市场越差，打击越大的是刚需。

今天盘了下北京数据发现，前11个月成交的缺口主要差在800万以下项目。

单价8w以上的新房销量反而逆势而上。

这也给想买房的朋友指出一个更稳妥的方向，话不多说，咱一起看看真实数据指导。

NO.01

中原数据显示，11月北京新建商品住宅成交均价57883元/㎡，环比上月下降8%，同比去年下降0.35%。

成交套数为3651套，套数环比下降11%，同比下降21%。

成交金额261.22亿元，环比下降21%，同比下降25%。

由于高单价项目与10月相比签约放缓（中建玖合府均价11.7万/平，11月仅签约47套，远低于上月319套），所以拉低整体成交均价。

不过算了下，今年1-11月北京新房成交均价是59937元/平，与之相比11月成交价格仍低了一些。

从各区域价格来看，西城、东城均价最高，超10万/平；海淀、朝阳均价其次，超过8万/平。

从各区域成交套数看，共11个区域成交套数环比下降，仅海淀、丰台、通州、门头沟4个区域成交套数环比上升。

从存量套数看，截至11月底，北京商品住宅存量为9.5万套，存量套数同比上升14%，持续高位。

据中原视点测算，按近6个月的月均去化速度，出清周期为2.2年，压力较大。

整体看，11月北京新房成交回落明显。

NO.02

由于yq冲击，今年北京前11个月成交都不景气。

1-11月北京新建住宅成交大约是3.56万套，而去年同期的成交套数是5.14万套，减少了1.58万套。

不过扒开成交结构发现，在整体成交规模低迷的情况下，北京8万+的项目成为黑马，成交量暴涨。

中原视点数据显示，今年1-11月单价8万以上项目共成交6696套，成交套数同比增长70%。

并且从各总价段成交来看，800万以下成交项目锐减。

销冠100统计，今年1-11月北京800万以下项目，成交套数是26247套，而2021年1-11月800万以下成交套数是43977套。

共减少了17730套，和总套数缺口基本吻合。

市场低迷，打击最大的是刚需。这也正说明，北京楼市的主要购买力在改善群体。

NO.03

楼市是政策市，很多时机会随着政策变革出现或消逝。

不可忽略的是，新房的成交和供应端有很大关系。

从21年开始，北京限竞房时代彻底告一段落，供应端开始进入改善主场。

新房户型逐步取消70/90限制，89平三居不再是市场主力。

关注土拍的同学应该知道，今年前四批次供地，保留户型限制的地块已经非常少了。

这给房企留了更高的产品灵活度，可以去满足市场合理的刚需或改善需求。

当然，也是由于前几年市场刚需产品为主，改善客户可选余地不够，近两年供应的转变释放了积压的改善需求。

再加上今年优质区位供应加大，刺激了改善成交。

从供地的环线看，2022年四环内住宅用地增多；

另外，像海淀永丰等优质板块供应也有所增大。

从单价8万+项目取证情况也能看出，今年好位置、高单价项目供应明显增加。

市场低迷，供应端也会配合出好地去刺激，大家配置资产注意把握机遇。

眼下北京楼市已是改善主场，大家要读懂政策导向。

在之前的文章中，我多次强调“核心资产”的能量，即便市场低迷地段好的稀缺项目抗跌能力也非常强。

跌与否，优质资产不怕。何况这个月起，风向已转大势清晰，新一轮启动不会远了。