有人说,房价上涨的原因是整体货币超发，是土地价格水涨船高带动了地产价格平台上涨，是某一个产品在区域内独树一帜……这些理由，都不免以偏概全。房产价格飙涨较大的因素，依赖的仍是城市的快速发展。一条高速路的开通，一条地铁的修建完成，都会大大撬动相关区域的成熟，受到这些城市发展红利的影响，这些区域的房价增速，也会明显高于其他版块。

2016年，在宏观经济发展刺激的基础上，大量资金流入楼市，确实让房价在短期内的整体价格平台上升。但是作为北京——一个超级大城市而言，不同版块的发展预期不同，何处才是较有投资潜力的区域，依然值得仔细探究。

每个地产项目在宣传自己的时候，都会介绍区域的发展预期，但是，北京较值得关注的板块三甲是谁呢？

一、丰台丽泽板块

丽泽商务区的概念提出至少有十年，使得很多人都认为，这仅仅是一个存在于图纸上的区域。但从2015年开始，丽泽区域的发展突然增速。目前，丽泽区域是北京四环内，在大兴土木建设写字楼群的不多区域。

丽泽商务区的规划和望京CBD几乎是同时提出的，而望京CBD已然非常成熟，承载了国贸CBD企业外延的功能，成为了北京世界500强企业总部较为集中的商务区。而丽泽商务区，作为金融街外延，在之前的十年时间内，都在建设基础设施。直到近期厚积薄发，SOHO，SKP这种区域价值非常敏感的企业破土动工，让丽泽的价值预期变得更加清晰。

2016年，丽泽周边有不少地产项目集中推盘。典型代表既有改善型产品也有平层产品如昆仑域、中国玺、西府大院，与区域内不多的顶豪别墅类产品——龙湖西宸原著。改善类产品以1300-2000万平层公寓产品为主，而西宸原著的别墅价格平台已经从去年的2100万左右上涨到今年的3000万入门。在今天的地产市场上，由于高地价，催生了一批控制总价，牺牲掉舒适度面积的公寓产品。结果就是，北京四环内的豪宅项目入门门槛，已经到了3000万总价才能获得应有舒适度的时期。

西宸原著是区域内入市较早的豪宅项目，年度销售额超过50亿元，良好的业绩说明丽泽商务区的价值被实力购房者，尤其是金融街相关买家认可。在丽泽建设依然处于助跑的阶段，受丽泽建设利好的项目依然有较大升值空间，值得关注。

(龙湖西宸原著实景图)

二、朝阳孙河板块

朝阳孙河近期的新闻点，不是又拍出了地王，虽然业内普遍认为如果区域内再有住宅类用地出现，土地价格有可能突破7万元/平米。目前，孙河板块在市场上较大的新闻点是“北京壹号别墅区”概念的提出。虽然有众多进驻孙河的开发商认可这个概念，但中央别墅区发展研究院的刘东认为，孙河“闹独立”是“无理取闹”。毕竟，孙河从地理位置上看，是中央别墅区中央的核心位置，距离中央别墅区较典型的荣祥广场高端配套只有五分钟车程。

（朝阳孙河板块的政府规划图）

买别墅必看中央别墅区，而现在中央别墅区内较火爆的位置就是孙河板块。龙湖双珑原著和泰禾北京院子早已售罄，而中粮瑞府的大面积合院产品，迎合了很多实力买家的合院情怀，首开琅樾已经提前半年完成全年销售任务。而近期对外开放示范区的景粼原著，作为龙湖二回头的产品，对外声称要颠覆联排别墅与传统的东西巷道合院。他们推出的独院产品，每周有近1000人预约参观，是目前市场上卖场较火热的项目。

（景粼原著项目销售现场实拍）

孙河的火热现状是有理由的，这里较大的特点就是多项城市发展红利正在兑现当中，区域的价格正在酝酿暴涨的过程中，从去年中粮瑞府取得21.3万/平米的销售证价格，到今年龙湖放出了“西宸原著地面单价37万/平米，景粼原著要卖多少？”的悬疑，都表达了区域价格的天花板有可能被进一步捅破。

捅破的理由除了别墅产品本身的少有和价值感外，还有以下发展利好的兑现。

1.望京高端企业的集中入驻

2016年7月初，阿里巴巴搬入购买已久的望京绿地中心写字楼办公，望京区域无论是房价还是租金价格都比去年同期抬高了一个台阶。望京区域内老牌的奔驰、卡特彼勒、微软、施耐德等国际500强公司实力犹存，而以移动互联网为代表的风口型企业又集中入驻，望京CBD商务区接近成熟。高知识水平高收入的人群涌入，必然带来高品质物业价值的提升。而望京风口企业大佬们更倾向选择低密度高舒适度产品，不多选择就在孙河板块。在景粼原著或北京院子的别墅，居住者能清晰看到绿地、昆泰、保利等一系列高端写字楼，而中间隔着的都是绿化带、高尔夫球场和城市公园，直线距离6.8公里。孙河的整体容积率只有1.1，为禁墅令颁布之后，全市各板块较低，是纯粹的低密度居住区规划。孙河可以说是由于政府规划直接形成的北京富人区。富人聚集，必然导致高品质物业价格的集体上涨。

