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正文-

朋友们，浓眉大眼的海淀，也有爆冷的一天。

今天海淀、石景山、昌平土拍如期，

此前就预测过，这一期唯一的看点可能就是海淀宝山了，半壁店改规之后，热度被宝山反超，我原来还想，官网报名的石景山和昌平各一家，海淀至少4家，怎么不得挣一挣，结果，分分钟，这场土拍结！束！了！

怎么，这个市场已经冷到这个份上了吗？开发商这么不看好这三宗地吗？

No.01

宝山，可能是我距离海淀新房最近的一次，

这里针对的是新房的价格。

海淀宝山这宗地的价格是目前北京海淀新房单价最低的。楼面价5.6万/平，此前市场预期土拍楼面价或能叫价到7万/平，届时售价预计在11万/平左右，

奈何市场冷，地更凉，直接溢价1.76%成交，楼面价预计5.6845万/平。

这一数字与今年1月拍出的朱房村地块9.5万元/㎡的成交楼面价形成惊人对比——

价差超过40%！

当海淀新房均价已逼近10万元/㎡（栖海澐颂8.2万/㎡、学府壹号院8.96万/㎡），宝山地块未来售价预计8万左右/㎡，性价比优势极为突出。

隔壁次新房金玉府挂牌价已达9万+，去年底成交单价达8.8万元，更显其价格优势。

从产品指标看，两地块容积率均为2.1，限高30米（局部36米）。应该是8-10层低密洋房社区，至于产品，预计大概率改善，毕竟这片多年老破大，改善需求很大。

那么，这宗地到底有什么硬伤，为啥遇冷？

海淀宝山村地块位于西五环内，是海淀与石景山的交界处，

很多人都知道，两区交界处一般都比较难，所以这也许是不热的原因之一。

但是宗地距离地铁6号线廖公庄站仅约700米，步行十分钟即可抵达。

南侧200米便是阜石路，一脚油门直达金融街；

西侧的晋元桥枢纽串联五环六环，堪称“通勤王者”。

不过，地块东侧锦绣大地批发市场车流噪音问题尚存，东北侧规划的36班九年一贯制学校仍停留在图纸阶段，当前学区资源与中关村顶尖学区仍有差距。

综合看，虽然是五环内，但是和半壁店的问题类似，没有产业傍身，没有硬核学区资源，配套基本靠石景山，宝山虽然是海淀新房，但着实不典型。

不过对板块没有学区需求的改善家庭倒是好事一桩，终于，终于有新房啦……

No.02

石景山西黄村：生活配套王者

石景山西黄村地块位于苹果园街道，五环至六环之间，距海淀仅3公里，坐拥双地铁优势（6号线杨庄站780米、西黄村站600米）。

区位价值是其核心竞争力：30分钟直达金融街，2公里范围内聚集京西大悦城、山姆会员店等大型商业体；教育配套涵盖首都师范大学附属苹果园中学及地块配建幼儿园；医疗资源则有直线距离500米的北京大学首钢医院。

北侧中关村工业互联网产业园一期已正式开园，吸引40余家重点企业入驻；二期2026年投用后，预计年产值500亿元，创造1.5万个就业岗位。

这么看，需求支撑力是有的。

住宅部分限高45米，预计打造13-15层小高层。按套均100㎡计算，可供应约800套房源，主力户型可能在90-120㎡区间。

参考周边越秀天玥（7.1万/㎡）、长安源境（6.3-7.7万/㎡）价格体系，预计本项目售价约6-7万元/㎡左右。

不过区域库存压力很大。

当前石景山新房去化艰难——中海长安玖章去化率不足30%，长安源境去化率仅20%，多项目降价促销（如中海学仕里降价11%）。

No.03

昌平北四村产业新贵的性价比之选

昌平北四村地块位于北五环外生命科学园核心区，西侧聚集国家蛋白质科学中心、脑科学与类脑研究中心、百济神州等顶尖机构，形成完整产业链。

轨道交通也可以，毗邻19号线北延线生命谷站（2027年通车），未来将实现与市郊铁路东北环线、北部联络线（S15线）三轨换乘。南侧45万㎡超极合生汇即将开业，医疗配套涵盖北京大学国际医院等三甲资源。

容积率2.6、限高60米的技术指标，预示项目将规划18-20层高层产品。参照北侧龙湖观萃的户型设计（77-129㎡二至四居），预计本项目主力户型在90-130㎡区间。

起始楼面价不到3万元/㎡，远低于北侧龙湖观萃3.58万元/㎡的起拍价。

考虑到龙湖观萃当前去化率仅37%，成交均价约5.67万元/㎡；朱辛庄板块中海寰宇未来均价6.15万元/㎡，新地块若定价在5.6万元/㎡以下将具备强劲竞争力。

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总结看，今天土拍市场的冷跟市场有关，跟宗地具体情况也有关。

不过也有好的变化，楼面价降了，好房子标准来了。

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