去年11月底，中海以总价153.32亿拿下了朝阳百亿大礼包。

百亿大礼包的玩法大家都知道了，等于爱马仕的配货逻辑。

酒仙桥、十八店、小红门三宗地块捆绑。

过完年项目信息陆续出来了，被配上去的“小红门”节奏要快一些。

项目官宣案名为中海时光之境。

据说是，全北京三环价格最低？！

来先看区位图，项目位置在东南三环与四环间，相当于把守着朝阳的南大门。

因为这个略显尴尬的地理位置，已然让北京三环也背上了“城中村”、“三环最低价”的名号。

尴尬在哪？先说优势，显而易见的环线。

要知道在3年甚至2年以前，北京城区五环内供地还是相当保守的，新房普遍在五环以外。

典型的2021年朝阳新房遍布在东坝、崔各庄、奶西、管庄等地，其他区域也是如此。

地理位置又远、交通又没有保障很常见。

三至四环间的小红门，游走在朝阳与丰台两区的边缘，驾车二十来分钟可以抵达国贸、丽泽、亦庄三个产业区。

并且轨道交通条件尚可，时光之境向北有地铁10号线成寿寺站（1km)、分钟寺站(1.1km)，向南有亦庄线肖村站(1.3km)。

通勤条件对双区工作的年轻家庭很友好。

不过这个位置缺点也很突出，双区交界处，城市界面一般。

小红门属于朝阳丰台交界的板块，板块内没有支柱产业发展缓慢，并且汽配城、家具建材城等大型商贸市场比较多。

也就是前面提到的“城中村”即视感。

并且从规划图上看，板块还有很多留白用地待开发，也就是项目并不稀缺。

也是因此，小红门新房定价比三环外其他板块价格要低。

去年拍地时指导价8万/平米。

隔壁分钟寺豪宅三兄弟定价10万+，往南三环看大红门指导价9万+，北、西三环价格更不用说了。

今年北京新供应项目普遍都拿掉了指导价的“指导”，开发商自主定价空间更大。

参考隔壁项目星光里，2023年6月取证，指导价8万，网签均价7.63万/平米。

师妹推测时光之境，卖7字头，也是极有可能的。

这单价还真是三环在售新房中最低。

据说，90%以上的得房率？！

根据官宣信息，时光之境共规划7栋住宅楼，层高9-18层，容积率2.5，共432户。

主力面积段约为105-135-155㎡三至四居，洋房1梯2户，小高层2梯2户，层高约3米。

户型基本是南向内嵌式阳台+北向设备平台的配置，得房率能达到90%以上。

中海户型赠送还是比较给力的。来看看具体户型图：

建面约105平米三室两卫，全明户型，南北通透，南向三面宽约10.1米，整体属于中规中矩的实用三居。

建面约135平米四室两卫，南向面宽尺度要好些，客厅面宽4米，主卧3.5米，次卧3米；北向比A1多出一个多功能空间，可以做书房也可以和北向次卧打通，可根据不同家庭需求灵活设计。

建面约155平米四室两卫，项目的最大户型，楼王位置。南向三面宽约13.3米，大横厅面宽约5.7米，格局是B户型的放大版，尺度很够用。

目测时光之境总价要在800-1300万之间了。

是不是瞬间又觉得*#...的三环最低...

综合来说，对比其他三环板块，小红门新房单价确实如此。但在刚改偏改善的800-1300万总价段来看，可能就不香了。

如果不执着于三环，这个总价段可选的北京新房很多，东西南北各家卷王都上的话，产品pk就更精彩了。

另外，北京供地越来越猛，好地增多。

三环环线虽好，但南三不如北五怎么说？