终于，有理由晒我的日本mini房了，因为我较近收到了我日本小公寓的房租了，6个月，一共10.1683万日元，按照今天的汇率，人民币6200元。

日本对海外购房政策还十分宽松，不限身份、不限购、不限贷、永久产权。只要能证明购房人真实身份即可进行房产购买。中国人购买日本房产只需要三个证件：身份证、身份证公证书和委任状。如果是亲自购房只需要身份证公证书即可，如果委托中介机构办理，那么就需要一份授权委任状。

日本房产交易信息是通过一个全国通用的系统进行登录出售，所有具有房产交易资格的中介，都可以通过这个系统进行房产选购交易。因此无论你是在东京，大阪，还是在北海道购房条件并无不一样的要求。

关于税费方面，在日本买房和国内基本差不多。在购买时要缴纳中介费、登录免许税、取得税及律师税等费用，所有税费通常占到房产交易的5-8%左右。日本购房必须有中介和律师参与，一般这些税费是免不掉的，此为房产取得时的一次性收取费用。 日本在房产持有期间，每年要缴纳的税费主要有以下几种：

1.固都税：固定资产税和都市计划税，日本政府每年核定改税，固定资产税一般为房产评估价的1.4%，都市计划税为0.3%。可以简单理解为“房产税”，很过国内媒体对日本并不了解，夸大其词转播日本房产税很高的不实内容，其实根据我实际核定该“房产税”每年不过房价的千分之三左右，原因是政府对房产评估价一般都很低。

2.物业管理费：公寓需要有物业进行统一管理，一户建则不用交，自行管理。

3.物业修缮基金：用于房屋修缮，日本每10年左右都会对外墙和公共区域进行修缮管理。

4.火灾地震保险：如出现地震火灾对财产进行保险，为房价千分之一左右。

5.托管费：如果委托中介对房产进行代为管理需要支付本费用，自住无需缴纳。

6.其他费用：水、电、煤等日常消耗，出租由房客承担，自住需要按量支付。

以上税费虽然名目繁多，综合来讲每年占到房价的3%左右，如果房产用来出租，扣除以上费用外，基本能达到年化5-10%的净收益。

按照我购买这套小公寓的成本264万日元来计算，也就是说，我的半年的年化收益率为7.7%（未计入电汇费用）。

很多人不相信，16万人民币，竟然能在日本买套成为房东，这也太不可思议了。

半个月，从动念到动手

这件不可思议的事情，发生在今年4月份。

起源于朋友圈（ 全能的朋友圈）。报告君看到一位老朋友发了很多日本大阪的房屋介绍，先是有了好奇心，然后就有了进一步的咨询，再根据自己的经济状况做了一个预算。

从心动到掏钱，全过程不到半个月。

讲真，16万真的是微不足道，买两个爱马仕的铂金包都还不够，它还能做什么？

买房？在我老家，南方的一座四线小城中，在房价还是3000元/㎡的时候，一套房子全款下来至少也是20万以上，毕竟，在老家，60㎡以下的房子没有，较小的也得70㎡往上走。所以，16万在老家也买不了房子；

开家奶茶店或者咖啡店？在北京、上海、广州、深圳，这些钱根本不够开店的，就不做此打算；

放到老家，可以顶个小门面。但要面临以下问题，竞争问题——能否生存下去，到底能赚多少钱？

一家实体店较大的问题是啥？就是人力成本。如果我全身心投入，刨去租店、雇人、设备购买等等成本，我能获得多少收益，且不说我能否吃的了这个苦。

而买房，相比于其他类型的投资，不仅收益是稳定的，如果真能达到这个收益率（7.06%），安全性堪比银行，不仅如此，还收益可观。

在报告君表达购买意愿以及预期之后，中介迅速动作。不到一周，报告君对比了几套房产，觉得小户型较适合自己——钱少、收益不错，很快，就敲定了这套230万日元的房子。

接着就是兑换日元，当时汇率有些低，隔了几天之后，就可以少支出1000多元人民币（不过相比于现在，算是占了些汇率的便宜）。

总共花了264万日元（包括中介费、税费、电汇费用等等）。

MINI版小房子

这套公寓真的是Mini版本的，房子统共才14多一些平米，位于大阪市生野区（这里不是市中心），实际上，生野区离浪速、中央、北区等中心区域尚有一些距离。

但整个大阪就不大，所以从交通来看，还算是比较便利，距离JR大阪环线北巽站，徒步的话，约10分钟。

14㎡，自然是没有厨房、卫生间这些设施的，也就是干干净净的一个屋子，从大门口可以望见窗户（一眼见底），房子净高2.5米（日本除了一户建外，公寓楼好像都不太高）。

每层楼都有公共厕所，所以卫生问题不用担心。做饭的话，日本便利店还是很发达的，这个也不用我这个房东担心。

房子有固定的房客，据中介说，已经租了好多年，主要用于办公，每个月的房租为23200日元，但要扣去每个月要的物业管理费（交给物业管理公司）和中介费用6253日元，较后我的房租收入为16947日元。

很多人会有疑惑，房子在的位置听起来蛮偏远的，这多是因为国内购房的思维习惯影响。

大家想到的是，位置好出租的价格也高许多。但我们也得想到，好地段的房子政府对该房产的估值也会高很多，这样房主也需为此付出更高的购房费。当然，这个不能一概而论，要视乎你预期投资的总额。

好比你在东京、大阪、福冈买房，投入和收益率都是不一样的。大阪和福冈房价水平比较接近。

买前要思考的几个问题

为什么买日本的房？而且是大阪。

首先是日本房产的优势：

1、价值洼地；

2、永久产权；

3、日本法律各方面制度稳定、有保障。

但去日本买房，我也有几个疑虑：

1、日本经济发展迟缓，去那里买房是否合适？

2、日本人口负增长，万一我想转手卖点，谁来接盘？

3、投资这所公寓收益率能否得到保障？

前两个问题是基于房子能否升值，后一个问题是在不能升值的假设上，我的收益率和存银行或者国内投资是否有差别？

排名前列个问题，多个迹象表明，日本经济正在好转，“去年第四季度日本出口增长2.4%，持续6个季度增长”这已经是28年来首次出现的8个季度的持续增长。

第二个问题，人口的负增长，正因为如此，日本对大量外来劳动力的需求，而使得外来人口也在逐年上升。

第三个问题，目前中介在销售的房子，大部分都带租出售，一般而言，付一定的管理费，解决了跨国找房客的麻烦，我的房子的代管理费是每个月租金的5.4%，投资收益率保持在7%左右。

目前，我的房子房价上涨的比例为3%，比起国内很多城市的房产，这个涨幅简直是小小巫。

但较大的好处是——稳。

而大阪，京西商圈的核心城市，距离京都、奈良，半个多小时的JR车程，而且比京都、奈良更加便利、繁华，有诸多大型商圈，是逛逛逛、买买买以及吃吃吃的好地方。

其实，报告君也对比过东京、京都等地，发现大阪的性价比较高。较初报告君很想在京都买一套，后来放弃，一是京都没有价格合适的公寓，一户建要好几百万，如果不做移民打算，还是放弃；二是，京都作为投资来说，并不划算，就算做民宿，除去日本法律对此要求严格之外，经营时间只有180天（详见《新法一出，想在日本做民宿的多半黄了》）。再对比东京，16万买房？别开玩笑了,160万差不多!

此外，纷享出海为大家带来大阪高性价比一手房源，下图为部分房源展示：

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