哈喽大家好，我是血拼哥！

就很突然，刚宣布下调没多久的新房贷款利率，又涨回来了。

11月底，多地陆续有银行宣布，上调新发放首套房贷利率下限，房贷重回“3”字头时代。

目前，已经宣布房贷利率上调的城市有：广州、佛山、南京、杭州、厦门、宁波、苏州、青岛、长沙、武汉、无锡等。

这，什么信号📶？

房贷利率要涨啦？

楼市已经回暖了吗?

怎么跟自己体感差这么多！

那要不要暂停调整重新定价周期？

还是考虑提前还贷啊？

No.1 「涨息」不是趋势性的

首先，咱们必须先跟大家说明白：

这一波「涨息」并不代表以后房贷利率要涨了！

当前咱得国债收益率已经跌破2%，预示通缩压力加剧。

在此背景下，央行明确表示将继续实施支持性的货币政策，加大逆周期调节力度，以应对当前经济挑战。

说白了，未来的趋势依旧是降息。

目前市场并不具备房贷利率持续上调的条件。短期的上涨更像是银行为未来调整留出的缓冲空间，而非趋势性变动。

如果市场疲软态势延续，不排除房贷利率重新回调的可能。

所以，大家大可不必过于担心房贷利率不断上涨。

要知道，市场始终是动态的，稳住心态才是关键！

大家该换浮动利率就换，该申请调整定价周期就申请。

那么，央妈高喊下调LPR的时候，商业银行宣布涨息，是什么情况？

No.2 商业银行「回回血」

今年以来，房贷利率累计下调幅度接近100个基点，直接压缩了银行的利润空间。

由于多数购房者选择了浮动利率，明年1月1日（即LPR重新定价日），新的利率调整将再次对银行盈利产生影响。

因此，银行为了在为来年的调整留出一定弹性，即明年重新定价后房贷利率能够维持在一个不错的数字，有理由在年前将房贷利率轻微上调。

如果房地产市场环境依旧低迷、销量不佳，银行也大可再把利率降下来。

有朋友不信，觉得「银行那么有钱，居然还帮银行哭穷，也是醉了」。

咱们不帮谁「哭穷」，还是数据说话。

截至2024年上半年，商业银行净息差仅为1.54%，远低于1.8%的警戒线，而银行批发资金成本为1.75%。

净息差，这个指标代表着银行的盈利能力，而对这个指标能产生直接影响的就是贷款和存款的利息差。

也就是说，净息差数值越小，银行盈利能力越弱。

11月22日，国家金融监督管理总局官网发布了《2024年商业银行主要指标分机构类情况表（季度）》，进一步明确银行的盈利情况，普遍出现问题。

图片来源：国家金融监督管理总局官网

按现行房贷利率3.1%计算，净息差只有1.35%；若维持2.9%的利率，净息差仅1.15%。

房贷利率长期低于3.55%（净息差安全线），银行无法维持正常运营。

不过，房贷只是银行资产的一部分，

2024年上半年银行净利润增长0.36%，银行也不至于多可怜需要广大购房人体谅，

但净息差下降已成最大隐患。如果这一趋势持续，对盈利的负面影响将进一步放大。

这次房贷利率上调更像是为弥补“短板”。

调整到最低3.1%，是央行基于避免系统性金融风险的考量，同商业银行和地方政府综合市场形势后的一次平衡之举，目的是维持银行体系稳健，而非直接向购房者“下手”。

No.3 止跌回稳尚待时日

那么，这波涨息跟楼市有关系吗？

有，但是关系不大，

只能说，成交量给了部分地区上调利率的底气，但是楼市距离回暖，乃至说需要涨利率来调控，还差得远，这波楼市能缓过劲都不错了。

在“924新政”出台后，部分热门城市的房屋销量确实有些企稳，甚至出现了小幅反弹。这是自2021年市场调整以来，首次出现的相对直观的市场回暖迹象。

但从数据来看，市场的所谓“回暖”与刺激政策强相关。

咱们用这一波利率上调幅度最大的杭州数据举例。

517新政后：杭州6月一个月内新房销售量高达6958套；

924新政后：杭州10月新房销量仅为3138套，11月略增至3815套，两个月加起来的销量甚至不及“517新政”一个月的水平。

从销量上很难找到楼市回暖，支撑房贷上涨的基础。

目前，房地产市场并未真正实现“止跌回稳”。

所以大家可以放心了，有房贷的朋友，该换锚的换锚，该换定价周期的换性价周期，对新房感兴趣的朋友也可以多看看，不方便去售楼处，怕被锁定也没关系，拼房帝小程序可以VR看样板间。

市场尚在恢复，决策不必着慌。