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| 楼市深寒中，一把意外的火苗正在悄然窜起

北京11月的寒风刺骨，二手房市场却意外地迎来了一股暖流。

数据显示，11月北京二手住宅网签量达到1.44万套，较10月的1.21万套上涨了19.5%。

而从实际成交数据来看，表现更为亮眼：11月全月大中介成交8090套，较10月的6675套上涨21.2%，创下自3月小阳春后近8个月的最高纪录。

这一翘尾行情，与当前房价的“跌跌不休”形成了强烈反差。

经过两年多的持续下行，北京二手房均价已彻底回吐2016年以来的两轮涨幅，

如今的房价水平，相当于回到了8年前的2016年初。

不少房源较高峰时期跌幅高达40%，尤其是曾经被称为“抗跌神器”的学区房，部分房源跌幅尤为惨烈。

站在10月看11月，市场预期原本颇为悲观。

从大中介实时成交量来看，10月约5900套，9月6400+套，8月约6500套，市场在低位徘徊。也难怪当时业内对11月的预测普遍保守，甚至已有准备“过冬”的架势。

然而，11月的成交数据却让许多人大跌眼镜。

不仅环比增长明显，最后一周（11.24-30）成交了1754套，较前一周还增加了50余套。

是什么促使了这种反弹？

难道市场真的开始看好房地产了？

答案可能更为现实：这不是信心的恢复，而是价格的妥协。

01- 以价换量的真相

当北京房价跌回2016年初水平，意味着过去近9年的高位横盘化为乌有。

对于购房者而言，这种价格回调无疑产生了巨大的吸引力。

一位刚完成过户的买家坦言：“关注的小区同户型比2023年高峰时降了近200万，现在的价格确实到了心理预期，再加上担心后续政策变化，就果断出手了。”

这种“抄底心态”，成为支撑11月成交量上涨的核心逻辑之一。

供需两端的数据也揭示了这一变化。

截至11月底，北京大中介外部挂牌量为13.7万套，全市场总挂牌量15.7万套，较11月初减少约4000套。

库存的小幅下降，一部分因为价格太低，业主主动撤牌；另一部分则是“降价成交”后的自然消化。

02- “逆行者们”的故事

在房价跌破想象，许多人考虑买房是不是会赔钱的时候，市场却出现了一批“逆行者”，他们正在用真金白银投票。

35岁的北漂女生橙子就是其中之一。从看房到签下那套26平方米、总价105万的一居室，她只用了3天。月薪一万的她用40万的积蓄付了首付，每月还贷3000元，恰好等于合租主卧的租金。

一个“尽收眼底”的小窝却让她结束了15年北漂，实现了在北京的安居小愿望。

刘先生的选择则代表了另一类买家。他在朝阳区四惠地铁站附近，以380万的总价拿下了一套62平方米的两居室，这个价格比同户型在2021年高点时足足便宜了220万。

“同样的预算，在三年前只能买到五环外，现在却能在地铁沿线买到正规两居室。”刘先生表示，虽然房子是2003年的，不算新，但户型方正，交通便利，完全满足了一家三口的居住需求。

更令人意外的是王女士的案例。作为一名改善型买家，她在海淀区清河板块以650万的价格购入了一套89平方米的三居室，而这个小区同样的户型在2017年巅峰时期成交价曾达到850万。

“虽然现在的价格比最高点还是低了200万，但对我来说，用这个价格能在海淀买到品质不错的三居室，已经是很难得的机会了。”王女士说，她卖掉了之前位于昌平的小两居，加上积蓄，完成了这次“升级”。

类似的例子不在少数：

有95后年轻人在通州买下148万的顶楼无电梯房，他坚信“200万以下不介意楼层”；有的人拿出5年积蓄，还有父母资助的几十万拿下二环边170万的40平方米住宅，举家在首都定居。

这些购房者形成了独特的购房逻辑：不要高溢价的学区房，地铁便利、商圈完善、外卖丰富，这些都比户型格局更重要。

正如一位买家所言，“200平以下不谈风水”，阳光和通风才是奢侈。

当下的北京，原本买通州的钱，现在可以买朝阳了；原本买昌平的钱，现在可以买海淀了。只有真的需要定居安家，确实是“赶上了”。

03- 历史惊人的巧合

2016年初和年底，北京房价差了近40%；如今，我们又用将近3年的时间跌回2016年初的位置。历史的巧合让人不禁唏嘘。

房价下跌的背后，是多重因素的叠加。房地产市场进入调整周期，供需关系从“供不应求”转向“供过于求”；

互联网、金融等高薪行业裁员降薪，削弱了核心购买力；叠加人口结构变化、新房供给增加等因素，共同挤压了二手房的生存空间。

而当前的市场结构也发生了明显变化。数据显示，300万以下的房源占比突破50%，500万以下的占比已经接近八成。

从2023年1月份以来，低总价房源的占比逐渐增加，意味着当前的成交量上涨，主要由刚需群体的“抄底行为”驱动。

面对当下的市场，无论是“抄底族”还是“等等党”，都有各自的逻辑。

交流群里流传着只要胆子大就能省一年工资的段子，有人因犹豫错失良机，也有人为卖家拒绝而庆幸。

但更重要的是，你需要问问自己：你的定位是什么？你的需求是什么？你能承担的最大风险是什么？

当下的市场看似令人恐慌，实则是真正能让买房人看清买房现实的情况。

当投资的迷雾散去，居住的本质回归，或许这才是房地产市场回归健康的开始。

对于11月的成交量可圈可点，我们可以认为这是“底部抄底”的短期行为，主要依赖“低价刺激”。如果年底前没有实质性的政策支持，这轮“翘尾行情”很难持续，现在的房价趋势或仍将延续。

但无论如何，那些用合理价格买到安身之所的人们，至少已经实现了最朴素的安居梦。

你会在这个时候买房吗？

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