📢开篇先分享一个消息，有朋友问，现在北京买套改善大房多少钱，

最新消息总价190万能买165平！巨燕燕京府出了一批特价房，感兴趣的朋友可以详细问问，☎️13811103461

房价跌的没眼看了，马上12月，市场拉长了脖子等“救市”，

昨天彭博社放风——年底前，房地产要出“王炸”

好家伙，什么时候咱们内部的消息，要靠外媒来透风了？

近日，外媒再次透风——房地产可能有一波刺激计划，

其中提到两个字“贴息”

资本市场反应迅速，A股和港股地产股应声大涨，一些龙头房企的股价在短时间内直线飙升。而此前地产股已经连跌12天。

股市有点风吹草动就波动，不过外媒一直也在传消息，

为啥这条这么“盛传”？

那么这个事到底有没有谱？

01

为何市场对这则消息如此敏感？

我觉得是因为当下的楼市，确实太需要一剂强心针了。

拿北京举例。

土地市场寒意逼人，除了海淀和二环等核心位置，其他地块基本底价成交。

新房里，改善去化速度放缓，需求出现疲软，五环边，海淀树村小院项目多豪横啊，据说一套下叠6000万起步，但是现在卖的很低调，售楼处隐蔽，营销悄无声息，也不知道最后成果能怎么样。

另一头，二手房价格跌跌不休，刚需市场以价换量。不少此前几乎不可能入市的豪宅，例如钓鱼台7号院，也都纷纷入市。

全国的情况更拉胯。

官方数据显示，今年1-10月全国房地产开发投资额同比下滑14.7%，创下历史最低水平。10月单月的数据更是把1-9月的下滑幅度再度拉低了0.8个百分点。

房价方面，9月、10月连续两个月，70个大中城市的二手房价全线下跌，无一例外。其中北京环比下跌1.1%，跌幅位居全国前列。与一年前相比，一线城市二手房价同比下滑4.4%，但这数据与大家的实际感受似乎还有差距。

高盛在年初发布的《2025年中国房产展望》中指出，目前全国房地产库存高达93万亿，其中七成堆积在三四线城市，去化周期长达47.6个月——这意味着，按现在的销售速度，得四年才能清完这些库存。

与此同时，房企债务高达59万亿，今年就有5327亿到期债务需要偿还，比去年还多了500亿。

降价卖房几乎是房企唯一出路。

面对如此局面，传说中的“贴息”政策，究竟能起到多大作用？

02

外媒小作文，简言之，就是只要你买新房，GJ可能直接统一发钱，帮你扛一部分月供！

那么，两个问题，贴息“贴”多少？“贴”多久？

有分析认为，如果想一步到位拉起楼市，贴息水平应该达到1.17%左右。

为啥？

参考香港楼市企稳，香港楼市租金回报率大概在3.6%左右，比按揭利率3.25%左右高35BP左右。

所以总结一句话，贴息的力度最好让租金回报率-按揭利率之后，有盈余。

简言之，买房有利可图。

国内一线城市平均租金回报率1.88%左右，比3.05%按揭利率低100BP以上。从这个角度来看，如果能够降低100BP的按揭利率，部分一线城市的租售比就可以超越按揭利率，房子就具备了一定“投资”价值。

但是，这里没有考虑当前cpi的情况，目前不是通胀，是通缩2%，把通缩考虑进去，这个力度得到3.17%

这招管用吗？

会看2021年，当时通胀是9%，而银行贷款利率是6%，只要从银行贷款买房就净赚3%。所以看那段时间，大家纷纷排队贷款买房，房价也节节攀升。

理论上讲还是有效果的，但是财政贴息能“贴"多久呢？

如果政策直管一年，按一年新增按揭贷款规模3万亿左右测算，则财政贴息预计一年900亿左右规模即可。但如果贴息覆盖整个贷款周期。按照500万贷款来看，每年贴3%，贴30年，那是什么规模，财政肯定不能接受。

那么就又出现一个问题，财政贴息产生的楼市幻觉多久奏效？

这条路不可控。

而且，重新拉动房地产真的是村长想看到的吗？

我个人认为，当前村长团对房价上涨的恐惧，其实远大于对下跌的担心。因为一旦房价重启上涨通道，那些因通缩而沉淀在M2中的巨量货币就会跃跃欲试，接下来就是重蹈覆辙。

从2023年之后，可以看到所有的政策动作都非常小心翼翼，甚至是进一步退两步。去年9·24的转向风风火火，直接把楼股都带到了一定的高度，然而到今年4月份就偃旗息鼓了。

而且如果真的要改弦更张了，最近几次的大会也应该有风声放出来啊，但是没有，高质量发现的路子依旧坚定不移。

03

最后，房价确实已经跌的很难看了，但是一直也没啥像样的“救市”政策出来，大家着急，可以理解，但是大的方向没有变，说啥“爆拉”都是YY。

不信，12月还有中央经济工作会议，明年3月还有两会，我打赌，关于房地产不会有太大变化，要说大的变动，我觉得从都市圈角度出发，逐步放开城市限制的基调倒是有可能出现。

那么这个“市”，到底还“救不救”了？

目前消息提及层面为住建部，而房贷相关政策涉及财政央行多部门，需要高层领导商讨决策，以前单一部门发力，结果大家也都看到了。

制造一个幻境引导热钱进场，那后续呢？要想把真正的需求激发出来，就业收入预期齐涨才能看到端倪。

这次放风即便是真的，也希望努力可以持续，不要沦为“尽职尽责”的政治动作吧。