

2.核心点——好区位才是好未来

禧瑞天著项目的区位好在哪？

●首先禧瑞天著项目位于亦庄路东，离次渠南站仅200米，离次渠站只有一站地的距离，并且一路之隔就是北京市副中心—通州，同时紧邻台湖环渤海总部基地。

●和悦华锦和禧瑞天著虽然都选址亦庄，看似同样的价位，同样的区域，区位实质却有着大不同。

不管是从政府大力支持京津冀发展来看，还是从京东新总部和小米互联网电子产业园相继入驻亦庄现状来分析，亦庄现状是整体都在向东扩张！

实质细化是---次渠成为了核心地，贯穿内外。目前次渠站周边基本都是商业服务、写字办公楼，人流量巨大却无住宅供应。

●三城一区战略规划下，亦庄承载着将三新城的科技成果转换为经济增长的使命，人才也将随着地域的扩张向路东区大量流入。

禧瑞天著项目刚好紧临次渠南站200米，不是较核心位置，却离次渠只有一站地。面对周边巨大的人流，无疑这里将会成为未来亦庄较合适的住宅位置。

●区域规划-“两站一街”将打造高端商务新城，将建成京津冀区域的“微中心”。两站一街实质正是亦庄线末端的亦庄火车站和次渠站，加上沿线的商业街一级开发项目的简称。

亦庄线末端目前有亦庄火车站和次渠站2座车站，今年将正式建设地铁17号线在这里将有3座车站。这也就意味着，未来“两站一街”将实现与中心城区的快速通达。

如果说，你对“两站一街”没什么概念，下面小编说的这个你应该比较熟悉--环渤海总部基地！

“两站一街”正好处于环渤海总部基地的中心位置！据了解，项目东北至京津二通道；西至通惠排干渠；西南至规划垡渠路；东南至六环路，南至凉水河。

总部基地在“以京津冀为核心，环渤海经济圈合作发展”的时代背景下，打造“北京面向环渤海高端企业总部集聚区”。

以聚集高端企业总部为目标，以“商务公园”为基础形态，以“智慧城市”为规划理念，重点发展战略性新兴产业、现代服务业，形成城业共兴的创新创业新城。

围绕打造北京副城市中心，总部基地一直加大项目工程建设投入力度，一张白纸，更容易画出较新较美的蓝图。而禧瑞天著项目一路之隔就是北京副中心—通州，今后将享受到由此带来的便捷生活与升值可能。

和悦华锦——选址亦庄日渐成熟的河西区

反观和悦华锦选在比较成熟的河西区，周边光住宅区就众多：南海家园、金茂悦、瀛海府等。

河西区区位现状已面临成熟趋于饱和，不得不承认未来可开发性越来越较小，这个区位远离都市快节奏地带，更适合刚需养老人群置业。

房子之所以称之为不动产，是因为其不可移动性。所以小编一直认为买房除了刚需--居住这个理由外，较应该考虑的就是它未来是否具有可交易性！

大多数家庭用大半辈子积蓄来购置一套房子，当风险来临，房子能够及时交易变现才能对冲风险。也就是说你买的房子至少应该具备一些升值预期。

什么样的房子具备升值的可能性？就是房姐所讲的未来区位规划发展。如果一个区位没规划、没发展、没有政府大力支持、没交通，那么它的升值空间从何而来？

3.现状比较：路东是F，河西是P

交通方面

●禧瑞天著项目周边有亦庄线、17号线及S6号线三条轨道交通。距离亦庄线次渠南站仅200米，可以说是一个真正的地铁上盖项目。

目前可便利的与地铁5号线和10号线进行换乘。地铁17号线将于2021年12月竣工，未来也将成为项目重要的轨道交通配套线路之一。

东临京津高速5.9公里（仅需12分钟）；西临京沪高速2.7公里（仅需8分钟），同时紧邻京津高铁。

●和悦华锦项目无就近地铁配套，在亦庄政府规划里至少2035年之前，河西区没有任何地铁规划。入住更多依靠私家车和公交车外出；目前拥有公交兴48路、兴49路、融兴北二街西站、快速直达专线44路等。

