李Sir在豪宅圈很神秘，一身唐装打扮，说话很轻，不认真听，都不知道他在说什么。

但京城的豪宅圈里，大家都敬称他李爷，没人有知道，通过他的手，成交了多少套豪宅。如果放在百货行业，李Sir就是一个超级豪宅买手。

都在说豪宅营销靠渠道，丽兹行、链家、中原一票人马天天叫嚷渠道为王，如果说李爷就是王，渠道又算啥呢?

小编实在很幸运，更可能是李爷那天心情好，居然和小编聊了会天。聊天内容接地气很实战，拿格拉斯小镇四期“墅王”（805平米），和的恒大丽宫三期产品（1019平米）比较举例，怎么样看豪宅。

他说了三句话，排名前列句是：

别让生活输在起跑线上

看豪宅，先看到的就是门，其实要看的是门厅。所谓“豪门”，就是“豪门厅”。门不好可以换，门厅却换不了。门厅讲究的是仪式感，也是空间动线设置的起点，排名前列步迈错了，就真的输在“起跑线”上。

普通商品房，通常是出了私家电梯，走廊式入户，进入室内玄关。豪宅的玄关，叫门厅，视野开阔，要霸气侧漏；又要藏，要有围合，产生类似四合院的门厅和影壁墙效果。

我们来看格拉斯小镇的这套墅王，门厅约24平米，挑高约7米，大门正对的影壁避免了客厅裸视，明动线变成隐动线，有曲径通幽之妙。

这里要普及一下小贴士，普通商品房讲动线，主要是平面，别墅还要讲竖向空间，7米的挑高，就是竖向动线，接下来才有大文章可做。豪宅的范儿，就从门厅的一纵一横开始。

再来看恒大丽宫这款产品，同样有门厅，却没有挑空和影壁，沿门厅处玄关柜、客厅、餐厅依次摆开，形成一条长长的走廊，直接通到南向门。登堂入室，居家场景一览无余，隐私全无。而且，门在风水中被称为气口，有“门冲煞”的说法，会造成财气流失。民谚说，“前通后通，人才两空”。

格拉斯小镇虽然借鉴中国四合院的手法，还是留下败笔。你看看它的门厅两侧，是不是奇奇怪怪的，左边是电梯，右边是楼梯。这样的处理给主人抛出一个难题：一进家门，是向左走，还是向右走?说的是玩笑，实际上却是动线的先后空间暗示。

在300平米以下的别墅项目里，楼梯通常会这么摆放，就是放在侧墙不显眼的位置，并且用回字形转角楼梯，主要是想少占用公共空间。但是，格拉斯小镇这套墅王，这么玩，太自取其辱。完全不去考虑楼梯的景观效果和自身的美感对空间的贡献。

反过来看恒大丽宫千平豪宅，楼梯绕电梯旋转而上，形成旋转楼梯的景观。但楼梯包裹核心筒的做法会带来不通透的体验，视野被牢牢堵死，而且堵心堵肺。在这点上，恒大丽宫的豪宅手法还不如格拉斯小镇。

李爷讲的第二话是：

取舍间，必有得失

举例来说。恒大丽宫放弃一味对楼梯奢华感的追求，但把一楼南向资源全部释放给公共空间：客厅、中餐厅和西餐厅。中餐厅作为家族聚会的场所，尺度够奢，气场够大。而且，客厅和中餐厅挑空约7米。这种手法营造出特别的奢华感。

但是，瑕疵又再次出现。中餐厅属于社交场所，直接暴露在会客场景下，比较乱。如果女主人有收纳强迫习惯，可以把中餐厅与西餐厅的位置对调。西餐厅相对整洁，更具备景观展示效果。

所谓所和舍，关键在于对生活场景、使用习惯、人伦秩序、成长次序等的拿捏与平衡。幸福的家族氛围才是真正的奢华。空间的取舍，主要功能是营造幸福的家族氛围。

真实生活中，家庭厅的重要性远远大于会客厅，利用率也高，但并不是越大越好。家庭厅要相对私密和通透，才能更显温馨。比较之下，客厅是空间的外交部，外在公共空间，尺度较好奢华一点。

再来看格拉斯小镇的客厅，51平米，7米挑空，奢侈到位。家庭厅摆放在东南向位置，属于首层“一号位置”。可以想象，男主人与客人在客厅畅谈商战，太太团和小朋友门坐在双面采光的家庭厅，看着窗外的风景闲话家常。不过，家庭厅要的是温馨，其44平的尺度几乎和客厅一般大小，如此大的尺度里应该很难产生温馨的意味。

把家庭厅放大后，墅王一层的空间，产生灾害性后果。

800平的墅王，中厨被挤到一个憋屈的角落，而且是缺角的刀把型，风水上是凶煞。进一步看，800平米的墅王，没有西厨，也没有早餐厅，生活品质立马打了一个很大的折扣。

而且，一层的卫生间，被家庭厅和餐厅包围。即便是在客厅，也能看到有人出入卫生间。尴尬场景变成日常生活一部分后，品质感大降。

怎么解决上面提到的系列尴尬和麻烦呢?聪明的读者朋友，你们想到了哪些解决方案?

再看恒大丽宫的千平豪宅，它的公卫私密处理值得点赞：门厅左首是嵌入式衣帽间，出门前后更换衣服很方便；衣帽间内嵌公卫，动线相对私密合理。

李爷说的第三句话是：

小确幸不如大欢喜

举例来说，格拉斯小镇的大欢喜是什么?就是门厅和客厅的挑空形成的二层走廊景观带。你看看，走廊两侧分别是主卧套房和两间儿童套房。挑空走廊隔空对望一层，一二楼竖向空间通透、有层次感，家人之间楼上楼下沟通很方便。

但也有败笔。二楼主卧套房中，居然在卧室和衣帽间之间设置“会客区”，实在让人费解。既然是卧室，哪位客人会进入主人卧室聊天？再说，一楼有了会客厅，二楼主卧又设会客厅，想想这家人真乱。实际上，主卧的“会客区”，可作为书房或者亲子空间。

问题又来了，亲子空间放在主卧套房里，又是否合适?

更大的麻烦还有，会客区又有交通厅功能，横亘在衣帽间、卫生间与主卧之间，卫生间的动线太长，起夜非常不方便。

来看看恒大丽宫的小确幸。对于亲子空间的处理。其二层两间次卧外，在走廊南端设立两个半开放公共空间，分别作为亲子互动区和书房。而且，这两个公共空间紧邻首层挑空形成的走廊带，比较通透。卧室与家庭厅分属走廊两头，动静分离，可圈可点。

再来看恒大丽宫的大欢喜，三楼主卧，交通动线合理，功能区隔更符合主人日常需要。从卧室出来后，主人穿过衣帽间，到达卫生间，动线符合生活习惯——洗澡、更衣、睡眠。

“说了这么多，你更欢哪个?”小编问。

“有资格买比喜欢更重要！”李爷淡定地说。