京楼这一年聊聊楼市的高开和低走你的新房买了吗?

焦点北京新房 2022-01-04 15:21:30
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京楼无非那点事儿,大家好2021年已经过去,再过去的一年里京楼的市场真的可以用大起大落来形容,今儿呢咱们就一起来回顾一下。 先来说说京楼的两个第二 1、近十年来的供地第二位 2021年京楼全年土地供应63块,其中纯商品房项目60个,共有产权房项目4个,也是近10年来供地的第二位,第一位是2017年供

京楼无非那点事儿,大家好2021年已经过去,再过去的一年里京楼的市场真的可以用大起大落来形容,今儿呢咱们就一起来回顾一下。

先来说说京楼的两个第二

1、近十年来的供地第二位

2021年京楼全年土地供应63块,其中纯商品房项目60个,共有产权房项目4个,也是近10年来供地的第二位,第一位是2017年供地的71块。

2、近十年来二手房成交量第二位

2021年北京二手房全年成交194496套,也是创下了近十年的历史成交第二位,第一仍然是2016年的267979套

既然去年有大量的地块入市,加上过去的一年各家开发商的销售进度普遍变慢,那么这就意味着,今年的市面上将有大量的新房充斥北京市场,且随着22年的土地供应还会有大波新房陆续赶到,竞争多了对于买房人来说应该是个利好,开发商会从产品户型以及价格上做出调整,起码我们从去年二批地入市的项目中能看的出来,但是一批地里的多数项目您别指望了,另外随着去年大量的二手房的成交,相信对今年的新房和二手房市场也会起到一定的促进作用。

再来说说两快,“入市快”、“开盘快”

随着政策的不断调控以及土地市场的变化,纯商品房的开发商们也开始进入高周转模式,拿地后迅速入市尽快取证,抓紧开盘已经成为了常态化,这在过去对于纯商品的开发商们来说那简直就是开玩笑的事。

去年一批供地地里入市时间普遍在1.5-7.5个月,从拿地到开盘最快时间仅用了2.5个月,而在二批供地里最快入市的项目,把时间又提前到了仅40天,你能感受到开发商对目前的市场是多么的不乐观。

产品变化

去年一批供地后,多数开发商从拿地成本来看是算不过账的,为了保证不赔本多数选择了将户型产品做大,这样得房率低就显得没有那么明显了,随着二批地拍出各家房企对成本有了很好控制,久违的小户型产品和得房率上升又回来了。

最后咱们来说说土地市场

要说21年最大的变化那就是土地市场了,从以往的按月土拍变成了集中土拍,由于土地拍卖的政策和规则都发生了变化,这就需要不光要有足够的资金支撑还要智商足够在线,要不真能干了赔本的买卖。

咱们从开年说起,在去年一批供地的29宗地块里就有很多算不明白的帐的土地,由于是开年第一次集中拍地,各家开发商那真是信心十足,真的是撒开膀子往死里拍,绝大多数的地块都叫到了上限价格,并最终进入竞自持或高标准环节,这就使得楼面价和最终的售价多数不能比例,以至于这些项目进入市场后一点退路都没有,只能硬着头皮往上干,最终的结果是您要想找开发商要点买房优惠,人家的态度是就这个价爱买不买,因为这次地主家是真的没有余粮了。

经过了一批地的土拍后,各家开发企业貌似都把事儿想明白了,在这么拍下去那真是挣不着钱了,所以当二批供地开始的时候,明显能够感觉开发商没有以前那么激进了,42宗挂牌地块最终仅有16宗土地成交,热度下降了不少,不过即便这样还是有几宗土地认认真真的抢了几把。

然而进入年底的第三次供地的时候,开发商的激情那真的是荡然无存了,一共12宗地,2宗流拍、7宗底价成交,2宗线上成交、仅有1宗进入线下环节成交,最终以冷冷清清的局面结束了2021年的供地,跟开年的火爆抢地形成了明显的两极分化。

究其原因呢,第一、最重要的是这次国家对房住不炒的决心,真的不只是说说的事儿,不管是政策上,还是每一次的银行降准上,没有一点看到对房价是有刺激作用,最近几年的银行降准哪一次也没有提到要将货币流入到房地产市场,第二疫情之下各行各业都比较艰难,从企业到个人都不想把现金流投入过多,这就让买房人做出决定时也比以前困难了许多,所以你能看到即便土地成本控制的好的开发企业,从目前看也没有盲目的用所谓的精装修高品质去吸引购房者,更多的还是采取以价换量的形式,快速回笼资金以便更好的高周转,第三、纯商品房的开发商也不再向以前那样,一块地拿到至少要等半年以上才有动静,而是变成了现在最快40天就定名入市,转变如此之大也是前所未有的。

所以说未来的京楼市场在很长一段时间会以稳定为主,如果您还在想着靠买房投资挣钱的,真的要好好琢磨琢磨了,虽然说确实还是有部分房子处于涨价阶段,但是明显已不是普遍现象,只有从居住和未来流通的角度去考虑买房才是当下的正解,您听明白了吗?好了各位咱们下期见

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