沿博兴路向南行驶约1.9公里可到达六环；沿上兴亦路向西行驶约5.1公里可到达京台高速，项目实质紧邻南六环。

市政设施

●禧瑞天著项目西侧紧邻河道，滨水而建，具有较好的景观视野。项目东西南三侧由市政绿化带围绕，具有较好的自然环境空间。

●和悦华锦项目南面、西面均规划公园，距南海子公园2.5公里，景观资源比较优越。

配套方面

1.【教育配套】

●禧瑞天著小区内自身配置有4000平米幼儿园，同时项目周边有包括小学初中在内的15年一体化教育配套，非常著名的八中、景山学校就在项目附近。

特别引进北京建华学校总校，亦庄分校承担小初部/高中部两所学校的办学任务，是亦庄优质教育资源引进的重要试点项目。

●和悦华锦项目周边有亦庄实验中学、亦庄中芯小学、亦庄实验小学、亦庄第二中心小学、亦庄第四幼儿园、亦庄第五幼儿园等。

同时人大附中北京经济技术开发区实验学校规划用地位于开发区河西区，临近和悦华锦项目，师资力量同样雄厚。

2.【医疗配套】

两个项目均共享北京同仁医院亦庄分院以及将建成的北京安贞分院等。

3.【商业配套】

●禧瑞天著项目依托于外围亦庄创意生活广场、华联力宝广场、城乡世纪广场；沃尔玛山姆会员店、京东7FRESH；韩国CGV影院；大料国际影城IMAX影院等。

●和悦华锦目前依托南海家园回迁底商，就近的商业配套比较完善。

目前现状来看，禧瑞天著近距离周边配套不如和悦华锦。但是随着未来亦庄的向东扩展规划蓝图，禧瑞天著的配套会逐渐完善，并且没有上限。

企业方面

●禧瑞天著项目紧邻京东总部，即京东向东3公里处。京东三次在亦庄拿地，可见未来京东必将打造产业生态圈，带动整体经济增加就业岗位。

●和悦华锦项目周边更多还是住宅区，亦庄拥有众多世界500知名企业，但却很少有企业落址河西区，和其区位处于较为饱和状态可开发性低有很大关系。

但是河西区这块区位由于住宅区聚堆，居住氛围确实更为浓厚。之前河西区调整了一次规划，就是把原来的商业地块全改为住宅，属于纯住宅区。

4.总结

买房一定要用未来的眼光看现在，我们用尽大部分积蓄买的不仅仅是一栋房子，而是房子的区域未来价值。

小格局现状看，和悦华锦目前配套还算可以，交通相对薄弱，未来文化娱乐商业配套更多依赖核心区。外加其低密度特点是较为成熟的居住区，比较适合刚需人群，区位适合养老居住。

大格局上看，同样的价格，同处在亦庄大区域，细化到具体项目区位判断，禧瑞天著未来的可发展性、升值空间更大。

亦庄—特殊的地理位置，让其成为北京市不多同时享受高级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的高级经济技术开发区。

禧瑞天著（亦庄与通州交界处）——其得天独厚的地理位置，也将同时享受到北京副中心通州的配套资源。

当下大量限竞房涌现亦庄市场，一旦决定出手就一定要买较好的。买房从来不是件小事，如同择偶一般决不能草率做决定，要做好充分的了解与判断，眼光放长远总不会错！

买房这件事，在普通人的一生中能有几次？在有条件的前提下，建议少谈“价格”多谈“价值”。况且现行政策，购房资格越来越受限，排名前列套房产更需谨慎购买（以后是否有资格再买都是另说）。

很多人买房前急噪，买房时冲动，买房后后悔，就是因为没有提前对所购项目做好充分的了解。

禧瑞天著临近次渠这个中央核心枢纽站，未来与行政副中心—通州、国贸CBD形成“三足鼎立”之势，有理由相信它将随着京津冀、台湖总部基地环渤海的规划发展而得到一定价值的升值空间。

所以说，和悦华锦更像“亦庄”的和悦华锦，禧瑞天著更像“中国”的“禧瑞天著”。

择偶都知道要找潜力股而非暂时富有的；购房，更是一个道理，买房一定程度上就是买未来。

我们提倡房住不炒，但要具有判断其未来价值的眼光，钱不是大风刮来的，花的值才是真的好。

 注：对于亦庄区位规划发展的解读与分析，谨代表个人看法，本文仅供参考。

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