哈喽大家好，我是血拼哥！

7月，北京进入汛期，楼市也降温了。

二手房网签量12784套，环比暴跌15.6%，同比重挫17.9%。

这个数字不仅跌破1.3万套心理关口，更创下今年除1、2月春节月外的最低值。

新房市场同样惨淡，住宅网签量3149套，环比下降18.99%，同比大跌25.63%。

市场的过山车走势，暴露了政策依赖症的后遗症。

去年930新政曾掀起短暂狂欢，推动网签量在12月冲上21556套峰值。今年3月因入学需求释放，成交量再度冲高至19234套。但政策药效消退后，市场立即显露疲态——4月起成交量四连跌，从15569套一路俯冲至7月的12784套。

另外，截至7月底，北京二手房总挂牌量突破16.1万套，持续维持年内高点。

买方市场格局下，议价空间持续扩大，部分房源成交价较挂牌价降幅惊人。

01 库存爆表 以价换量

北京二手房市场正面临前所未有的库存压力。

截至7月底，全市挂牌量突破16.1万套，较年初的15万套持续攀升。

这一数字已远超健康区间，形成严重的买方市场格局。

虽然如此，但市场依旧“旱的旱死，涝的涝死”。

核心区学区房：西城德胜、月坛片区凭借顶尖教育资源，30年房龄“老破小”单价仍站稳12万+/㎡，成交依旧活跃。

近郊刚需盘：昌平南金域华府117㎡户型，3个月暴跌180万，单价从6.84万骤降至5.29万/㎡；一期89㎡户型更出现单月降价63万的踩踏式抛售。

远郊大社区：房山、通州等区域去化周期已拉长至18个月以上，各有各的问题，房山库存高，通州需求集中。

这种市场下，买家持续看空，想着更低价格入手，安全垫更高；

而卖家，已经经历了降价的阶段，不愿意再继续“割肉”了，现在就处于躺平状态，或者等政策东风。

现在挂牌房源高达16万套也是这个原因，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，现在能成交的，都是价格很低，愿意 “抢跑”的业主。

02 刚需当道?

北京二手房市场正经历购买力层级的塌缩：

据机构数据，北京500万以下刚需占比飙升至72.9%，而900万以上改善型需求萎缩至6.8%。

刚需成为支撑二手房市场的绝对主力，各面积段成交前五的小区清一色为低总价、高性价比房源。这种结构变化直接导致：

近郊外溢需求升温，昌平、房山成刚需聚集地；

投资属性几乎归零，居住属性成为唯一考量。

这也反向加剧了分化。

03 政策真空

7月重要会议罕见未提房地产，救市预期彻底落空。

政策真空期撞上传统淡季，市场陷入“三无”困局：无政策刺激、无新增需求、无信心支撑

这种情况下，传统旺季“金九银十”也前景黯淡。贝壳研究院分析指出：“市场低温因素将持续存在，9月将继续保持低温状态”。买卖双方成交周期已达79.3天的历史峰值，市场活性持续减弱。

当下的市场，普通人基本已经接受了房子变成消费品的设定，于是咱们看到朝阳晨光家园即便顶着一张“过气”户型的脸，还是因为倒挂周边新房2-3万/平的价格被疯抢，看到了通州八里桥69平三居成为网红户型。

但我想提醒大家，越是这样的时候，普通人越要清醒的捋清自己的需求，因为对于普通人来说，买房的必要性可能在减弱。

一个是普通人买得起的房子增值可能越来越小；

再一个，租售并举的趋势下，如果不是孩子着急上学，或者其他紧急需要房子的情况下，也许以后越来越多的普通人会选择租房，那么市面上面向丁克或购房需求较弱的单身人群的一居两居户型以后受众可能更小，而这些户型正是当下低总价的集中地。

普通人可以说是房地产价格敏感客群，当下价格战可能是机会，也可能是陷阱，总之，看清趋势，捋清自己的需求，是做出对自己最有利决定的先决条件，希望我的分享能够帮到你。

如果你在考虑北京置业，如果你在犹豫不知道如何选择，扫码加小助理，一对一帮你捋顺需求，锁定最适合你的选择。PS，也许还能帮你拿到地板价哦。