“金九银十”按以往的经验来说，正是楼市火爆成交的好时候，今年却有点不同寻常......

/01 售楼处无人问津

9月14日网友爆料，上海一售楼处沦为“空城”无人问津。

一天到晚没有一个客户上门。

其实据血拼姐了解，除热门红盘外，售楼处看房人数普遍减少的情况多城都有出现，不止上面几家。

就拿九月本应最火爆的中秋小长假期间数据为例，

2021年“中秋”假期部分重点城市商品住宅成交情况

（单位：万㎡）

备注：去年“中秋”时间：10.1-10.3；数据来源：中指数据CREIS

全国成交面积同比去年总计下降69%，与去年“中秋假期”相比下降39%。其中一线城市成交规模同比降幅最小，同比去年下降65%；三四线代表城市降幅较大，同比下降73%。

全国总体成交量下行，怪不得售楼处人少呢！

今时不同往日，排长队哄抢、置业顾问接待不过来那种情况，今年确实没咋见到。

现在开发商闭眼都能卖房子的时候已经完全过去了！二三线城市降价优惠促销成了常态了。话说为啥会出现这种情况？

/02 长效机制发挥作用了

生效了！2018年党中央、国务院提出决定实施房地产长效机制：

排名前列，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。第二，落实城市主体责任，督促城市政府不把房地产作为短期刺激经济的手段。第三，建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，因城施策，因地制宜，坚持从实际出发，不搞“一刀切”。

坚决稳房价、稳地价、稳预期。

为啥2018年出的政策，现在才显示出效果？

相信关注地产行业的朋友都知道，今年围绕三稳，国家共出台了大大小小400多个措施！

拍地层面：多地规则调整，限价控制溢价率、企业需提供资信证明等要求提上日程。

多城二轮土拍全面遇冷，撤拍、流拍、底价成交、甚至多宗土地无人报名情况频出，参与竞拍的房企数量也大幅减少。

数据来源：中指数据CREIS

济南、长春二批次地块多为流拍、撤牌或底价成交；成都、天津等城市内部热度延续分化，对少量优质地块房企竞争积极性仍较高，而多数地块以底价成交。

房企拿地越来越谨慎，不同于当初的只要拿地扩大规模就能做大！现在国家管控变严，房企也不是傻子，踩线边缘的危险谁都不会试探，毕竟已经有不少暴雷的先例了。

另外一点现在明确要求必须自有资金拿地，高杠杆、高负债、高周转的模式过去了。没事大家都不囤地了！（一个是没钱囤，另一个是囤了说不定百姓也没钱买，看下边吧↓）

金融层面：各种红线勒紧！

去年8月20日，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，对重点房企资金监测和融资管理制定三档规则，即所谓的“三道红线”。红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得小于1倍。控制房企负债率，施压高杠杆房企的经营策略，使之被迫调整，形成稳定的金融预期。

房企再想玩某位行业老大哥那一套就是作死了。去年12月31日，央行、银保监会宣布实施房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构设置房地产贷款占比和个人住房贷款占比“两道红线”；大型银行房地产贷款占比不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%；大型银行个人住房贷款占比不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

将银行集中在地产行业的钱做出调整，控制金融机构的生存不完全依托于某一行业，避免其带来的金融风险。这一限贷房企没钱不说，百姓想买房贷款也难了。今年下半年，北京多家银行传出贷款额度紧张的消息。

放款时间不能保证、资格审核更加严格，多家银行额度告急这个事是真的！

全面调控：今年全国开始伸手房市调控。

因地制宜，全国多城都有重点针对对象。不过主要分为两拨，一拨限涨、一拨限跌。

深圳、成都、西安...等9城出台二手房指导价，重拳出击楼市过热地区。上海前一阵又出台“核验价”，银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对较低的价格审批贷款额度。不少房源下架、交易周期变长，指导价、核验价极大程度的给二手房交易打了折扣。

江阴、岳阳、昆明、沈阳、唐山等多地出台“限跌令”。

江阴严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为；昆明提出房企若恶意降价将被约谈，情节严重者将停止网签；沈阳要求尽量避免以价格优势吸引购房者达到销售目的；湖南岳阳规定新房销售的实际成交价不得低于备案价的85%；唐山也低调约谈10家房企负责人，希望他们“不要再降价了”。

这一系列政策措施，坚定的稳住了楼市。

稳房价、稳地价、稳预期，全部落实，并见成效。

在今年7月22日，国务院副总理韩正还提出，要从实际出发加快发展保障性租赁住房，着力做好新市民和青年人的住房保障。全面落实房地产长效机制，房子是用来住的不是用来炒的，让真正有需求的人有房住。

从今年下半年以来楼市微凉的情况可以看出，房地产长效机制发挥了有效作用。

/03 北京受到哪些影响？

对北京而言，效果最为显著的多校划片严格执行，精准打击涨势最猛的学区。

西城最为典型，德胜等热门片区受到重创。回想一下，似乎一夜间所有媒体都在铺天盖地的报道这件事，天价学区房从此以后确确实实的消失了。

但除先进学区房外，其他方面表现平淡。

再看看价格呢？估计不少朋友要失望了，竟然还是涨的！

政策一直在打补丁调控，但房价为啥没降？

其实这也和北京一直以来的大趋势有关，房价虽然上涨，但是涨势并不像深圳等地那样凶。所以除学区房外并没有严厉打击，无限降价不是目的，zf要稳才是真的。

血拼姐预计接下来北京房价也不会有太大的涨跌幅，炒房的别抱念想，实打实有需求的，看好板块可以上车了。

未来等北京房价大跌的几率几乎为0，毕竟这里有较好的教育医疗就业资源等等。一直以来北京作为国家政治中心、今年证券交易所又新设在这里，可以看出首都的政治及经济发展趋势。

只能说想在京置业的朋友们，利用好这里的资源，努力前进吧！房价不会让你抬头看不见踪影，但也不会调头等你，北京永远是北京。