8月1日，北京市住建委月度数据出炉。

7月二手住宅网签14037套，环比下滑约15%；

新房网签3081套，环比下降26%。

乍一看数字有些“凉意”，但把同比和累计数据拉出来，情况就清楚了：

市场比去年明显回暖，但季节性波动如期而至，整体进入平稳修复期。

下面我们分二手房和新房两个市场，把数据拆开细看。

01 | 二手房市场：刚需主场

虽然7月环比下滑，但同比增长9.8%，而且这不是单月偶然现象。

从3月起，北京二手房成交量已连续5个月保持同比增长，4到6月更是连续创下近五年同期新高。1-7月累计网签约10.7万套，同比多6.0%，同样是近五年同期最高水平。相比之下，环比回落更像是季节性调整，并非趋势拐头。

这波“不淡”的行情，主要靠三个支撑点。

第一，价格回调到位，门槛降低。中指研究院百城价格指数显示，

1-7月北京二手住宅价格累计下跌4.01%，

但跌幅比2025年下半年明显收窄。经过几年调整，大量小户型刚需房的总价落到了普通家庭够得着的区间，首付和月供压力齐降，此前被搁置的自住需求集中进场。

第二，低总价房源成为绝对主力。

上半年网签总价200万元以下的二手房成交占比达53%，同比提高4.9个百分点；300万元以下占比约75%，比2025年全年高4.5个百分点。

撑起成交量的不是豪宅，而是总价可控的刚需盘。

第三，卖方预期趋稳，抛盘减少。 年初以来二手房挂牌量持续下降，至2月底已降至12.2万套左右，7月底挂牌量约11.77万套，近期保持低位微幅波动。挂牌少了，议价空间从高位回落，买卖双方不再一边倒地压价，市场心态明显修复。

不过，成交量上升不等于房价会马上涨。

房天下数据显示，

7月北京二手房参考均价约54763元/平方米，环比微降0.48%；

而北京链家研究院等机构监测的价格走势显示，二手房价从年初以来呈现缓慢修复，新房与二手房价差有所收窄。两个统计口径虽有差异，但都指向同一结论：市场整体以价换量、底部企稳，内部强分化。

东城、西城、海淀等中心城区优质小户型去化更快，远郊房源议价空间仍大，流动性偏弱

。链家部分门店反馈，7月带看量甚至高于6月，带看走在签约前面，后续成交大概率保持平稳。

02 | 新房市场

7月新房网签3081套，

环比6月下降26.2%，但同比去年7月上涨约21.9%。

6月是近一年新房成交最高点，背后有区域限购微调末班车效应、年中业绩冲刺集中签约和学区需求阶段性释放等短期力量叠加。

没有特殊刺激的7月，才算露出了北京新房市场的真实底色。

价格方面，7月新房成交均价约5.52万元/平方米，较6月的5.67万元

小幅下降。

这主要源于成交结构改变：7月网签集中在顺义、昌平、丰台等单价5万出头的项目，而6月为高价盘集中签约推高了均值。拉长周期看，从2025年7月的6.15万元/平方米到今年7月的5.52万元/平方米，整体缓慢下移，幅度可控。

区域维度上，通州（443套）、昌平（442套）、丰台（380套）位列前三，

通州+昌平占据全市近29%的成交量，占了将近三分之一的市场！

但主要思路还是抱大腿，昌平南承接海淀外溢刚需、通州承接了东边刚需改善需求。

而朝阳、石景山、海淀成交靠后，也不是因为贵、需求不足，

主要受新盘供应不足限制。

有意思的是，海淀虽然仅成交163套，但均价维持8万-11万元/平方米，足见高端需求的猛，

有钱人还是盯着房地产呢。

项目层面，头部效应极为明显。 全北京298个在售项目中，网签前50名合计签了1778套，占全市总网签的57.7%。热销盘如青云国樾（顺义，5.44万元/平）、北京城建和知筑铂瑞（房山，3.75万元/平）、嘉境雅序（丰台，6.93万元/平）等，多为清盘或尾盘阶段的成熟项目。反观去年底到今年初入市的新盘，去化率多停留在一两成，项目间分化悬殊。

从总价段看，300万-500万元成交902套最多（占比约三成），500万-700万元736套，300万元以下仅542套，

刚需上车盘比例持续收窄，这个不是刚需不买新房了，主要是有效供应少了。

库存供应方面， 7月底新房未售房源约11.7万套，与二手房挂牌量基本持平，供应池子足够深。7月新取证20个项目、3017套，8月计划入市9个项目、约5510套，后续选择余地仍然很大。

土地市场同样值得关注：7月成交住宅用地5宗，其中朝阳酒仙桥地块楼面价达8.11万元/平方米，溢价率25.84%，

面粉价格摆在那里，未来这些区域新房定价不会低。

最后 | 综合判断与建议

把新房二手房合在一起看，北京楼市的画面就很清晰了：

市场在政策托底下告别了单边下跌，正在分化修复中找回自己的节奏。二手房靠刚需底盘维持量能，价格稳中微调；新房则进入拼产品、拼区位的去化周期，优质项目不愁卖，普通项目压力大。

如今，政策友好，低总价房源是成交主力，窗口期可以多看多选，不必纠结短期涨跌。

市场分化强烈，这轮行情远郊不是主角，流动性弱、议价空间大，如果不是当地自住，还是保持观察。

现在的市场没狂飙，也没崩盘，只是慢慢回到了该有的样子。对真正要住的人，这或许比6月更友好——竞争少了，博弈空间大了，但前提永远是挑对项目。