今天下午，北京土拍市场扔下了一枚重磅炸弹。

朝阳酒仙桥0013-1地块，经过

254轮

这个数字，直接创下今年北京土拍的溢价率和楼面价双料新高。

六家央国企，谁都想要这块“肥肉”。但最后的赢家，是很多人没想到的中海。

为什么说没想到？

万吉玖序卖得正火，去化近八成，余量不足百套，眼看就要清盘了。按照常理，中海这趟来更像是“抬轿子”——参与一下，抬抬地价，顺便给自己在售的项目添把火。而且土拍前半段叫价最猛的是建发，于是大家理所当然的没太注意中海……

但中海的操作，不止“抬轿”这么简单。

万吉玖序快卖完了，正需要新项目续上热度。而这块0013-1，纯粹住宅、无配建、低密，产品形态比此前出让的几块地都更灵活。更重要的是，朝阳接下来要出的三宗地，未必有这块地规整、纯粹。与其观望，不如出手。

中海这次，不是来陪跑的。是来“囤货”的，为继续称霸朝阳豪宅板块做准备。

01｜🔥·罕见纯宅地

这块地之所以引得六大巨头疯抢，根本在于它的“纯粹”。

年初的供地计划里，它还是一个占地4.27公顷、容积率2.8的“大块头”。但正式挂牌时，被精准切分：西侧一半率先入市，容积率降至2.5，限高放宽至80米；而托幼用地、商业配建等统统剥离，留给后续出让的东侧地块。

开发商不用再操心配建、不用分心运营，拿地就是纯住宅。

放眼北京四环沿线，这种完全“去杂货”的纯居地块，凤毛麟角。

更妙的是，文件要求1号地与2号地“按同期建设项目考量”，虽分开出让，但整体统筹。这意味着，未来社区的风貌、品质是统一规划的，不会出现各自为战的割裂感。

02｜173亿·筑起最厚“安全垫”

敢在土拍市场“撒钱”，底气从来不是凭空而来。

酒仙桥板块的购买力，已经被两个标杆项目反复验证：

北京宸园：606套房，去化96%，成交均价11.03万/㎡，累计销售超107亿。

中海万吉玖序：370套房，去化77%，成交均价11.3万/㎡，累计销售超68亿。

两个项目合计揽金超173亿，800多组高净值客户在此安家。换句话说，酒仙桥的豪宅圈层已经成型，价格基准线被牢牢锚定在11万/㎡以上。

0013-1地块，拥有比两位“前辈”更优的区位——更靠近坝河，对望颐堤港、太古坊两大商业综合体，双地铁步行可达。它的入市，不是从零开始培育市场，而是直接站上巨人的肩膀。

03｜朝阳豪宅的暗战

万吉玖序快清盘了，中海的存货预警已经拉响。

作为酒仙桥板块的老玩家，中海很清楚这里的价值。宸园售罄、万吉玖序见底，板块即将进入新房供应断档期。而此时入场，恰好无缝衔接，承接那些没赶上“末班车”的高端改善需求。

更深层的逻辑在于，0013-1这块地的形态优势。

2.5的容积率，80米的限高，纯居无配建，让产品的想象空间远大于前几宗地块。可以做小高层+洋房的高低配，可以雕琢更丰富的社区天际线，可以在园林和细节上投入更多成本。对比朝阳未来计划出让的几宗地块，这块地在规划条件上堪称“舒服”。

这样的先机，抢到就是赚到。

所以这场土拍，从一开始就注定激烈。

截至竞拍前，已有5次线上报价。进入现场竞价后，越秀、招商、中海三家轮番举牌，互不相让。招商蛇口甚至在开拍前就发布了56.58亿的招标计划，摆出一副志在必得的姿态。

但所有人都低估了中海的决心。

254轮，硬生生把楼面价从6.44万/㎡喊到8.11万/㎡。

25.84%的溢价率，在今年北京土拍市场堪称“激进”。

8.11万的楼面价意味着什么？未来售价至少要站稳12万/㎡，才有利润。

但中海显然算得过这笔账。前有北京宸园、万吉玖序的业绩背书，后有板块持续兑现的利好——清华附中九年一贯制学校预计2028年招生，坝河滨水空间在升级，太古坊商业综合体在建，道路系统即将改造——酒仙桥的城市界面，正在脱胎换骨。

尾声

酒仙桥的牌局，远没有结束。

0013-2地块还在等待入市，板块连片开发的蓝图才刚刚展开。中海的这次“囤货”，既是给万吉玖序的完美收官铺路，也是为下一盘大棋落子。

当8.11万的楼面价成为新标杆，酒仙桥的房价天花板，恐怕又要被重新定义了。

而买家们最关心的是：未来入市时，产品会卷到什么程度？

答案，留给中海。

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