哈喽大家好，我是血拼哥！

4月底，中央政治局定调房地产，支持刚性和改善性住房需求。

高层发声后，各地纷纷响应，目前大大小小的楼市“松绑”政策接连上演，但就北京而言，一切仍在不言中...

聚焦到4月的新房和二手房市场上，呈现出截然不同的“画风”：一边是新房成交热度持续走高，成交均价再度上扬；另一半是二手房环比跌幅高达17%。

真实的市场到底怎样？咱们用数据来说话。

热盘聚集，新房成交热度不减

1、新房成交表现量价齐升，实则神盘拉动均价

根据中原视点数据显示，4月北京新建商品住宅（含普通住宅+别墅）成交4000套/47万㎡，同比下降29%，套数环比上升10%。

全市成交均价止跌回升，为59519元/㎡，环比上升8%。成交金额280亿元，环比上升5%，同比下降25%。

数据来源：中原视点

具体到各区来看：

海淀以48.94亿元的总金额稳坐排名前列，东城、顺义成交额分列第二、第三位。

从环比变化来看，除海淀、东城、昌平、门头沟外，其余区域成交金额环比均回落，其中密云降幅较大，东城、昌平环比增长显著。

数据来源：中原视点

从新房成交均价来看，西城、东城、海淀、丰台、朝阳、石景山均超6万元/㎡，昌平、通州、门头沟超5万元/㎡。

成交均价环比下降的区域主要集中于城六区，除石景山外，城六区中其他区域环比均回落，另外，通州、平谷环比也下跌。

数据来源：中原视点

市场表现偏弱，那为什么反而表现为均价上升呢？

主要原因可以归结为4月有太多的神盘网签，整体拉高了新房均价！

根据住建委数据显示，网签量排名排名前列的永定府成交金额高达33.5亿，第二的龙湖云璟虽然是去年的大热项目，但由于某些原因被住建委暂定网签，直到4月集中网签释放签约，业绩直冲17亿+！

其余排名前10的项目，天恒学院里成交金额接近10亿，幸福里润园、西红门橡树湾、学府壹号院、中海汇德里四大项目签约额均超7亿。

数据来源：中原视点

这些神盘大多具有位置优越、价格倒挂的优势，尤其是永定府、天恒学院里这样限竞房转纯商品共产房的“神盘”，基本上开盘就是清盘，从数据上直接对冲了市场的下滑。

2、新盘供应井喷，规模创年内新高

根据中原视点数据，4月北京新房市场供应激增，全月新增供应10707套/128万㎡，套数环比上升134%，同比上升137%，供应规模创年内新高。

其中21个期房项目取证，8个为纯新盘。

数据来源：中原视点

去年土拍成交的62宗地大多已入市，甚至今年2月首批集中成交的17宗地，已有2个新项目取证。

分别是顺义和锦华宸·悦境和昌平中海汇智里，从拿地到取得预售许可证用时仅45天，刷新历史记录，其中中海汇智里于4月30日线上开盘，官宣认购20亿。

此外，供应大户还包括：门头沟金茂长安悦新增供应438套/4.85万套，首次开盘热销210套，揽金12亿。

海淀中建壹品学府公馆新增供应714套/11.89万㎡，目前已经完成申购，将于近期开盘选房。

朝阳金隅昆泰云筑新增供应536套/6.94万㎡，项目位于十八里店乡，距离17号线十八里店站约300米。户型包括119㎡两居、112㎡三居、122㎡三居和150㎡四居，指导价7.5万元/㎡。

二手房恢复节奏趋缓，量跌价涨

根据中指数据，4月北京二手房成交约14000余套，环比下降近17%，同比下滑约28%，市场恢复有所放缓。

数据来源：北京住建委

虽然同环比双降，但仍旧高于今年1、2月份的成交量，北京市场在受到疫情的影响之下，仍旧表现出了相对的韧性。

稳中有降的原因主要有两点：

1.市场没有出现明显的走强信号，购房者的买房急迫性有所减弱，客户平均成交周期天数增加；

2. 4月以来受疫情影响，部分置换需求延后，加之疫情期间中介带看房源难度升级，新增挂牌房源和上月相比有所减少。

数据来源：十一姐的碎碎念

价格方面，4月北京二手住宅价格环、同比均继续上涨，但涨幅较3月均有所收窄。

分区域来看，价格表现仍呈分化态势，核心区价值仍在。

东城、朝阳、西城、海淀等中心城区价格表现相对稳健，同比涨幅均在9%以上，延庆、顺义、密云、怀柔等远郊区市场表现相对偏弱。

数据来源：中指数据

从时间分布来看，上半月销售情况好于下半月，主要是受疫情影响，部分区域交易有所放缓。

从空间结构上看，由于疫情对各区影响不均，导致中心城区成交占比略微提升，带动全市成交均价上涨1%左右，但细分各片区价格均处于稳定状态。

刚需的机会在哪里？

1. 共产房

目前还有两个项目：北投如郡 | 彩璟玉宸正在网申中，时间截至明天（5月20日）下午17：00。

据了解，北投如郡目前网申人数已经超1.4万人，彩璟玉宸也已经超8000人，大家对项目的热情还是很高的。

氛围感已经烘托到这里了，近期有置业需求的朋友们，建议符合条件的也都网申试试，毕竟今年暂时还没有共产房供地，待网申的项目也没多少了。

后台回复【5月】查看待网申共产房项目。

2. 刚需小户型新房

血拼哥给大家准备了北京市各区在售的楼盘（1000万以下）价格及户型信息，后台回复【新房】查看完整表格

其中不乏有不少适合刚需上车的楼盘。记得后台回复【新房】查看完整表格

3. 保障性租赁住房

保租房仍然是北京未来发展的重头戏。

4月以来，北京先是发布实施《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》，从小区的规划设计、配套的设施再到楼栋和住宅户型的设计、以及房间的装修标准，对保租房下了硬性要求。

之后，保租房就陆续即将入市，除了专配今年高校毕业生的四个保租房试点项目预计本月起将陆陆续续开启配租外，还有5个集租房已经敲定转为保租房了！

其中不乏有海淀、朝阳、大兴等等这样可以实现职住平衡的地方！而且较快的朝阳十八里店项目首创繁星近期就要对外开启配租了！速度很快。

想寻求过渡的朋友们，保租房或许是个不错的选择。

整体来看，北京新房价格稳中有升不假，但也不用太过于焦虑，毕竟“豪宅”太多拉高了整体水平。剔除这部分房源，北京的价格还是较为稳当的。

按照今年入市的项目情况来看，未来小户型的刚需商品房项目还是会有的，只是门槛价肯定比共产房要高，手里至少也得留个120万~150万的首付，还是一居为主的小户型。

此外，上周末央行突然下调首套房贷利率，目前已经有不少城市跟上了，具体到北京，血拼哥个人觉得大幅度调动的可能性不大，咱们静待北京的下一步表现吧。

现在的各方数据，出于各方原因还是给了北京市场信心，15号出的官方数据也说北京领涨，别管数据咋做的，起码说明一个态度，盼着跌的朋友，还是认清现实吧，。刚需的话还是那个建议，理性分析自己的需求，果断抓住机会（赶紧网申），咱以居住为主，祝大家好运！