【原创】如果房价下跌，人民币贬值还是升值

●（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

在楼市处于敏感期，各种观点、说法、言论都会很多，各种假设也是层出不穷。眼下，就有人在假设，如果房价下跌一半，人民币会贬值还是升值呢？

对这个话题，听起来确实有点说不出来的味道，但是，却又是比较现实的问题。因为，在很多人看来，房价与人民币汇率也是密切相关的。如果房价下跌一半，会不会对人民币汇率产生影响呢？我的观点是，如果房价突然下跌一半，可以说，对人民币汇率影响不是很大。因为，那一刻，外资不可能很快进入。原因就在于，外资也担心市场、担心风险、担心发生意外。没有外资进入，特别是热钱不感兴趣，就不可能对人民币汇率带来影响。同时，热钱也不会大幅流出。要知道，外资是很难等到房价大幅下跌才撤离的，是会早就有准备的。一定程度上，房价大幅下跌，可能就与外资撤离有密切关系。这方面，前些年曾有过体现。如2017年到2018年，就曾出现协短暂的房价大幅下跌现象，深圳等地还出现了断供。可从人民币汇率来看，一点也没有发生变化。

但是，房价急速下跌不会对人民币汇率产生影响，不代表房价有规律地持续下跌，并下跌到一半以上也不会对人民币汇率产生影响。要知道，如果房价持续地、有秩序地下跌，就有可能出现外资、特别是热钱进入中国市场炒底的现象。因为，这种有规律的运行，是外资比较看重的，也是愿意投资的。切不要以为外资不会来炒底，也不要以为外资只会面对房价上涨时才会来炒底。房价下跌时，只要外资认为有利可图，就有可能来炒底。

如果房价跌到一定水平，外资也进入到中国楼市来炒底，那么，外资就会对房价的运行产生重要影响，使房价再度回到上涨通道。同时，对人民币汇率也带来积极作用，使人民币汇率上涨。

也许有人会说，人民币汇率主要与人民币发行规模有关，而与房价变动没有多大关系。问题就出在这里，从2008年到现在，人民币发行规模是非常大的，100多万亿的货币，按理，应当对汇率产生很大影响。但是，实际结果并没有想象的那么严重。纵然汇率曾一度逼近7，但终究没有破7。而按照实际发行的人民币，7是很难顶住的。为什么没有呢？原因就在于，房地产投资吸收了相当一部分新增货币，使新增货币对汇率的影响大幅减弱。自然，房价的变动、尤其是持续稳定的变动，还是会对人民币汇率产生一定影响的。

反过来，如果汇率变动幅度加大了，对房价的影响，则会更大。原因是，汇率向下，亦即人民币贬值，就意味着资产的价值量在缩水，当然会影响房价的变化了。所以，保持人民币汇率稳定，也是维护房价稳定的重要因素之一。从总体上讲，汇率与房价是有关系的，汇率对房价的影响更大，房价的变动则对汇率会有影响，但影响相对较小。