新房热帖：

·后台回复【网签】查看9月北京各新房去化情况。

·现房！首付38万月供不到1万，扫码速抢

MANUFACTURE

正文————

连跌5个月，单价中位数破4！

以上是北京10月的宏观数据，而在微观个体身上，大家的体感可能更凉：

刷到了一个帖子，年初买的房，到现在跌了近10%。

博主不知道该怎么和自己和解。

这代表的应该是这几年买房人的心声吧。

今年年初买房，我感觉赔的算很少了。毕竟，2024年一整年，才是北京房价下行速度最快的时候。

没具体统计，但估计至少得有30%左右。

01-数据过山车

10月的成交数据看的跟过山车似的。

2025年10月北京二手房住宅网签12087套，环比今年9月15873套下跌23.9%，同比去年10月17367套下跌30.4%。

北京新房住宅网签3511套，环比9月份3581套下跌约2%，同比去年10月的4943套下降29％。

从表面看，10月的网签量环比下降约三成，这个数字足以让市场参与者心头一紧。

但10月是比较特殊的月份，恰逢国庆长假，整整8天的假期对二手房市场造成了直接影响。据统计，这8天内全市二手住宅网签总量仅148套，平均每天不到20套。而正常情况下，北京二手房日均网签量可达四五百套。剔除长假因素后，10月工作日的成交量与9月基本持平。

与去年同期相比，今年10月的表现确实略显疲软。

但但但是，因为去年此时，北京刚刚出台“930”楼市新政，大幅下调首付比例和贷款利率，非京籍限购政策也有所调整。

一系列组合拳让当时楼市迅速回暖，创造了1.7万余套的网签高点。

相比之下，今年9月没有等来同等力度的新政，市场表现自然不同。

所以看似数据挺吓人，但“实锤”市场不行了，还差点说服力。

但但但但是！

从二手房价格看，北京已经连跌5个月

且单价中位数，貌似破4了！！

·上图中，柱状图为月度网签量，红色曲线为价格趋势（一个为单价中位数、一个为单价均值）

单月下滑不足以说明什么，但是连续下滑就有趋势预判了，市场隐隐已经有呼吁救市的声音了，不过年底前感觉渺茫了，不能全部接触限购，其他招式都影响有限，咱们静待吧。

02-北京老破小最抗跌

在这场价格调整中，有一个现象颇值得玩味：北京的老破小表现出了意想不到的韧性。

比较一线城市的老破小市场，北京的表现可谓独树一帜。

数据显示，北京老破小的价格跌幅明显小于其他一线城市，比上海、广州、深圳等城市要少跌约10%。

好家伙，北京老破小，大批房产博主不看好你，偏偏你最争气。

虽然北京房子老，但是大量北京老破小位于城市核心区，周边配套成熟，交通便利，总价相对较低。在新政降低首付比例后，这些房子成为了许多刚需购房者上车北京的首选。

“我在国贸上班，预算有限，最近在劲松附近看中了一套60平米的小两居。”一位正在看房的年轻人告诉我们，“虽然房子老了点，但离公司近，周边什么都有，最重要首付月供都在承受范围内。基本公积金覆盖掉了，不影响生活质量”

此外，北京持续的人口流入也为刚需市场提供了支撑。相比其他城市，北京对年轻人的吸引力依然强劲，这些新流入人口构成了老破小市场的基本盘。

同时也要注意到，我一再强调，老破小消耗的是城镇化见顶后的有限空间，是走下坡路的，买老破小的朋友一定也要有心理准备。

03-当心

最后当下的房地产，最重要看懂趋势，

300-500万的房子很明显属于刚需范围，未来也是保障的范畴，所以基本没啥增值希望了，持有成本不涨应该就是赚了。

800万左右的改善面对好房子的竞争其实也很危险，对手新盘不仅往城区挤，装备也已经武装到牙齿了，而这部分二手房还是“小米加步枪”，以后同一战场厮杀会死的很惨吧。

最后买哪靠谱？

这么说吧，这一轮房价没有破发的非常稀少，但是也别被新闻吓坏，经常看到消息，比如京叁最新成交单价已经来到5.5万/平，当时均价应该在7 ，这一比给吃瓜群众吓够呛，但实际情况很可能是这套房子原本就有硬伤，当时新房可能也就签到6万左右，所以跌吗？确实跌了，但没有那么夸张。

现在很多案例都是这种类型，这也给大家提个醒，当下买房，价格敏感人群要格外当心！别盲目因为价格低就上车，低有低的理由，太夸张的跌幅，除非你以后不卖了，否则不仅影响居住体验，再出手还是要面临被压价的局面。

市场还在向下出溜，我扒了下2020年到2025年10月月均成交套数，其实没有差很多，市场还在交易，但是均价跌的略狠，市场以价换量都成“习惯”了，预期亟待扭转，否则啥利好都是短时阵痛。

今天先这样，大家慎重观察选择。