哈喽大家好，我是血拼哥。

最近北京的市场很奇怪。

不少三批次供地的新房项目开盘降价。要知道，此前排名前列批次集中供地项目中，即便有降价的也是在销售中期出现，而现在价格战已经提前很多。

丰台五环外新房项目JLXC（后台回复字母查看项目全名）近日开盘热销，对外口径6.2-6.3w/㎡，但据说实际有很大一部分房源成交价仅5.7-6w左右。

这一通操作下来，看呆了此前更早入市项目，于是近日我们看到了这样一则消息：

同样位于城区丰台区，甚至临铁情况好于JLXC，2021年排名前列批次入市的项目熙悦晴翠一直本本分分的按指导价6.8万/平走，到目前网签量只有86。此次下决心加入战局也顺理成章，不过关键还是咱买房人能买到实惠！

我粗略算了下，按照这个优惠力度，82平城区优质三居总价467.4万左右，比之前价格至少便宜60万左右（按网签均价6.4万/平算）。

那么问题来了，这个项目具体啥情况？是不是卖了很久？周边配套咋样？到底适合哪些刚需？老规矩，一条一条给大家分析！

01、名校入驻 配套升级

项目位于西五环外，丰台河西的园博园板块。虽然说项目网签均价64157.2/平，低于政府指导价6.8万/平，但去化并不理想。项目最早2021年11月拿到预售证，到现在入市快一年了，网签不到100套，销售量确实不高。

考虑主要原因有以下几个：

因素一：配套不算好

项目的较大优势就是临近地铁14号线张郭庄站，是个实实在在的地铁盘。但是通勤商圈远。通勤望京，地铁1小时43分钟；通勤国贸1小时14分钟；通勤中关村1小时20分钟；通勤总部基地1小时20分钟。

总结：通勤成熟商圈基本都得一个多钟头，挺远，效率不高。

其他配套，除了周边园博园等环境优势，没有集中的教育资源。

周边医疗方面短缺也是一个致命缺点，最近的是一个距离项目直线1.3公里的医疗服务站，需要借助其他板块的医疗资源，突发情况会比较棘手。

周边的商业就是只能满足日常生活，2公里内无大型商场。

区域规划未落地，发展比较缓慢。虽然在项目一街之隔将落户丰台园西I区，将会带来教育和医疗配套，补项目的配套短板。项目东北侧还有中直属机关家属楼 ，一期已经动工，但区域发展比较缓慢。

不过也有好消息：

地铁三期规划公示，1号线支线算是给项目解决了地铁通勤时间长的问题。

1号线支线西起青龙湖东站，北至1号线八角游乐园站，这条线路将惠及丰台区长辛店、云岗、王佐镇。从项目出发，半小时直达长安街，缩短了到各个商圈的距离，解决日常通勤这一大难题。

教育方面也有利好，今年 4月12日官方发布消息，北京丰台河西地区再添重点分校，布局5所重点中小学、幼儿园。

其中北京十二中分校落户张郭庄，就在熙悦晴翠两地块中间。

北京市二中分校将作九年一贯制学校，于今明两年启动建设， 2024年开始陆续具备招生条件。

示意图

因素二：周围竞品多

二手房方面，熙悦晴翠周边的次新房不少，而且价格与新房价格差不多，性价比不突出。

项目周边次新二手房均价

新房方面，与项目仅有4.5公里距离的西山金茂府，精装修交房的价格为5.5万元/平米。同为熙悦系的熙悦天寰均价比熙悦晴翠低了将近一万块，竞品太多。

不过最近项目特价房源入市，价格优势一下子就打开了。

02、82平优质三居+5.7万/平

性价比凸显00:48

熙悦晴翠此次推出的特价房源是82三居，讲真82平的空间做三居，确实很优质，对空间功能要求高，家里成员比较多，预算有限的朋友真的可以看看。

82㎡ 东西向两居

建面约82平的面积三个房间，还做到了餐客厨一体设计，活动空间利用率大大提高，几乎没有面积浪费，明厨设计暖心，卫生间标准的干湿分离，总结就是麻雀虽小五脏俱全。关键总价优惠，可以考虑。

此外，项目面积段还包括了74平-159平的两到四居，还有少量56平一居，首付差不多150万左右可以上车。

56㎡ 一居

56㎡的户型完全是上车户型，单侧采光，不过东城面宽7米8，基本没有浪费面积，是个比较矿场的小一居。

74㎡ 南向两居

建筑面积约74㎡的二居户型是一个纯南向的户型，约10.2米的面宽在二居中更是难觅，3个南向飘窗延展阳光生活空间，蜜月主卧私享衣帽间和飘窗，给予居者更加优越的生活体验。此外，餐客一体化，在视觉上优质放大室内空间，动静分区，整体紧凑，相互之间又互不打扰。

90㎡ 三居 （边户）

建筑面积约90㎡三居，南北通透，边户全明格局，中间户卫生间是暗卫，南向客厅连接约3.4m宽的观景飘窗，最重要三个卧室/书房在三个角，互不打扰，中间餐客厨一体设计，较大限度利用空间，采光通风也是最优的设计。

不过还是有一些槽点的，例如没南北通透且方正的户型，不过价格优势如果有了，你会考虑吗？

这个项目位于城六区的丰台，距离总部基地、丽泽商务区比较有优势，平时通勤西边的朋友也能考虑。特价还热乎，不妨去问问，戳这里可以联系售楼处。

最后，西四环城区倒挂新盘-华曦府开盘！户型非常nice，位置优质，最近很火，周末我们杨哥说房给大家准备了免费的看房团！喜欢这个区位的朋友一定不能错过！车接车送哦！