哈喽大家好，我是血拼哥，

2022年楼市的主旋律是啥？俩字，救市。

据不完全统计，今年以来全国楼市松绑涉及25省85市，周末央妈直接”让利“，救市已经明牌。

为啥救市相信大家都有所了解，疫情加剧，一季度经济数据惨淡，“夜壶”临危受命。

于是一场场“救市”在各地上演，但这些粗犷围绕人才、生育的救市政策普遍遭到吐槽，例如扬州发布专以上学历的人才和二胎及以上的家庭不再受限购政策约束，南京&东莞，多孩送房票等政策（不生孩子是因为我不想买房吗？）。

在一众槽点满满的政策里，全国楼市调控“标兵”长沙出了个“很牛很高明”的玩法——以租换购。

鼓励业主把存量房用作租赁住房（交给规定的几家运营单位），将不纳入家庭套数计算，即不再受限购政策限制，变相松绑了限购政策。

简单概括就是：出租的房屋不纳入家庭住房套数，租出去就算无房！

这个政策触及到“保租房、新房、松绑限购”三个和北京高关联的词，

当下的北京面临保租房大量入市，宗地批复神速，但是建设运营都需要大量投入，这些钱谁花？目前看国企、城投占多数。

新房方面，土拍市场从去年第二次集中供应开始，市场降温，拿地主力集中在国企、城投，入市产品中，改善项目去化时间拉长，稳是稳，但是回款也稳的略慌。什么问题？考虑不少购房人群，尤其改善，被资格卡住了。

所以长沙新政命中北京“困惑”，咱们今天不妨来看看，北京有没有可能抄长沙作业，在救市的大环境里，北京会有什么变化?

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以租换购怎么操作？

一句话总结：房子租了出去，就算无房，还能继续买房。你的房票“啪”一下，回来了！

但有两个前提条件：一是要将房屋租赁在住房租赁监管平台上进行监管；二是运营的时间不低于十年。

对于这项新政，业内人士对此赞誉度还挺高的，称其为救市脑洞级操作！

一石五鸟，同时还不会激发投资客入场，真正实现房住不炒。

①、激活改善需求

在长沙想买二套比北京还难：

长沙户口+已婚+首套房网签或取证满4年，缺一不可。

如今，只需把手上房子出租就不占名额，改善族马上满血复活！

②、加快新房去库存

本来长沙二手房交易成本高。

这次再加上存量房盘活作租赁房，运营年限不低于10年，更是手动降低了流动性。等于变相激励购房者去买新房！

③、盘活存量住宅

“十四五”期间长沙要筹集15万套租赁住房，可以通过盘活存量房来巧妙实现。

前几天的长沙自建房倒塌事故触目惊心。估计会有更多租赁需求会流向安全有保障的商品住宅，迎来一波租房需求小高峰。

④、保障租客权益

一旦签约，10年之内只能作租赁用途，即便中途卖掉或者赠与别人，也不能破租赁。房东不能随便赶租客了，否则是会上失信名单的。

这样一来，到长沙工作的年轻人才可以放心签长租约，在这个过程中慢慢完成财富积累，未来有机会上车。

⑤、符合房住不炒的购房政策

既解决了改善群体的购房名额问题，同时该政策利好的仅仅是本地居民，依旧把外地炒房客挡在门外。

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那么，北京能不能抄作业呢？

①、从盘活存量市场的模式对北京有很高的参考价值！

在当前房地产萎靡下行的市场背景下，土拍过程中配建保障性租赁住房实际上是增加房企的土地获取成本，通过土地出让配建保障性租赁住房的方式难度越来越大。

以北京为例，2021年-2022年四次集中供地中加大了配建公租房保租房商品房住宅用地供应，年初更是明确要将闲置厂房/办公楼等纳入保障性租赁住房的统计范畴，但落实过程特别不容易，毕竟无论是建设还是运营，都是一笔不小的投入。如果大力发展市场化租赁住房，就要让投资者有利可图。不能既要马儿跑，又要马儿不吃草。

此番，长沙市则直接通过“以租赁盘活存量释放新购指标”的方式扩充保障性租赁住房的供给渠道，可谓为全国其它城市在减轻租赁住房供给压力方面提供了新的思路和可供效仿的方法。

做好租购并举，让新市民、无房户能在大城市扎根下来。这样，楼市后续才有可持续的动力。

②、从“变相松绑限购政策”上看，北京几乎不会松动。

周末央妈放出利好：首套住房商业性个人住房贷款利率下限下调20个基点（戳蓝字了解详情），我给大家粗算了下，如果北京跟进执行，贷款200万，25年，能省7万多利息。

但是评论区大家纷纷表示，这个力度，杯水车薪，还有朋友吐槽差的不是利息，是首套资格，不少朋友是被限购政策误伤的。

所以大家最期待的还是取消“认房认贷”限购政策，还大家一个“自由身”。

从这点看，我觉得北京抄不抄这个作业，你的算盘也会落空。

1、长沙“以租换购”主要目的是释放有购房能力的改善家庭，没办法还你40%首套资格。

2、“认房认贷”是为了防止外地炒房客遍地撒网炒房，防止本地有钱人炒房，所以废除，根本不可能。

当前的房地产行业确实非常不景气，放任下去无疑会造成恶性循环，肯定会引发一系列问题，所以国家希望通过一些措施扭转形势，整个市场都知道，如果后续市场的反应不强烈，应该还会有更大的救市动作出现。

但是我们同样也要意识到，北京的特殊性。

首先北京人口多，红本住宅少，住房矛盾较大，市场敏感，官方在出政策上会比较慎重。

另外，经济大环境不好，增长减速，像楼市这样具有金融属性的市场分化就会加剧，北京这样一线城市的房产就会成为投资眼中的“核心资产”，即便是变相放开二套资格，也会引发市场投资热情，短期释放大量需求，届时北京房价将再难稳住。

北京是楼市的底牌，而现在远没到亮底牌的时候。