上海新房二手房复苏强劲 豪宅市场却出现盘整信号
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自9月29日推出调控楼市的“沪七条”以来,上海房地产新政已出台满月。网上房地产数据显示,截至10月29日,10月上海新房网签4475套,环比增长20.5%;二手房成交超过2.3万套,环比增长约56%。有不少机构预测,10月全月,上海二手房成交量有望冲击2.5万套。
值得关注的是,楼市复苏背后,是新增供应的大量入市。就在上周(10月21日-10月27日),上海新增供应环比增加超过70%。易居地产研究院数据显示,上海中外环与外郊环的去化周期较长,分别为12.1个月与13.5个月,同比分别上涨195%与129%。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出,前期售楼处带看量的增长转化为认购数据,有助于提振市场信心。不管是首次入市的刚需客户还是改善买家,近期入市都较为积极,这证明了政策效果非常显著。交易主力产品价格向中低价位倾斜的趋势明显,但高端项目并没有彻底“熄火”,市场还保持一定温度,呈现多点开花格局。
其认为,未来一段时间,这种热度不会快速消散,成交还有望保持高位运行。
10月二手房成交量破2万套
新政对上海楼市成交量的止跌回稳可谓立竿见影。这当中,有几个趋势值得关注。首先,早已进入存量市场的上海楼市,二手房成交量回暖明显。网上房地产数据显示,10月以来,二手房(含商业)成交量有5天单日成交冲破千套大关,其中10月13日成交1334套,创下近一年来新高。
相比之下,10月上海的新房成交4475套,虽然环比上涨了20.5%,但这是建立在9月较低的基数上。今年上海一手房网签高点出现在6月,为14118套,环比上涨约16.71%。
在政策的引导下,外环外区域的供应和成交均大幅放量。10月21日至10月27日的一周内,上海新房供应19.20万平方米,环比增加70.47%。成交量也达到这一水平,环比增加57.19%。
其次,对比上海6月二手房网签数据会发现,10月单月二手房成交量可能并不会创新高。楼市成交量回暖还有空间。
今年6月,上海二手房成交26374套,不仅创下今年新高,也是2021年6月以来月度新高(历史记录显示,上海二手房最高的单月交易量出现在2013年3月,接近70000套;次高纪录则是2016年的3月和6月,当时的单月成交量超过了50000套)。换言之,如能达到2.5万套,那10月份将是自2021年6月以来的当月成交量第二高。
不过值得关注的是,除了交易量外,二手房交易的一些先行指标表现亮眼,比如带看量、带看量转化率、新增挂牌量环比增长等都指向了成交量的上涨。
上海楼市的复苏强劲,还有一个指标就是从房东挂牌价格来看,降价出售的数量减少了。中介业务员王林(化名)透露,国庆节前与节后的交易状况大不相同。国庆节前,在挂牌价格的基础上,经纪人一般都会劝房东降价出售,具体的成交价格一般不会高于同小区同户型的最低价。这样的劝说往往有效。
王林表示,自己在9月的成交中,大多数都是在房东降价后成交的。
国庆节后,王林发现,那些不愿意降价的房东中,很多不会再降价,而是一心等价格回暖再卖。
豪宅行情现盘整信号
在新房、二手房成交量回暖的背景下,上海豪宅也走出了一波向上的行情,整体热度提升。易居地产研究院的统计显示,近几个月来,上海超过10万元/平方米的豪宅成交面积呈逐月上升态势,多个项目开盘去化率达到100%,最低也在74.9%。2024年1-9月,上海1000万元以上住宅成交套数达到了9455套,占比成交总量的24.3%。
但与2023年同期相比,这一数据仍然下滑了22%。但该机构指出,比起苏州、武汉、杭州、北京等城市50%及以上的跌幅,上海豪宅的表现稍好一点。
从开发商的角度,销售策略也在调整。比如位于上海徐汇滨江板块的“中海领邸”,开出了低于房地联动价(即政府指导价)的价格,这种策略以往在外环外楼盘中可见,如今也开始出现在内环内豪宅的销售中。记者留意到,中海领邸拿地时的房地联动价在14.2万元/平方米,在其刚发布的价格清单可见,主力户型为102平方米,均价为13.2万元/平方米;143平方米户型的均价14.1万元/平方米。这两种户型的价格不仅低于房地联动价,也低于前期销售均价。
同样位于徐汇滨江的招商蛇口“海上清和玺”,位于外滩的“陆家嘴太古源·源邸”,项目还未拿到预售证,便开启高调推介。
卢文曦认为,过去很长时间,上海豪宅交易维持量价齐升的局面。如今出现降温,一方面反映出上海市场的“此消彼长”,外环及外环外的成交量起来了,相比之下豪宅市场的增长力度显得稍弱。另一方面则说明,持续了将近一年的“日光”行情后,豪宅市场正在进入盘整阶段。
同策研究院研究总监宋红卫用“马拉松”来形容当下的上海楼市,他认为,经历此前多年的量价上涨行情,上海豪宅进入阶段性盘整也在情理之中。
来源:证券时报
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