哈喽大家好，我是血拼哥！

2018年北京“四环限住令”颁布，四环内住宅供地就一直很稀缺！

从去年集中供地开始到今年的第二批次供地，北京共供应了89宗住宅用地，其中五环内占比不到三分之一。

不仅如此，价格同样让刚需高攀不起。

北四环中建壹品学府公馆均价10.8万/平，开盘即售罄；东四环王四营板块均价7.1万/平；西边石景山新房均价早已迈向7万+/平时代，6万+/平得过永定河。

还差哪里？

是的，南城。如果看重环线价值，能上车的地方恐怕只能往南找找了。最近，大兴区的西红门板块，又有一纯商品房项目即将入市，还有85平实用三居户型，项目怎么样？优劣势都是啥？咱们今天说说清楚。

1、项目基本信息

壹品兴创·御璟星城位于五环内，地处西红门商圈，为丽泽金融区和中关村丰台科技园及总部基地北京西南部发展的三大板块的辐射区域。

项目是今年排名前列批次供地地块，由中建壹品联合兴创共同竞得，中建壹品大家比较熟悉了，星光里就是他们的项目。

地块容积率2.1，建筑控高45米，纯商品房社区，没有任何保障性住房配建。

主力户型为建面约85-137㎡的三居、四居，精装修交付，销售指导价6.6万/平，据说首次开盘有优惠活动，感兴趣的朋友可以去售楼处详细问问。

上月底户型图已经官宣，但目前还没有标尺寸，只能看个大概，大家做个参考吧。

[A1 85m²户型 三室两厅两卫]

户型中规中矩，明厨明卫生，南北通透，客厅270度转角窗我个人还是挺喜欢的。

主卧做到了套房设计，在这个面积段的户型中不常见，但也可能会因此压缩其它功能区的面积空间。虽然没标尺寸，但是北边的两个房间，尤其是多功能室，肉眼可见有点小。

以销售指导价6.6万/平粗略计算，这个最小户型总价也得约561万起步，意味着首付至少要拿出来224万。

价格真不低，如果单看环线价值，这个价格你觉得能接受吗？

项目周边新房橡树湾89平三居户型如下，对比来看，你更喜欢哪个？

[B1 98m²户型 三室两厅两卫]

98平三居就显得宽敞了不少，南向三面宽，入户带玄关，餐客厨一体，主卧自带270度转角飘窗，还做到了明卫，很难得。

整体没啥毛病，总价预计约646万，首付约259万起步。

对比一下项目周边的新房橡树湾95平三居户型，还是有一定竞争力的。

[C1 117m²户型 四室两厅两卫]

格局比较方正，餐客厨一体，次卧离卫生间也比较近，不过餐厅被两个厕所左右“夹击”让人有点看不懂。

[D1 137m²户型 四室两厅两卫]

比较经典的“四叶草”户型，全明户型，南北通透，据说这个户型是洋房产品，一梯两户的话，居住应该还是比较舒服的。

整体来看，壹品兴创·御璟星城户型都没什么大毛病，也都属于现在北京市场的主流设计。

2、商业生态不错，其它有待完善

交通方面：没车不行。

不临铁！距离项目最近的地铁站4号线西红门站，直线距离也要近2公里，想依靠地铁通勤，不怎么方便。

不过看项目定位“填补区域内改善级住宅的少有”，主力客群可能对地铁的依赖程度也没有那么高。

自驾就方便多了。项目北侧多条公共交通，自驾出行开车500米可达到京开辅路。紧邻京开高速及环线公路，顺着主干道到丰台科技园约10公里，到丽泽商务区约12公里，20分以内就能达到。

南城工作且有车一族，买这里会比较合适。

商业配套：毗邻商圈

项目位于西红门商圈，也是项目的一大卖点。周边两公里范围内有鸿坤广场、西红门汇聚购物中心等，稍远点四公里左右还有万达广场，属于南城商业比较繁华的地方了。

根据规划，北京较大的山姆会员店明年也会落子西红门，到时候项目所在板块的商业价值会更加突出。南城也越来越走向年轻化，可喜可贺。

医疗配套：弱，借助其它板块

项目附近有北京丰台区南苑医院、首都医科大学附属北京天坛医院（三甲）、北京仁和医院、北京航天总医院等。不过基本都在五公里开外，有点远。

公园配套：生态宜居

大兴的生态环境还不错，项目周边有南苑公园、海子公园、滨河公园等等，至少日常散步遛弯不用发愁。

3、性价比

最后说说项目的性价比吧。

项目销售指导价定在6.6万/平，就目前的北京新房市场来看，整个四环-五环圈，恐怕只有南四环可以享受到这个价格了。

所以看中环线价值的，买在西红门至少踮踮脚还能够得上。不过就项目自身而言，咱们还可以再分析比对下周边新房二手房。

项目北边是两个准现房限竞房，今年交房，限均价6.4万/平；南侧是商品房华润橡树湾，去年第二批供地，销售指导价6.6万/平，面积73平-95平二至三居，总价约453万起，不过有保租房配建。

和这几个新房项目相比，壹品兴创·御璟星城价格算不上有优势，最小户型首付也要200万以上，这个价格说是刚需住房真的有些勉强，从价格层面，橡树湾可能更能匹配刚需要求。

但从户型、社区氛围、容积率等多方层面来看，壹品兴创·御璟星城赢面可能会更大，如果你预算比较充足，至少89平或者85平的三居可以看看这个项目。

二手房方面，周边主要是理想家园（约4万/平）和次新二手房公园懿府（约6.1万/平），理想家园以小户型，公园懿府就比较偏改善了。

这样来看，壹品兴创·御璟星城与公园懿府同为偏改善，价格不占优势，不过新房和二手房品质有差别，新宫板块和西红门板块价值也略有差别，怎么取舍全看个人。

最后总结一下，刚需、改善想上车南城新房但又不想跑到房山，大兴是个不错的选择。

但目前来看，不仅是壹品兴创·御璟星城，区域内的新盘交通和配套依旧是个大问题，单靠环线价值和西红门商圈吸引力没那么强。

较大的原因就是周边没有地铁，这是硬伤！

不过项目所在区域有12块住宅用地，还有学校、公园、商业、社区服务设施、养老设施等用地，目前都在逐步开发推进过程中，未来这里很有希望成为比较宜居的住宅生活区。

但兑现时间，估计得等很久。

项目城市展厅地址.设置在了北京荟聚西红门购物中心1层H&M旁，感兴趣的朋友们可以过去看看。