2.城市快速路即将开工

孙河是被多条城市快速路包围的，到达城市各区域都非常便捷的区域。除了现有的京承高速、京平高速、机场高速和机场二高速外，京密快速路环评完成，即将开工的消息也刺激着整个板块的快速发展。孙河地处朝阳区，是首先受益的区域。一旦这条道路修通，那么区域价值又将上涨。因此孙河的价值潜质非常明确，这也是近期孙河区域房产价格不断上涨的原因之一。

3.多个城市湿地公园的开工

和丽泽商务区纯粹的商务氛围不同。孙河板块定位北京较高端居住区域板块。因此居住的环境优势必须明确，才能够给区域带来溢价。沙子营湿地公园和温榆河生态走廊的拆迁完成与开工修建，都在逐渐兑现政府的规划承诺。整个区域被近五个奥森公园大小的湿地公园环抱，高端居住价值凸显。

4.区域内部动作频频

孙河在售项目较多，差异化明显，让高端人群有了不断到访和选择的空间，导致区域热度很高。此外，孙河内部中央开始建造人工湖，北侧地块就是近期新入市的景粼原著项目，而另外一块面湖板块仍未挂牌上市。据业内分析，另一湖景地块一旦入市，土地价格有可能突破7万元/平米。加上区域容积率低，别墅产品的溢价空间，新地块一旦被开发，入市价格预计达到21万元以上。而近期开放示范区的景粼原著项目，虽然龙湖方面还未表态，也无法在公开渠道获得其预售证申报价格，但业内人士预期，景粼原著售价也不会低于20万/平米。如果目前城市平层的价格在10万元/平米已经成为常态，那么别墅类产品单价在20-30万/平米，也属于正常的价格区间。

目前孙河区域内有中粮瑞府，景粼原著，首开琅樾等项目在售。位置和产品较具特色的依然是由龙湖操盘的景粼原著项目。不仅地块南向临湖，其独特的南北巷道规划，让社区呈现出独院与双拼产品为主的格局，此外也有高性价比的叠墅产品，舒适度明显远超同总价的四环内平层。由于孙河地处朝阳区，距离城市核心区仅6公里，和传统中央别墅区相比，排名前列居所的优势非常明显。北京八大别墅区，除孙河与亦庄别墅区外，其他别墅区均难以作为日常生活的排名前列居所，但孙河北京壹号别墅区的居住环境与配套，又明显高于亦庄别墅区。这也是为何孙河别墅区依然处于各板块价格领涨前列的原因。

三、朝阳东坝板块

2012年朝阳区政府公布了第四使馆区确定落户东坝，由于使馆区的入驻带给区域的优势非常明显，导致东坝板块区域价值迅速提升，而嗅觉敏感的开发商纷纷抢先入驻。所以2013年下半年，恒大地产以51.35亿元总价竞得朝阳区东坝南区地块成为北京年度总价较高的地块。

后期关于东坝板块的规划红利频繁出台，例如：板块将通3条地铁线，规划6条对外联系通道和7公顷公共交通设施，以此形成连接东坝、望京、首都机场等重要节点的城市轨道交通联络线；再如：建设东坝国际商贸中心区，该商贸中心区将由国际商品交易中心、国际会展中心、世界文化交流中心和高品质国际社区等部分组成。多重政策规划利好使东坝板块一时之间成为了高价值预期的热点区域。

回看曾经的地王恒大华府项目，其拿地楼面价约5万元，实际售价接近10万元/平米，项目主力户型为290平米平层，总价约3000万元，成为区域的价格标杆。接着，首开龙湖天璞项目入市，在三个月的销售期内实现清盘，较终均价达到9.8万元/平米，是排名前列个在区域内实现价格天花板的项目。东坝区域内仍有保利天誉等一批项目在售，是北京不多的楼市热点区域。随着使馆区的拆迁完成开工建设，一个集三里屯，798为一体的东坝正在建设当中。和北二环、北三环成熟的城市核心区相比，建设红利明显的东坝，房产的价格依然有想象空间。

（朝阳东坝板块房价走势，东坝板块挂牌均价略低于朝阳区参考均价，远高于市参考均价）

小结

三个板块均为地王频出的板块，但仍有众多一线开放商虎视眈眈地等待进入。理由只有一个——城市规划决定了区域发展的未来。回龙观和望京同时建设，十多年过去了，回龙观依旧像一个“睡城”，而望京成为了国门CBD，风口中的风口。回龙观的房价到了单价4万的天花板，而望京先进住宅的二手房价格已经从2013年的单价5万元/平米上涨到今天的11万/平米。三个热点板块的房价虽依然不低，但依然都是在不断呈现城市发展活力的区域，也是价格正在快速上涨的区域，价格上涨不是“祸”，城市发展，更是价格想象的基石。

朝阳北京壹号别墅区，排名前列居所别墅顶豪——景粼原著

电话：400-869-1111 转62479

地址：朝阳区京密路与顺黄路交叉路口往西200米