哈喽大家好，我是血拼哥！

最近商贷与住房公积金贷款利率“倒挂”，公积金利率要降的消息不胫而走。

我记得咱们的公积金利率518才调整了0.25个百分点，

5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%；

5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

这么快又要下调了吗？！

No.1 商贷利率上调，是商业行为

最近不少媒体报道，以广州为代表的多地开始上调商贷利率了。

没错，就在全面「救市」的当下，房贷利率，有地方开始上涨了！

而且已经明确告诉你，利率不能低于3%。

对于本次房贷利率“逆势”上涨的原因，比较主流的观点认为，

主要是当地商业住房贷款利率与住房公积金贷款利率之间出现了“倒挂”现象。

这话，公积金听了都得直呼“好家伙”，简直就是

「人在家中坐，锅从天上来」。

公积金和商贷从来都是两个完全不同的东西，

商贷的来源是银行，它是商业贷款，市场利率是多少就是多少，

而公积金贷款借的是当地公积金中心的钱，本质上是一种众筹互助。

公积金的性质更偏向福利，所以公积金的拟定更应该是跟随着商贷利率走，要比商贷低一些，这是正常的逻辑。商贷利率下行了，公积金利率应该相应下行以维持自己「福利」的初心，对吧？

没有说因为商贷不能低于公积金利率所以上调商贷利率的道理吧，这定价锚点甚至都锚错了，本末倒置，逻辑不通。

凭什么商贷利率上涨的锅要公积金来背 ？

那么，商贷利率逆势上涨的原因到底是什么呢？

很简单，商业贷款利率由商业银行决定，本质上是市场行为。

而我们的房价基本都有两部分组成，一个是开发商，赚差价，一个就是商业银行，赚取贷款利息。

当房子不好卖的时候，房企先降价，但是毕竟大家都是高价拿地，降价空间有限，于是银行跟着降利息，帮助降成本。

所以房贷的涨跌，本质还是要看房子好不好卖。

中指研究院数据显示，55个城市10月新房房价上涨：

房企涨价了，没道理同样作为商业机构的银行不涨价，所以利率也上调，再加上央行LPR下调，前期减点力度已经很大的地区，选择调整加点，维持利润空间。

不过这种现象不会普遍存在，也不会维持太久，毕竟咱们现在还在恢复期，说白了10月的高销量就是通过降首付比例，降利率得来的，没有吃完饭就宰厨子的道理，你下一顿饭怎么办？所以不可能持续，这种情况去年个别城市也出现过，最后也都偃旗息鼓了，它并不主流，也不能说明什么。

那这么说，公积金贷款降息没戏了？

No.2 公积金变化趋势

公积金利率的调整很难全国一盘棋，因为每个城市经济水平不一样，这个互助的「池子」深浅也不一。

每个城市的池子都是独立的，国家只管公积金的架构，比如所有缴纳公积金的人都有资格申请，公积金得一直交，不能自己享受完就跑，高收入的还得多交，但是这个池子里水多少，蓄水能力如何，还得看各城市自己的情况。

有的地方公积金交的多，池子水多；

有的地方私企多，交的少，水就少；

比如武汉，房子卖的不好，但是缴纳公积金的人一半是体制内和国企，稳定性好，信誉高，所以当地公积金贷款可以全面放开，不仅额度高，尺度也宽松，连二套都放开公积金。

去年90%以上公金积都带出去了，公积金贷款占整个房贷占比接近20%。

而深圳，和武汉成为明显对照组。

深圳房价比武汉高，但是深圳私企多，人均缴纳的公积金只有武汉的三分之二，公积金贷款额度也是出了名的低，个人只有60万，贷出去的份额也少。

还有一大部分打工人看不到公积金买房的希望，于是申请提取公积金。

深圳数据显示，去年只有10%的人用公积金贷款买房，40%的人提取公积金租房。

而北京，2023年只有10%的人提取公积金交了房租，用公积金买房的人更多。

差距是不是很大？

而且，像北京这样的城市，虽然每年公积金缴存多，但是花的也不少！

官方数据，北京去年81%的公积金都被提取出来用了！

·公积金管理中心

公积金盈余=收入-指出

收入除了缴存就是贷出去的钱产生的利息，支出就是提取用掉的部分以及个人账户的余额利息，剩余的盈余部分还不能乱用，还得缴纳贷款风险准备金，支持公租房建设等。

所以降公积金利息前，肯定需要各地算好账，把第二年的计划做好，然后央行才会统一调利息，

这也就是为啥公积金贷款利息要么就是好多年不动，要么就是一口气下调好多。

除了利率，公积金能不能商转公，什么样的贷款能申请下来，也要看每个城市自己的账是否能算的过来。

所以短期内看，公积金利率再次下调还需要时间，

不过，目前看，公积金的调整也出现了新的方向。

最近，郑州、大连、天津、七台河等等城市都出台了公积金支持买保障性住房的政策，在首付比例、贷款额度，提取自由度等等方面开绿灯。

可以预见，未来公积金很可能将不再仅仅作为一种比商贷低息的贷款形式和商贷争夺客户，而是要回归它应有的位置，在刚需，保障房领域，发挥原本为它设计好的作用。

·天津公积金管理中心

·郑州人民政府官网

·大连公积金管理中心

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