哈喽大家好，我是血拼哥！

一眨眼，北京430新政已经过去一个月了。

所谓“4·30”新政，就是北京市住建委于4月30日发布的《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，核心内容即符合条件的购房群体在此前执行的限购政策基础上，

被允许在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

最初新政刚出，市场反馈淡淡，不少网友表示“就这？”

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之后央行“5·17”政策发布，“5·27”之后，上海广州深圳一线城市接连下场，放松限购限贷政策更是力度空前，然而北京，还是没有动静。

⭐️一线城市目前限购限贷政策对照表已经整理好，大家后台回复【政策】查看。

近期针对北京的政策其实只有430，

那么，时隔一个月，北京市场回暖了吗？

暖到啥程度啦？

北京后期还会有更强的购房利好政策放出吗？

No.1 北京成交数据——底气尚足

成交数据是最直接反馈市场热度的。

5月全月网签量13383套，

与上个月水平相同，比去年5月份多了401套。

而1.2万套，是北京二手房传统的荣枯线，5月显然在荣枯线之上，但是热度未满。

一般来说，衡量北京二手房成交热度，有三个关键指标：第一个指标是8000套，低于这个数值，说明市场非常冷淡；第二个指标是1.2万套，即荣枯平衡线，表示市场相对平稳，比较温和，适合买卖双方理性交易；第三个指标是1.5万套，被认为是市场呈现上行趋势的门槛线。

另，网签有滞后性，有消息，5月份大中介二手房实时成交量8600套+。

按50%的市占率来估算的话，全北京实时成交量超过了1.7万套，其中二手住宅在1.53万（1.7*90%）套左右。

北京链家研究院分析师冷会独家披露了一组数据：

北京“4·30”新政和央行“5·17”新政发布后，市场反应总体较为积极。

5月以来带看量和签约量较前期都有比较明显的提升，且五环外区域增长幅度明显高于五环内区域。

北京链家带看量较上月同期增长约11%，二手住房签约量增长近32%，

其中五环外区域成交量增长近37%，明显高于五环内区域（29%）和全市平均水平。

从成交占比上看，5月以来五环外成交占比为45.8%，较4月提升2.4个百分点。

在5月还有个小长假的情况下，5月的成交数据不弱，难怪北京在“5·27”后仍旧“按兵不动”。



No.2 挂牌量下降，降价房源减少

5月的市场，除了成交量上涨，最明显的改变还有挂牌量。

6月2日，大中介前台挂牌房源量139939套，较4月底降低6000套+。

23年中介春节休假前挂牌量97126，9.1新政前126555，12.14新政当天141013，2.6通州新政137338，3.27离异买房三年限制取消145951，430限购政策优化146165，517新政142328。

二手房挂牌量快速下滑，意味着有一部分房东不再接受降价成交，主动撤架了；另外一种可能就是成交加快了。

据机构统计，北京降价房源数量减少了，涨价房源数量增加。

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各区中朝阳、丰台的涨价房源最多，房源中涨价幅度最高可达53.58%，是MOMA万国树，目前的在售均价普遍为5W，而这套单价高达9W。

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此外，北京核心位置一些房源，例如学区房，成交加速。

线报称，德胜学区房，截止5月27日，一共成交了81套房源，全月估计成交接近100套，四月份成交了58套，几乎翻倍。

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东城的和平里更厉害，截止25日，成交了112套，用中介小哥的话，本月成交预计超过130套。

望京二手房成交一共209套，达到近8个月来的最高峰。

除了“学区房”，北京改善也已经开始出手了，当前市场，微妙起来了。

不过，值得关注的是，成交量上来了，但是成交价还处在低位。

比如之前提过的德胜学区房，虽然成交开始暴涨，但是价格却是史上最低价。

60平米的小两居，总价只要600万左右，往年这都是要1000万以上。

No.2 新房价格撑不住了

与二手房房东重拾信心不同，新房市场里，价格战“杀疯了”。

最开始是顺义等竞争比较激烈的板块，率先“隐形降价”，

简单说就是通过创新户型设计，“黑科技”提高整体得房率。

在原价不变的情况下，得房率提升10%，房间面积多出十多平，相当于变相降了价，购房人得实惠，买卖就能做下去。

后来“卷得房率”逐渐成了标配，慢慢的还出现了“满装”交付，“拎菜入住”……

最后，打着“特价房源”“工抵房”等名义，真刀真枪降价的项目也多起来。

⭐️***后台回复【特价】查看项目案名

城区改善大宅推出了一些特价房，

如朝阳CYYS原来1240万至1510万一套的叠拼，现在可以优惠到1150万至1430万，降价接近百万；

朝阳QYSF，部分平层房源直降超200万，把价格打到了800万级别，叠拼产品降至1100万起步，总价几乎与之前的平层产品一样了。

WJY、ZJPY、HGYF等项目也有工抵房推出，比市面价低近百万元。

南城库存扎堆，推出特价房的项目不少，

JYF，去年12月开盘之后，网签价格比较稳定，在6.4万元/平米以上，最近推出了一批特价房源，单价在5.6万元/平米左右，低楼层的单价可以再低至5万起步。

XGC，去年开盘至今的网签价稳定在5.4万元/平米左右，最近直接把价格打到了4.2万元/平米。

北京外围郊区，如房山、昌平、顺义、通州的项目实际成交价格大幅低于指导价的项目也比比皆是。

房山JXRF，实际成交价约3.5万元/平米，比指导价低了1万元/平米，几乎和周围二手房价格持平；

房山YJF，对外公布的实际售价在2.4万-2.9万/平米，也比指导价低了1万元/平米左右；

昌平WTSY，指导价5.3万元/平米，实际成交价4.5万元/平米，最近的售价在4.3万元/平米；

通州，GMJS销售指导价为4.7万元/平米，开盘一个月只网签了4套，实际成交价4.1万元/平米。

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一家深耕北京20年房企的项目营销总表示，

目前北京市场上还有源源不断客流的板块，只有和互联网、产业比较近的昌平南、亦庄，以及配套资源有强优势、置换客户比较多的城市核心区，其它板块的项目，在开盘接住一波客户之后，后续就非常乏力，卖不动了。

为了抢收，降价成了必然选择。

如今，进入6月，马上就是年报季，对于上市房企，与其收获一份难看的年报，股市暴跌，不如让利给买房人，降价应该还会继续。

除了各种特价房，付款周期可谈的项目也很多，甚至有项目给置换客户4-6个月首付周期都是普遍现象。

总结看，目前有意购买新房的朋友还是可以慢慢挑，慢慢看的。

5月，北京市场确实回暖了，但是新房二手房还在以价换量。

北京成交情况看，表现还是稳定的，但是据一线消息，最近带看量有所回落，带看量在成交量前，所以几乎可以推测，北京这一波利好带动的需求成交之后，后续乏力。

上周，北京疯传会有利好政策跟进，但是终究没有发布。

不是北京不愿意“跟进”，只是作为超一线，如今的北京，压力不小：

政策要怎么出合适？市场要热到什么程度？

北京，咱们拭目以待吧。